江宗仁﹕商廈租金偏強 太地攻守兼備

【明報專訊】恒指昨日升52點，收報20629點，成交金額585億元。期指結算日好淡爭持，低開53點後最低見20465點，惟受到結算影響午市尾段升幅曾擴大至188點，高見20765點，結果午後明顯收窄，惟成交增加，國指尤其明顯，較上周五多逾30%，有131億幾。聯儲局主席耶倫確定夏天加息，匯市反應較大，美元兌日圓突破111水平，基本確定日圓再展跌浪，離岸人民幣匯價亦突破6.59水平，惟以CEFTS指數來看，人民幣兌一籃子貨幣匯價一直變動不大。理論上，這無助增強出口競爭力，而兌美元貶值則令資產價格受壓，A股也續於2800點水平不動如山，香港樓市也高位橫行。


港股5連升後見反覆，股王騰訊（0700）上周五勁升後昨日再破頂，曾高見172.5元，惟最終卻倒跌失守170元關口，濠賭、汽車、本地地產股等表現較佳，普遍升幅達2%以上。本地地產股表現很受氣氛影響，此前炒聯儲局再度加息，沽空比率奇高，但中原指數保持平穩並未受到影響，銀行界人士亦多預期，由於資金充裕銀行體系仍水浸，本港今次仍不會跟隨美國加息。消化加息因素後，本地地產股亦陸續回升。


甲廈空置率不足2%

本港住宅物業市道是穩定下來，暫時看，再加息兼人民幣貶值的影響小於預期，跟年初一役明顯有別。至於零售和商廈則冰火兩重天，前者出現結構性問題，此前極不合理的商舖租金、售價急劇調整，一直表現較穩定的商場亦撐不住，首季零售銷售多數錄得雙位數字跌幅；但商廈供應極度緊張，甲級寫字樓空置率不足2%，見2007年以來最低水平。因此，新簽租約租金加幅強勁，以太古廣場為例，就由2015年下跌1%，到今年首季上升13%，每平方呎租金由去年第4季介乎90元至125元，升至95元至130元。由於核心區商廈租金高昂，銅鑼灣、東區等亦水漲船高， One Island East首季租金升幅達到32%，為2014年以來最高。


港橋頭堡角色料不變 利租金增長

寫字樓租金愈升愈有，但收租股股價卻是背道而馳，新加坡掛牌的置地年初至今跌逾13%，太古地產（1972）也跌逾4%。這可能與本港經濟增長放緩，首季急降至0.8%；市場看淡中國經濟前景；聯儲局加息令估值受壓等有關。宏觀環境確實不利股價表現，但內地企業走出去、外資依賴香港作為進入內地的跳板、來港設總部的趨勢卻未變，預料商廈租金仍會偏強。太古地產今年續租樓面面積僅11.3%，明年則達到19.8%，就算租金在高位難再上漲，以現有呎租計，未來兩年亦可保持理想的增長。此外，上海興業太古匯今年起陸續落成，這個浦西的新地標會帶來額外增長動力，中長期亦有重建中的太古坊項目，太古地產相對其他收租股，增長前景更勝一籌。


折讓四成 預測股息率3.5厘

太古地產現價折讓達到40%，相對於長期平均的28%高出甚多，亦跟恒隆地產（0101）相差不遠。考慮到集團的物業更優質、管理更佳、內地組合又集中在一線城市的核心地段，現水平很可能是受到整個板塊弱勢影響才如此低殘。今年預測股息率3.5厘，跟同業動輒達4%以上略為遜色，但集團零售佔比較小，受旅客減少衝擊的主要是太古廣場和東薈城，故盈利和股息的能見度更高。在充滿不明朗因素的未來6至12個月，太古地產會是進可攻、退可守之選。


[江宗仁 還看今朝]