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【明報專訊】過去10多年，香港樓價持續攀升，反映私人住宅物業價格的「中原城市領先指數」由2003年8月的31.77，升至2015年9月的146.92的歷史高峰，升幅接近3.6倍。但自此高峰後，樓市開始回軟，迄今跌了約13%。未上車的投資者開始蠢蠢欲動，近期筆者開始收到朋友的電話，想知道何時入市，怎樣成功置業及如何規劃？有興趣的讀者可注意以下策略。
首先，擬置業人士必須先了解自己置業是用來自住還是投資？不同的目的，會影響你留意及蒐集資訊的過程及分析重點，例如投資者需要留意投資回報及靈活性，以及針對樓市投資者的政策如「辣招」等；而自住的朋友則需審視個人需要，如居住地區、單位面積、交通配套等；如果你想自住亦想投資，就必須要做更詳盡的資料搜集，如居住地區未來數年的發展方向，同區供求比較等長期樓市走勢分析，若投資者買入後樓市再跌，有能力供款者可進行上述分析，長期持有，待樓市回升再出售獲利。
另外，置業者須留意以下幾項買樓小知識：
（一）按揭成數（表1及表2）
按揭成數的規定，視乎所購物業價格而有差異。不過對普羅大眾而言，通常都是購買中小型單位，此類物業一般可享最高達80%按揭。
（二）按揭利率（表3）
（三）新樓優惠及付款安排
發展商出售新樓盤時多數會提供多項優惠如折扣、彈性付款安排和從價印花稅津貼等來吸引買家，通常可分兩種付款安排——即供及建築期付款。
即供是即時供入按揭，並開始供款，會較為便宜，但如買家現時有租賃或按揭開支，即同時支付兩筆住屋開支，大大增加經濟壓力，較適合初次置業人士；建築期付款是先付首期，當物業落成及入伙後，才開始償還按揭，毋須負擔雙重住屋開支，較為彈性但樓價較即供期高。
（四）量力而為 切勿貪心
買樓開支包括首期，裝修費，各種稅項等，必須事先預備，切忌借錢支付這些費用，除非家人借錢，則可以慢慢償還。另外，每月供款要作保守預算，建議供款應約佔個人收入的30%，例如月入30,000元，供款上限應為10,000元（全包），而且應該預留12個月的供款儲備，以防將來收入受任何不穩定因素影響。現時網絡上亦有許多置業費用預算工具，可以幫助投資者及置業人士準確預計自己的置業費用。
置業人士可按經濟能力或需要，變更按揭年期或成數，制定要最適合自己的供款策略。而入市前，可先向銀行索取估價，以免買了貴價，影響首期及供款預算。
美國萬利理財控股有限公司亞太區總裁
[張佩儀 財女手記]
首先，擬置業人士必須先了解自己置業是用來自住還是投資？不同的目的，會影響你留意及蒐集資訊的過程及分析重點，例如投資者需要留意投資回報及靈活性，以及針對樓市投資者的政策如「辣招」等；而自住的朋友則需審視個人需要，如居住地區、單位面積、交通配套等；如果你想自住亦想投資，就必須要做更詳盡的資料搜集，如居住地區未來數年的發展方向，同區供求比較等長期樓市走勢分析，若投資者買入後樓市再跌，有能力供款者可進行上述分析，長期持有，待樓市回升再出售獲利。
另外，置業者須留意以下幾項買樓小知識：
（一）按揭成數（表1及表2）
按揭成數的規定，視乎所購物業價格而有差異。不過對普羅大眾而言，通常都是購買中小型單位，此類物業一般可享最高達80%按揭。
（二）按揭利率（表3）
（三）新樓優惠及付款安排
發展商出售新樓盤時多數會提供多項優惠如折扣、彈性付款安排和從價印花稅津貼等來吸引買家，通常可分兩種付款安排——即供及建築期付款。
即供是即時供入按揭，並開始供款，會較為便宜，但如買家現時有租賃或按揭開支，即同時支付兩筆住屋開支，大大增加經濟壓力，較適合初次置業人士；建築期付款是先付首期，當物業落成及入伙後，才開始償還按揭，毋須負擔雙重住屋開支，較為彈性但樓價較即供期高。
（四）量力而為 切勿貪心
買樓開支包括首期，裝修費，各種稅項等，必須事先預備，切忌借錢支付這些費用，除非家人借錢，則可以慢慢償還。另外，每月供款要作保守預算，建議供款應約佔個人收入的30%，例如月入30,000元，供款上限應為10,000元（全包），而且應該預留12個月的供款儲備，以防將來收入受任何不穩定因素影響。現時網絡上亦有許多置業費用預算工具，可以幫助投資者及置業人士準確預計自己的置業費用。
置業人士可按經濟能力或需要，變更按揭年期或成數，制定要最適合自己的供款策略。而入市前，可先向銀行索取估價，以免買了貴價，影響首期及供款預算。
美國萬利理財控股有限公司亞太區總裁
[張佩儀 財女手記]
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