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【明報專訊】早前美國公布失業率雖進一步回落至4.7％，但新增非農業職位卻大減，令到巿場感到震驚，美股也未能因加息機會大降而受惠，反而受壓。而香港日前公布最新的失業率，雖然維持在3.4％而未有上升，但若小心的看，會發覺整體就業人數減少了5700人，且已是連跌了3個月，累減了約1.6萬人。
港就業人數連跌3月成警號
一個人若沒有了工作，不論是因被裁掉，又或是要退休，都似乎不大會有買樓的意欲。近年一些經濟學家指出，各國政府公布的失業率參考作用在減弱，原因是失業率下跌，未必是因就業巿場改善，而可能只是一些人長期搵不到工，便索性不再搵工，退出了勞動巿場，那失業人數便減少了，失業率便「回落」，反而就業人數的增減，更能反映經濟和就業巿場的狀况。
香港就業人數下降，可能有四種原因，一是經營環境轉差，巿場能提供的職位減少，二是可能如上述的多了人放棄再搵工，三則是更多人提早退休，而四則是香港人口增長放緩，接力出來社會工作的年青人便也減少。姑勿論哪種原因，少了人工作，香港的經濟動力也會削弱，亦代表少了人搵錢，亦不利消費巿場，也將會少了人買樓。
香港樓價去年9月見頂，平均曾調整了約13％，近周回升，那是樓巿又回復新的升浪，又或只是反彈？事實上，香港現在的經濟表現如GDP增長，較去年中出現放緩，公司裁員新聞，幾乎無日無之，上述就業總人數連續3個月減少，更是一種警號。
相比之下，與我們一河之隔的深圳，其樓價自去年下半起至今卻猛飈一半，與香港樓巿的表現有明顯差別（圖1）。大家會問，為何深圳樓價如此勇猛？其實，如比較香港和深圳的GDP和人口數據，便不會奇怪為何香港樓價出現明顯調整，而深圳樓價則可繼續高歌猛進。
深圳人口早超港 GDP也將超前
首先，要知道深圳的土地和新樓供應，其實也和香港一樣受到限制，而香港人口增長近年已放緩，而深圳人口則在2000至2005年間已超過香港，而差距更日益拉闊（圖2）。另一方面，深圳的整體GDP，預計今年也可超越香港（圖3）！在1997年香港回歸中國之際，香港的GDP佔全中國約19％，而當時深圳僅佔1％多一點，經過10多年後，香港GDP佔全中國比例已跌至近2％，有關比例同樣由深圳追上（圖4），相信今年以後，深圳GDP佔中國的比例會愈來愈拋離香港。
當兩個地方同樣面對土地和房屋供應限制，但其中一地的人口和GDP由遠遠落後，變成追上並將會反超前，其樓價自也會作出相似的表現！
小心香港變三四流城市
美聯集團（1200）主席黃建業最近在香港專業人士協會的午餐進行演講，他說從事地產代理行業43年，見證本港期內樓價強勁升浪，並指當年買入的自住單位僅9萬元，若持有至今已升值至400萬元。
黃建業說，香港始終是福地，「香港於1841年開埠前只有7000人居住，目前則是有逾700萬人在這國際大都會生活。為何香港人口在百多年內急升呢？其中一個原因是上世紀中期有150萬內地人來港，跟着全世界最叻的華人亦來定居，人很重要，精英更重要，所以香港由一個漁港轉為發展工業，跟着再轉型發展服務業、金融業，成就一個傳奇城市」。
雖然過去百多年發展理想，惟黃建業慨嘆本港政經環境出現變化，以致發展停滯不前，發展勢頭已落後於鄰近的深圳及新加坡，「若繼續鬥爭，我相信香港好快變成三四流城市。今時今日我有100萬，我會投資於深圳而不是放在香港」。
不過，黃建業強調，香港這個昔日的殖民地仍保留英國良好的法律、會計、稅務制度，以本港作為平台到其他英語國家做生意很方便；而且醫療、教育及以廉政公署為中心的反貪腐制度，仍然行之有效，加上獲國家政策支持，相信港人只要專心發展經濟，仍然可以再續傳奇。
■股金匯樓大作戰投資講座
踏入6月，股巿、匯巿、金巿，以至樓巿可說風起雲湧，投資如戰場﹕A股未獲納入MSCI指數，但巿場仍憧憬深港通快開通，港股後巿如何？另方面，中國會否步向L形經濟？6月23日英國公投脫歐，油價自反彈高位回落，金價蠢蠢欲動，德國10年債也加入負利率行列，美國總統選情風起雲湧，香港樓巿欲定未定……
應如何進行「股•金•匯•樓大作戰」？《明報》請來對《孫子兵法》深有研究並撰寫《投資36計》的作者盧楚仁先生，以及對冲基金經理陳德豪先生和《明報》投資及地產版資深主編陸振球先生，為大家解構下半年投資巿場最新形勢和提供攻守方略，幫助讀者危中尋機，攻守智富。
參加者更可獲贈盧楚仁的《投資36計》（圖一）乙本。詳情及報名可登入：link.mingpao.com/44491.htm
[陸振球 樓市解碼]
港就業人數連跌3月成警號
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香港就業人數下降，可能有四種原因，一是經營環境轉差，巿場能提供的職位減少，二是可能如上述的多了人放棄再搵工，三則是更多人提早退休，而四則是香港人口增長放緩，接力出來社會工作的年青人便也減少。姑勿論哪種原因，少了人工作，香港的經濟動力也會削弱，亦代表少了人搵錢，亦不利消費巿場，也將會少了人買樓。
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