業界：分租生意回報低風險高

【明報專訊】「漂樂居」靠分租單位賺取租金差價營運，但利嘉閣地產總裁廖偉強指出，大部分業主會在租約訂明不可把單位分租，又指二房東若未能湊夠足夠分租戶，隨時不夠錢交租予業主，是高風險的生意。律師梁永鏗表示，業主與分租戶之間沒租約關係，只要見其出租的單位「有人住無人交租」，便有足夠權利向法庭申請收樓。


律師：有人住無人交租可申收樓

廖偉強指出，絕大部分業主都會在租約訂明租客不可將單位分租，因租客若成了二房東，租金來自分租戶，隔了一重，業主不知道分租戶的職業及交租能力，遭欠租的風險會增加；若合約訂明單位不能分租，而租客仍照做，便屬違反合約。廖又表示，藉分租以賺取差價，若僅賺取一成回報率，是「回報低、風險很高」，以平均分租一個單位予4人為例，若只湊到3名分租戶，或其中一名分租戶欠租，二房東已經要每月蝕25%分租租金收入，連交予業主的租金都不夠。


業主不知分租 欠租風險增

他質疑現時市場是否大得足以讓二房東容易湊夠租客，若承租單位及租客集中在同一區，尚較易「湊夠人頭」，若分散在各區，難度便較高。他認為這盤生意要作大筆投資、「搞大嚟做」，有足夠資金蝕一段長時間，才可積聚到大批分租戶，較易與承租單位作配對，小本經營則很難圖利。


如二房東欠租 業主租戶可民事索償

梁永鏗表示，一般情况下，如有人說有交租、但業主聲稱沒有，則會在庭上對質，若牽涉中間人，情况便會較複雜；業主入稟要求收樓，不一定需要繳付租金人士到庭：「收樓一是趕人走，一是同時封屋內的財產，用以變賣抵償業主損失。」他補充，若二房東欠租，不論業主或租戶都可以民事申索向二房東追討賠償；不過，除非有證據證明有人在租樓時已有意圖欺騙行為，如說謊、偽造文件等，「二房東多月不交租，（分租戶）問他，他卻說已交，又交出文件證明」，才可能有基礎作刑事起訴，若只是因遺漏或周轉不靈欠租，「很難說他詐騙」。