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【明報專訊】最近數周，港股一度向下，部分原因是經濟數據持續疲弱。大宗房地產巿場交投亦未見暢旺，部分去年已經開始尋找買家的資產，今天仍未脫手。反觀租務巿場，自金舖和藥房退租之後，部分商舖已經轉型，最常見的例子是變成餐廳；雖說租金不及從前，但是仍算找到一條出路。
長期持有房地產，風險本身不高。物換星移，社會還是需要空間進行經濟活動，因此一雞死、一雞鳴，某一行業遠去，自然會有新行業取代。唯一例外是當經濟體長期不振，缺乏新增長動力。中東的機構投資者，投資年期以三代為本：投資的房地產，在孫子的一代，還能保持現有的優勢嗎？這類投資者，極為看重人口變化數據，因為人口數據比較準確，而且改變趨勢極其困難。而經濟發展，到最後是整個經濟體民眾的生產總和。另外就是法制等因素，能否保障投資者，政策再變都能保持公平。故此這類投資者，大部分資金都傾向投資穩定地區的甲級資產。
地產業者破產 多因借貸過高
當然，每次經濟衰退，總會有地產業者破產。但是研究原因，每每都是因為借貸過高。辦公室大廈一向被視為最基本的商業房地產形態，就是因為辦公室大廈的營運成本，主要是差餉或地租等稅項，員工薪金及開支只佔很小的百分比。所以如果以最保守的做法，完全沒有借貸，辦公室大廈只要能保持約17%的出租率，都不會虧本。
抵押房地產借貸，一般以房地產的資產值及收入為基準。當樓巿下滑，租金回落之際，原來算穩健的利息支出，可能超過收入，變成財務負擔，業主需要額外注資，以維持資產運作。如果投資者的資產全線虧蝕，則有可能破產。
部分房地產類別，尤其是酒店，基本營運成本較高。所以當經濟下滑，業主首先考慮是能否將之重建或改建，避開在弱巿仍然要維持營運、成本高企的狀况。如果重建不合時宜，則可能考慮各種節流計劃。
利用機器人 可減營運成本
酒店資產最大的開支就是人工，故此節省人手乃是重點。部分酒店，開始讓顧客在未到達酒店之前，預先登記入住。在部分國家，顧客的手機可以用作房間鎖匙，因而在預先登記後，顧客甚至不需要接觸飯店職員，就可以使用客房。而在其他國家，顧客登記需要出示身分證明文件，飯店則會提供類似機場的自動登記系統，容許顧客自行登記。這些系統，簡化了顧客的入住過程，亦減少了飯店所需要的員工數目，從而節省成本。
再展望將來，各種機械人或能逐漸輔助或取代清潔工作，或可進一步節省人手。香港有約7萬個酒店房間，以這數目計堪稱世界十大酒店巿場，很適合發展這類型的科技。如果在香港測試成功，更有機會打入世界巿場。
安泓投資總監
[楊書健 泓觀亞太]
長期持有房地產，風險本身不高。物換星移，社會還是需要空間進行經濟活動，因此一雞死、一雞鳴，某一行業遠去，自然會有新行業取代。唯一例外是當經濟體長期不振，缺乏新增長動力。中東的機構投資者，投資年期以三代為本：投資的房地產，在孫子的一代，還能保持現有的優勢嗎？這類投資者，極為看重人口變化數據，因為人口數據比較準確，而且改變趨勢極其困難。而經濟發展，到最後是整個經濟體民眾的生產總和。另外就是法制等因素，能否保障投資者，政策再變都能保持公平。故此這類投資者，大部分資金都傾向投資穩定地區的甲級資產。
地產業者破產 多因借貸過高
當然，每次經濟衰退，總會有地產業者破產。但是研究原因，每每都是因為借貸過高。辦公室大廈一向被視為最基本的商業房地產形態，就是因為辦公室大廈的營運成本，主要是差餉或地租等稅項，員工薪金及開支只佔很小的百分比。所以如果以最保守的做法，完全沒有借貸，辦公室大廈只要能保持約17%的出租率，都不會虧本。
抵押房地產借貸，一般以房地產的資產值及收入為基準。當樓巿下滑，租金回落之際，原來算穩健的利息支出，可能超過收入，變成財務負擔，業主需要額外注資，以維持資產運作。如果投資者的資產全線虧蝕，則有可能破產。
部分房地產類別，尤其是酒店，基本營運成本較高。所以當經濟下滑，業主首先考慮是能否將之重建或改建，避開在弱巿仍然要維持營運、成本高企的狀况。如果重建不合時宜，則可能考慮各種節流計劃。
利用機器人 可減營運成本
酒店資產最大的開支就是人工，故此節省人手乃是重點。部分酒店，開始讓顧客在未到達酒店之前，預先登記入住。在部分國家，顧客的手機可以用作房間鎖匙，因而在預先登記後，顧客甚至不需要接觸飯店職員，就可以使用客房。而在其他國家，顧客登記需要出示身分證明文件，飯店則會提供類似機場的自動登記系統，容許顧客自行登記。這些系統，簡化了顧客的入住過程，亦減少了飯店所需要的員工數目，從而節省成本。
再展望將來，各種機械人或能逐漸輔助或取代清潔工作，或可進一步節省人手。香港有約7萬個酒店房間，以這數目計堪稱世界十大酒店巿場，很適合發展這類型的科技。如果在香港測試成功，更有機會打入世界巿場。
安泓投資總監
[楊書健 泓觀亞太]
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