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墨爾本樓價升幅超悉尼 加收外國人稅項前 趕搭尾班車長青網文章

2016年06月17日
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Submitted by 長青人 on 2016年06月17日 06:35
2016年06月17日 06:35
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財經
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【明報專訊】澳洲東南部城市墨爾本,被《經濟學人》連續5次評為全球最宜居的城市,住宅價格於今年第一季度漲幅超過悉尼達2.5%,按年上漲10.7%,為全國漲幅最大。萬國置地房地產經紀國際項目部項目經理彭呂楊表示,悉尼樓市已經歷3年的強勢漲幅,而從第一季表現看,今年墨爾本樓市表現有望超過悉尼。墨爾本所在的維多利亞州,將於7月1日起調升外國人置業的印花稅率,由先前的3%增至7%,盡早買樓可節省4個百分點的稅費。


根據仲量聯行4月份澳洲住宅市場報告,現時墨爾本樓價中位數為61萬澳元(約348萬港元),僅次於悉尼80.5萬澳元(約459萬港元),但年度漲幅達10.7%,超過悉尼的7.5%。報告稱,墨爾本的住宅樓銷售速度較新供應快,因此上升趨勢仍將持續。


彭呂楊表示,去年一年悉尼樓價漲幅比較大,從今年第一季度來看,升勢未如墨爾本。按照現時趨勢,墨爾本可能取代悉尼成為樓價漲幅最大的城市,更適合短期投資;從長期投資角度看,土地稀缺的悉尼則較適合。澳洲房地產網站Domain顯示,悉尼土地價格2015年急升27%,已高出住宅價格漲幅,且為墨爾本土地價格漲幅的1.7倍。彭呂楊表示,利用悉尼土地稀缺的特點,建議購買當地帶土地的別墅。


大學區配套完善 合投資

墨爾本共有7間大學,其中4間大學屬澳洲排名前11的名校,包括排名第一的墨爾本大學。墨爾本的北郊卡爾頓區(Carlton)則聚集了墨爾本大學、皇家墨爾本理工大學和維多利亞大學,3間大學距離不足10分鐘車程。房地產研究機構CBRE的報告顯示,墨爾本北部需求錄得增長,近期銷售額由175萬攀升至3100萬澳元。彭呂楊表示,3間大學附近地區醫療資源較為完備,衣食住行亦非常方便,適合投資。


一兩房租金回報較高

從出租回報率看,彭呂楊建議購買一房或兩房單位,「我們的研究發現,一房基礎上再加一房,租金回報率有較大增長,但兩房和三房租金回報率則相差不大。對於租房的客戶,三房是個比較尷尬的房型」。如果希望自住,可考慮西南區的威藍町(Williams Landing)。威藍町是西南區發展最成熟的區域,且樓價不貴,買一套佔地300至400平方米的別墅僅需75萬至80萬澳元。墨爾本東南區則是傳統的富人區,配套成熟,惟新樓供應少,除非外國人在當地居住滿1年,且有工作簽證,否則無法在包括東南區以內的墨爾本任何地區購買二手樓。


接觸大量內地投資者的彭呂楊表示,雖然學校亦帶來重要需求,但來澳洲買樓的內地人,仍然以投資為主,最近兩年每年增長率均超過100%。由於內地缺乏投資渠道,以及人民幣貶值的預期,增加了他們對澳洲房產的興趣。


統計數據顯示,近年內地投資者購買澳洲物業愈見積極,其中成交價逾500萬澳元的商用物業市場,內地投資者佔比大幅上升(見圖)。


CBRE澳洲2016年展望顯示,自2011年至2015年9月,澳洲3大城市中,僅墨爾本的住宅供應過度,且這個趨勢正在上升,相比之下,悉尼住宅仍然緊缺,而布里斯班雖然較為平衡,但出現供應過度的趨勢。彭呂楊稱,現時墨爾本政府規定,不允許新批土地上的新建住宅,容積率超過24比1,意即住宅最高只能建24層。因此2018至2020年,將有50至70層的高層建築集中交樓。供應上升,需求平穩的情况下,轉手難度亦會增加。


(海外置業錦囊 - 澳洲篇)

明報記者 姚丁鈺

[姚丁鈺 海外置業錦囊]

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