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【明報專訊】股神巴菲特投資旗艦巴郡（Bershire Ｈathaway）日前公布持倉變動，大手增持近百億港元的蘋果公司股票，除了巴菲特，另一投資大師索羅斯的投資旗艦Soros Management Fund也公布倉位變動，大手減持美股37％，並大手買入美股標普ETF的認沽期權，索氏明顯看淡美股後市，而同一時間，他又大手買入金礦股公司股票和黃金ETF的call option（認購期權），似乎他認為金融市場會出現震盪而市場要避險，又或估計環球央行要再印銀紙，都會利好金價。
朋友香港奧國經濟學院創辦人兼投資者王弼看到有關消息後，第一時間做了蘋果的sell put（出售認沽期權），他的理由是，既然巴郡看好蘋果股票，現水平sell put，先賺了期權金，如蘋果再跌，大不了在遠低於股神的價位接貨，贏面更高。
善用期權 鎖定風險
王弼以sell put的方法投資蘋果，可說靈活運用了期權工具的優點，如準備了資金接貨，sell put便不是高風險的投機，而是計好數的投資遊戲。事實上，除不少金融大鱷如上述索羅斯都會利用期權來令投資更靈活，香港不少發展商也善用期權的概念來鎖定風險。
好像最近相繼有新樓盤提供高至九成以上，可免入息審查的一按，讓買家只要極少的資金便能入市。其實這種做法，等同發展商於樓價尚在高位sell call（沽出認購期權），如樓價續升，大不了賺少一點，卻能先收「期權金」（首期），但若樓價下跌，那樓宇已在高價售出，而就算買家將來未能上會要撻訂，也至少殺了訂，然後將物業收回重售。
林奮強料失業率升至6%
發展商這做sell call做法，好處是樓價未來向下，也先賣了樓並收了訂金，總好過自己滿手貨尾而責死資金，並在將來要以更低價賣樓，這反映發展商對將來樓市並不特別看好，另一原因也可能是發覺巿場能有足夠首期買樓的準買家愈來愈少，銀行也難以批出高成數按揭給他們（或他們根本不合資格），才需要自行提供這種極高成數免審按揭來賣樓。
發展商看淡後市，其實不難理解，一是供應明顯增加，二是經濟在轉差，早前政府公布香港的首季GDP按季出現負增長（-0.4%），而最新公布2至4月份的失業率，雖維持在1至3月份的3.4％，但其實失業人數進一步增加了3800人至13.42萬人（圖1），而一向是香港經濟和樓市大好友的黃金五十創辦人林奮強，更是悲觀預測香港不單GDP會隨時出現連續多季衰退，失業率最終會升至6％！
僅10%打工仔可上車買樓
德銀的一份研究報告指出，以現行的按揭政策，若要購入一間400萬元的住宅並承做九成按揭，會要求每月收入約39,184元，若是購入600萬元住宅而最高可承做八成按揭，則每月收入要求至少45,958元，而若購入800萬元並做成六成按揭，每月收入要有45,182元（圖2）。然而，香港現在90％的打工仔收入都是少過4.5萬元（圖3），那即是就算不計儲首期問題，若沒有家長幫助，又或伴侶可分擔供款，單靠自己一個人，香港現在只有約10％打工仔能合資格獲批按揭上車買樓！
德銀說，上述數字反映香港新增能夠上車買樓的愈來愈少。其實，就算能買樓，如未來的就業市場趨於惡化（如林奮強便預測香港失業率會升至6％），未來買樓後撻訂或變成銀主盤的個案也可能愈來愈多。
全國人大委員長張德江來港3天，他發表演講，說「發展是硬道理」，指香港安身立命是經濟發展，而非「搞街頭政治，整天爭論這些那些」，稱現時國際經濟形勢複雜、國家競爭激烈，香港原有經濟優勢正在弱化，新的增長點還未完全形成，所以大家要齊心協力，將經濟「搞上去」，若經濟「上不去」，其他無從談起。
倘外圍轉差 樓價高企削反競爭力
姑勿論大家是否同意張德江的政治觀點，但他說香港原有經濟正在弱化，卻仍未找到新的增長點，卻是難以否定。不過，過去十多年的經濟好景，連帶樓市升了十多年，似乎有不少人覺得，不論香港經濟如何變差，樓市都仍只會大漲小回，實在令人費解。
其實，當外圍環境轉差，香港的樓價如續企於高位，只會反過來削弱香港的競爭力而已。
明報記者
[陸振球 樓市解碼]
朋友香港奧國經濟學院創辦人兼投資者王弼看到有關消息後，第一時間做了蘋果的sell put（出售認沽期權），他的理由是，既然巴郡看好蘋果股票，現水平sell put，先賺了期權金，如蘋果再跌，大不了在遠低於股神的價位接貨，贏面更高。
善用期權 鎖定風險
王弼以sell put的方法投資蘋果，可說靈活運用了期權工具的優點，如準備了資金接貨，sell put便不是高風險的投機，而是計好數的投資遊戲。事實上，除不少金融大鱷如上述索羅斯都會利用期權來令投資更靈活，香港不少發展商也善用期權的概念來鎖定風險。
好像最近相繼有新樓盤提供高至九成以上，可免入息審查的一按，讓買家只要極少的資金便能入市。其實這種做法，等同發展商於樓價尚在高位sell call（沽出認購期權），如樓價續升，大不了賺少一點，卻能先收「期權金」（首期），但若樓價下跌，那樓宇已在高價售出，而就算買家將來未能上會要撻訂，也至少殺了訂，然後將物業收回重售。
林奮強料失業率升至6%
發展商這做sell call做法，好處是樓價未來向下，也先賣了樓並收了訂金，總好過自己滿手貨尾而責死資金，並在將來要以更低價賣樓，這反映發展商對將來樓市並不特別看好，另一原因也可能是發覺巿場能有足夠首期買樓的準買家愈來愈少，銀行也難以批出高成數按揭給他們（或他們根本不合資格），才需要自行提供這種極高成數免審按揭來賣樓。
發展商看淡後市，其實不難理解，一是供應明顯增加，二是經濟在轉差，早前政府公布香港的首季GDP按季出現負增長（-0.4%），而最新公布2至4月份的失業率，雖維持在1至3月份的3.4％，但其實失業人數進一步增加了3800人至13.42萬人（圖1），而一向是香港經濟和樓市大好友的黃金五十創辦人林奮強，更是悲觀預測香港不單GDP會隨時出現連續多季衰退，失業率最終會升至6％！
僅10%打工仔可上車買樓
德銀的一份研究報告指出，以現行的按揭政策，若要購入一間400萬元的住宅並承做九成按揭，會要求每月收入約39,184元，若是購入600萬元住宅而最高可承做八成按揭，則每月收入要求至少45,958元，而若購入800萬元並做成六成按揭，每月收入要有45,182元（圖2）。然而，香港現在90％的打工仔收入都是少過4.5萬元（圖3），那即是就算不計儲首期問題，若沒有家長幫助，又或伴侶可分擔供款，單靠自己一個人，香港現在只有約10％打工仔能合資格獲批按揭上車買樓！
德銀說，上述數字反映香港新增能夠上車買樓的愈來愈少。其實，就算能買樓，如未來的就業市場趨於惡化（如林奮強便預測香港失業率會升至6％），未來買樓後撻訂或變成銀主盤的個案也可能愈來愈多。
全國人大委員長張德江來港3天，他發表演講，說「發展是硬道理」，指香港安身立命是經濟發展，而非「搞街頭政治，整天爭論這些那些」，稱現時國際經濟形勢複雜、國家競爭激烈，香港原有經濟優勢正在弱化，新的增長點還未完全形成，所以大家要齊心協力，將經濟「搞上去」，若經濟「上不去」，其他無從談起。
倘外圍轉差 樓價高企削反競爭力
姑勿論大家是否同意張德江的政治觀點，但他說香港原有經濟正在弱化，卻仍未找到新的增長點，卻是難以否定。不過，過去十多年的經濟好景，連帶樓市升了十多年，似乎有不少人覺得，不論香港經濟如何變差，樓市都仍只會大漲小回，實在令人費解。
其實，當外圍環境轉差，香港的樓價如續企於高位，只會反過來削弱香港的競爭力而已。
明報記者
[陸振球 樓市解碼]
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