【明報專訊】內地樓市經過年初暴漲之後，各地開始逐步推出新政，成交量較高峰時期明顯降溫，但仍然地王頻現，根據中原中國的6月首周周報，現時深圳龍華新區一幅含住宅用途的地皮以總價計成為歷來地王，樓面地價高達每平方米5.8萬元人民幣（也是歷史高位）。此外，北京、上海、杭州、廈門均誕生區域的歷史單價地王。報告指出，滬深雖然經歷了「325」的調控新政，但5月房價依然上漲，市場對新政的消化能力超出預期，縱使兩個城巿的成交量明顯回落，但價格不下，兩幅地王的誕生，進一步推升了對後市預期。內房商新城控股（1030）高級副總裁歐陽捷認為，內地一、二線城市如上海地王頻現，原因是5年後該巿便沒有新增建設用地，供求將愈發失衡，發展商唯有「搶」地。
明報記者 姚丁鈺
一個樓市健康的城市，往往供需相對平衡，既沒有高庫存，又可以達到「居者有其屋」，房屋供應不算緊缺，但房地產商卻未必偏愛。現時出現的很多地王，其樓面單價已經超過了同一地區精裝商品房的樓面單價，形成「麵粉貴過麵包」就是因為部分一、二線城市土地供應十分緊缺，拿地是重要戰略。
中原周報將「地王潮」歸結為四個原因：（一）熱點城市量價齊升，吸引房企積極看好；（二）部分城市土地供應有限，房企在當地儲備不足；（三）房企銷售業績良好，信貸環境寬鬆令其具備資金實力參與競地；（四）央企、國企性質房企的戰略部署。
上海人口增長住宅改善需求強勁
新城控股高級副總裁歐陽捷，則從人口角度解讀為何上海樓價沒有「頂」。他指出，上海樓巿的供求關係非常緊張，2006至2016年的10年間，上海批准上市的住宅為183.8萬套，累計銷售的住宅179.5萬套，兩者相減，僅剩4.3萬套，只是上海3個月的銷售量，並且其中部分不是質素不好，就是價格太高，可售住宅所剩無幾。上海市批准出讓土地6000萬平方米，幾乎全部售出，反映供求關係嚴重失衡，是上海房價不斷上漲的最根本原因。
歐陽捷續稱，2000年至2010年間，上海常住人口每年淨增長64.2萬人，10年間共凈增長600餘萬人，已接近香港的700萬人口。2010年後，雖然常住人口淨增長下降，每年仍淨增長30萬。「但是除了每年30萬淨增長人口，需求還來自多方面，包括每年新婚人口11萬對，以及商品房住戶比例較小、人均居住面積仍然低於全國平均水平，帶來的改善需求。」
根據歐陽捷提供的數據，現時僅有25%上海人口居住於商品房，剩餘75%人中，39.5%人口住在出租屋，包括廉租房，這些人帶來改善型需求。上海銷售單位，約40%為120平方米的住宅，1至3月份售出住宅中，大量成交均是「以小換大」。自2014年1月至今年4月，上海所有面積類別的房子都是透支的，不管是70平米以下小房型，還是120平方米改善型，甚至300平方米以上的住宅，「能賣的幾乎全部售完」。
中國指數研究院的百城房價指數顯示，相比3月份上海房價5.09%按月漲幅，5月份上海按月漲幅僅1.9%，而這個數字在4月份僅為0.92%。地王頻現的土地市場襯托下，住宅價格似乎反而未有出色漲幅。
現時建設用地只夠10年供應量
然而，歐陽捷解釋，上海房價漲幅收窄，乃是住宅供應量來源不同所致。「四月份所有供應量都來自外環，缺少了來自中環、內環等均價較高的供應，均價自然受到拖累。僅對比外環近期房價，則仍然呈上升趨勢，只是幅度略有縮窄。」他認為，現時成交量減少、樓價升幅縮窄，是市場冷卻的表現，「房價上台階過程中，需要歇歇腳」。
土地價格絲毫未見冷卻的原因，歐陽捷認為，原因是上海在2020年之後，不會再有新增建設用地，而在此之前，這個數字為6000公頃，每年平均1200公頃，包含住宅、公用設施、商業以及工業等所有用途。「即使假設全部用作住宅用地，按照現時上海容積率1.87倍，只可新增2000萬平方米住宅，這只是剛好滿足前10年的平均供應量而已，而這個供應量已經是供不應求。」
庫存高 房企避三四線城市拿地
歐陽捷認為，地王現象一定會繼續發生。三四線城市庫存高，房企已經不敢到三四線城市拿地，「當他們回到一二線城市拿地的時候，發現大家都是這麼想。只要還想在房地產行業，就一定得搶一二線城市的土地。」
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