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【明報專訊】近日樓巿似暫喘定，後巿去向如何？美聯集團（1200）主席黃建業昨出席香港專業人士協會午餐會演講，他認為香港樓巿正面對五大警號，包括供應增加、美國加息、經濟增長放慢、負資產增加，以及失業率上升（SIGNs of Urgency，見圖），料未來兩年樓價將進一步下跌近兩成，即由去年9月高位計累跌三成。因應上述最新形勢，黃建業以十二字真言「減推地、振經濟、宜撤辣、鬆銀根」贈港府，認為應將住宅供應目標減少20%、重推投資移民促進就業、撤銷雙倍印花稅（DSD）及買家印花稅（BSD），以及將按揭成數上限調升至七成，避免樓價崩盤。
港府多名官員近日表示，仍未能確定樓市下跌周期已形成，目前無意放寬逆周期措施。不過，黃建業指他從美聯前線員工掌握到的最新數據，以及觀察本港經濟的情况，相信樓市已確定進入跌市。他強調，本港樓價升跌與經濟好壞的關連性高，例如1997年第四季至2003年第一季本港經濟多次陷入衰退，期內樓價亦大跌近七成。他認為，港府應該汲取當年的教訓，不再盲目增加供應，「本港經濟於1998年急劇惡化，理論上港府應該減少供應穩定樓價，但當時董建華政府卻照推『八萬五』政策（即每年公營及私營房屋供應不少於8.5萬個）大增供應，結果令樓價暴跌、負資產個案急升。目前本港經濟差勁，跟着的日子只會更差，在這情况下若港府仍要增加住宅供應，樓價有很大的下跌壓力。」
建議重推投資移民振就業
港府於去年12月更新《長遠房屋策略》，2016/17至2025/26年度未來10年期間，總房屋供應目標為46萬個，當中私樓單位為18萬個，即每年平均1.8萬個。黃建業認為，目前本港經濟明顯已較半年前惡化，建議港府應跟着經濟走，將每年供應目標下調20%，「我支持港府大量造地，但造地與供應是兩個概念，並非造地後就要即時推出來賣，若經濟不好便賣少些，等經濟好轉才賣多些。」
至於振興經濟的方案，黃建業認為，港府應重新打造本港好客之都的形象，吸引旅客重臨，為旅遊業及零售業再注入動力；本港醫療及教育制度具備優勢，內地人對有關服務需求殷切，建議可加快發展該兩大產業。另外，他認為港府應重推投資移民計劃，並且規定這些移民須投資實業，在某一時期內僱用一定數目的港人。上述方案若多管齊下，近月失業率上升的壓力便會紓緩，變相可支持樓價。
即使減辣 樓價也難升
減少供應及振興經濟料中長期才見到效果，而黃建業跟着建議的「宜撤辣、鬆銀根」，他認為對支持樓價可望立竿見影。「鬆銀根」方面，金管局去年2月推出第六輪物業按揭貸款逆周期措施，將按揭成數上限劃一下調至六成。黃建業認為，因應市場變化，現時金管局應將按揭成數上限調高至七成，「目前銀行大把錢但借唔到出去，但好多人想買樓又借唔到錢。其實實際需求好大，只要金管局調整政策，市場氣氛就會好轉」。近月金管局加強監管，令財務公司向客戶批出按揭貸款難度增加，有關監管亦可作技術修訂，方便市民借錢買樓。
港府於2010年以來先後推出額外印花稅（SSD）、BSD及DSD，以稅務辣招增加買家置業成本；黃表示，DSD對市民換樓帶來阻礙，既然市場已出現變化，建議港府可先考慮撤銷DSD，若市况進一步轉壞再撤BSD。港府於2014年5月放寬DSD換樓期限後，投資者認為屬支持後市的政策信號大舉入市，跟着年半內樓價勁升近兩成；惟黃建業相信，即使目前撤銷DSD，樓價歷史重演勁升機會不大，「目前經濟較差，很多人也為保住份工而閉翳，減辣樓價都唔會升。」
明報記者 葉創成
攝影 鄧宗弘
[名人樓市論壇]
港府多名官員近日表示，仍未能確定樓市下跌周期已形成，目前無意放寬逆周期措施。不過，黃建業指他從美聯前線員工掌握到的最新數據，以及觀察本港經濟的情况，相信樓市已確定進入跌市。他強調，本港樓價升跌與經濟好壞的關連性高，例如1997年第四季至2003年第一季本港經濟多次陷入衰退，期內樓價亦大跌近七成。他認為，港府應該汲取當年的教訓，不再盲目增加供應，「本港經濟於1998年急劇惡化，理論上港府應該減少供應穩定樓價，但當時董建華政府卻照推『八萬五』政策（即每年公營及私營房屋供應不少於8.5萬個）大增供應，結果令樓價暴跌、負資產個案急升。目前本港經濟差勁，跟着的日子只會更差，在這情况下若港府仍要增加住宅供應，樓價有很大的下跌壓力。」
建議重推投資移民振就業
港府於去年12月更新《長遠房屋策略》，2016/17至2025/26年度未來10年期間，總房屋供應目標為46萬個，當中私樓單位為18萬個，即每年平均1.8萬個。黃建業認為，目前本港經濟明顯已較半年前惡化，建議港府應跟着經濟走，將每年供應目標下調20%，「我支持港府大量造地，但造地與供應是兩個概念，並非造地後就要即時推出來賣，若經濟不好便賣少些，等經濟好轉才賣多些。」
至於振興經濟的方案，黃建業認為，港府應重新打造本港好客之都的形象，吸引旅客重臨，為旅遊業及零售業再注入動力；本港醫療及教育制度具備優勢，內地人對有關服務需求殷切，建議可加快發展該兩大產業。另外，他認為港府應重推投資移民計劃，並且規定這些移民須投資實業，在某一時期內僱用一定數目的港人。上述方案若多管齊下，近月失業率上升的壓力便會紓緩，變相可支持樓價。
即使減辣 樓價也難升
減少供應及振興經濟料中長期才見到效果，而黃建業跟着建議的「宜撤辣、鬆銀根」，他認為對支持樓價可望立竿見影。「鬆銀根」方面，金管局去年2月推出第六輪物業按揭貸款逆周期措施，將按揭成數上限劃一下調至六成。黃建業認為，因應市場變化，現時金管局應將按揭成數上限調高至七成，「目前銀行大把錢但借唔到出去，但好多人想買樓又借唔到錢。其實實際需求好大，只要金管局調整政策，市場氣氛就會好轉」。近月金管局加強監管，令財務公司向客戶批出按揭貸款難度增加，有關監管亦可作技術修訂，方便市民借錢買樓。
港府於2010年以來先後推出額外印花稅（SSD）、BSD及DSD，以稅務辣招增加買家置業成本；黃表示，DSD對市民換樓帶來阻礙，既然市場已出現變化，建議港府可先考慮撤銷DSD，若市况進一步轉壞再撤BSD。港府於2014年5月放寬DSD換樓期限後，投資者認為屬支持後市的政策信號大舉入市，跟着年半內樓價勁升近兩成；惟黃建業相信，即使目前撤銷DSD，樓價歷史重演勁升機會不大，「目前經濟較差，很多人也為保住份工而閉翳，減辣樓價都唔會升。」
明報記者 葉創成
攝影 鄧宗弘
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