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【明報專訊】香港樓價高企，不少人說年輕人要買樓，只能靠「父幹」，即是說要父母幫助首期才可上車。其實，更令人憂慮的是，原來年輕人的學歷與父母收入也有直接相關，根據2011年的統計數字，如父母收入為香港最低收入的10％組別，則其年輕子女（18至24歲）只有19.7％曾入讀或正就讀大學學位課程，但若父母收入為全港最高的10％組別，其年輕子女曾入讀或正就讀大學學位課程的比例，可高達47.3％（圖1）！
事實上，如能接受良好教育，普遍收入會大幅提升。根據社聯最新公布的《年輕成人貧窮與改善生活研究》（於今年3月委託政策21民意調查中心透過隨機抽樣的方式進行，共訪問了504位20至34歲非在學及非家庭照顧者的年輕成人，即包括在職、失業或因其他狀况而非在職的年輕成人），發覺如曾接受專上學位教育的30至34歲香港人，只有11.5％的收入會低於香港人工資的中位數；不過.，若只有高中程度，同齡的港人有62.3％的收入低於中位數，而若教育程度為初中或以下，收入低於中位數的比例更升至76.2％（圖2）。
父母收入高低 影響年輕人前途
要知道，香港人首次置業年齡約為31至33歲，如是在這個年齡時收入低於香港人的工資中位數，除非真的靠「父幹」，要買樓便也千難萬難？而根據社聯上述的研究，發覺當教育程度愈高，對房屋狀况的滿意度也愈高（圖3），其實這也容易理解，當教育程度高了，收入也高了，比其他人更容易買樓和改善生活，自然對住房也會較滿意。而值得留意的是，同一研究也顯示，學歷愈高的年輕人，會有更高比例覺得他們的經濟和房屋狀况會在未來作出改善。
不少政客常指出，香港年輕人出現怨氣，很大原因是他們買不起樓，而筆者認為這可從兩個角度作出分析，一是樓價確是過高，這和過去幾年因供應短缺有極大關係，所以多提供土地和興建房屋，對壓低樓價有作用，便可令更多年輕人能夠上車。另一方面，年輕人可能因父母收入低，影響了他們受高等教育的機會，以至謀生和搵錢能力也較低，以至難買樓，所以政府除了在房屋政策方面着手，也要在教育多做工夫，讓年輕人不至因為父母收入低而不能上大學，影響他們的前途和買樓能力。
高學歷助提升收入
除了社聯的研究，香港大學經濟教授王于漸最近發表的一篇文章，內裏的有關香港男性學士學位的個人及社會內部回報率的統計數據顯示，投入資源令到香港年輕人能夠讀大學，有關學生因讀大學而令收入提升的內在回報年率超過20％（以一生人工作40年計），極為可人，而對社會貢獻的社會內在回報年率也達13％以上（圖4），說明政府除了多造地起樓，投入更多資源，讓更多人可以讀大學，對解決香港上流力和房屋問題（讓更多人有能力買樓），會有極大幫助。
不過，也要留意一點，就是要幫助年輕人上流，除了要提升他們的教育水平，也要吸引更多商業機構來港，如此便能提供更多的職位，在需求推動下，可以更容易推升年輕人的收入。然而，香港除了住宅供應緊張，寫字樓新供應也缺乏，不單令商廈租金扯高，減低吸引外資來港開業的競爭力，一些時候，外資就算願意支付高昂租金，也未必找到合適的大面積商廈樓面來開業。
世邦魏理仕最近發表的數據便顯示，香港今年首4個月，所有分區的寫字樓淨吸納量均顯著低於去年同期。其中港島區的淨吸納量由去年首4個月的304,000平方呎下跌至35,000平方呎；中環、金鐘及上環區的淨吸納量更由去年首4個月的216,000平方呎跌至今年的負26,000平方呎。
該行指出，淨吸納量按年大跌，某程度上是由於今年的空置率一直徘徊在低水平（因供不應求）。2014年末，中環、金鐘及上環區有846,000平方呎可租用的寫字樓空間，空置率為3.8%。但由於去年銀行、金融及中資機構積極在該區擴充（例如在上半年花旗銀行廣場錄得大量租賃活動），至2015年底時只剩餘268,000平方呎的空間，上述三個地區在2015年底的平均空置率僅為1.2%。
企業難覓新商廈擴充 經濟受限
由現時至2017年底，中環、金鐘及上環區寫字樓市場總共只有23個全層寫字樓物業的二手供應，總面積為233,000平方呎，佔市場供應僅36%。當中只有三個物業為連續樓層，並只得一個的面積為20,000平方呎以上，11個為10,000平平方呎以上，大型租戶要在區內租用多層空間的機會極微。
看來，香港政府除了積極搵地起住宅外，也要努力找地起優質商廈，藉此讓更多外資來港開業和請人，增加香港年輕人的上流機會。
明報記者
[陸振球 樓市解碼]
事實上，如能接受良好教育，普遍收入會大幅提升。根據社聯最新公布的《年輕成人貧窮與改善生活研究》（於今年3月委託政策21民意調查中心透過隨機抽樣的方式進行，共訪問了504位20至34歲非在學及非家庭照顧者的年輕成人，即包括在職、失業或因其他狀况而非在職的年輕成人），發覺如曾接受專上學位教育的30至34歲香港人，只有11.5％的收入會低於香港人工資的中位數；不過.，若只有高中程度，同齡的港人有62.3％的收入低於中位數，而若教育程度為初中或以下，收入低於中位數的比例更升至76.2％（圖2）。
父母收入高低 影響年輕人前途
要知道，香港人首次置業年齡約為31至33歲，如是在這個年齡時收入低於香港人的工資中位數，除非真的靠「父幹」，要買樓便也千難萬難？而根據社聯上述的研究，發覺當教育程度愈高，對房屋狀况的滿意度也愈高（圖3），其實這也容易理解，當教育程度高了，收入也高了，比其他人更容易買樓和改善生活，自然對住房也會較滿意。而值得留意的是，同一研究也顯示，學歷愈高的年輕人，會有更高比例覺得他們的經濟和房屋狀况會在未來作出改善。
不少政客常指出，香港年輕人出現怨氣，很大原因是他們買不起樓，而筆者認為這可從兩個角度作出分析，一是樓價確是過高，這和過去幾年因供應短缺有極大關係，所以多提供土地和興建房屋，對壓低樓價有作用，便可令更多年輕人能夠上車。另一方面，年輕人可能因父母收入低，影響了他們受高等教育的機會，以至謀生和搵錢能力也較低，以至難買樓，所以政府除了在房屋政策方面着手，也要在教育多做工夫，讓年輕人不至因為父母收入低而不能上大學，影響他們的前途和買樓能力。
高學歷助提升收入
除了社聯的研究，香港大學經濟教授王于漸最近發表的一篇文章，內裏的有關香港男性學士學位的個人及社會內部回報率的統計數據顯示，投入資源令到香港年輕人能夠讀大學，有關學生因讀大學而令收入提升的內在回報年率超過20％（以一生人工作40年計），極為可人，而對社會貢獻的社會內在回報年率也達13％以上（圖4），說明政府除了多造地起樓，投入更多資源，讓更多人可以讀大學，對解決香港上流力和房屋問題（讓更多人有能力買樓），會有極大幫助。
不過，也要留意一點，就是要幫助年輕人上流，除了要提升他們的教育水平，也要吸引更多商業機構來港，如此便能提供更多的職位，在需求推動下，可以更容易推升年輕人的收入。然而，香港除了住宅供應緊張，寫字樓新供應也缺乏，不單令商廈租金扯高，減低吸引外資來港開業的競爭力，一些時候，外資就算願意支付高昂租金，也未必找到合適的大面積商廈樓面來開業。
世邦魏理仕最近發表的數據便顯示，香港今年首4個月，所有分區的寫字樓淨吸納量均顯著低於去年同期。其中港島區的淨吸納量由去年首4個月的304,000平方呎下跌至35,000平方呎；中環、金鐘及上環區的淨吸納量更由去年首4個月的216,000平方呎跌至今年的負26,000平方呎。
該行指出，淨吸納量按年大跌，某程度上是由於今年的空置率一直徘徊在低水平（因供不應求）。2014年末，中環、金鐘及上環區有846,000平方呎可租用的寫字樓空間，空置率為3.8%。但由於去年銀行、金融及中資機構積極在該區擴充（例如在上半年花旗銀行廣場錄得大量租賃活動），至2015年底時只剩餘268,000平方呎的空間，上述三個地區在2015年底的平均空置率僅為1.2%。
企業難覓新商廈擴充 經濟受限
由現時至2017年底，中環、金鐘及上環區寫字樓市場總共只有23個全層寫字樓物業的二手供應，總面積為233,000平方呎，佔市場供應僅36%。當中只有三個物業為連續樓層，並只得一個的面積為20,000平方呎以上，11個為10,000平平方呎以上，大型租戶要在區內租用多層空間的機會極微。
看來，香港政府除了積極搵地起住宅外，也要努力找地起優質商廈，藉此讓更多外資來港開業和請人，增加香港年輕人的上流機會。
明報記者
[陸振球 樓市解碼]
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