滿名山免入息審查八成一按 3年還清毋須付息 料吸投資客

【明報專訊】新盤銷情慢熱，各大發展商紛紛引入高成數按揭以促銷情。繼長實地產（1113）透過旗下財務公司（簡稱財仔） 為五盤引入免壓測的八成一按後，嘉里（0683）亦透過旗下「財仔」，為屯門滿名山推出最高八成一按，並以免入息審查招徠，首年免息免供，首三年全數清還即可回贈已付利息，並限於5年內全數還清貸款，意味只需兩成首期即可置業。


明報記者 方可兒、林可為

嘉里市場策劃總監吳美珊表示，嘉里是次推出的按揭計劃毋須入息證明，適合難以通過壓力測試的換樓客或投資者，且物業入伙後，投資者可賺取租金收入。項目累售約450伙，佔單位總數1100伙約四成，套現約25億元，昨以折實呎價約1.1萬元加推110伙。


現行金管局指引，若買家出租低於700萬元物業，該物業為買家持有的第二間，按揭成數不可超過五成。對於是次發展商提供高成數免入息審查計劃，金管局回應稱，不評論個別發展商提供按揭貸款安排，非金管局監管機構所提供的按揭貸款則不受有關監管要求。


據價單顯示，滿名山新近推出的「1838一按計劃」，買家毋須提供收入證明，但須提供財務資料、信貸紀錄等，並以購得的滿名山物業作抵押，便不需通過壓力測試。發展商旗下「財仔」將承做最高八成一按，貸款期為5年。首年免息免供，第二、三年息率為P（P現為5厘）減4厘，第四、五年息率為P。


3年後額印鬆綁沽可免辣稅

由於全期免供本金，故買家每月只需繳付利息。若買家於3年內還清餘下八成樓價，繳付利息可獲全數回贈；若於4年半內還清則獲半數回贈。以昨加推的入場戶為例，滿庭第5座1樓實用319方呎的C室開放式，定價354.8萬元，折實售約335萬元，兩成首期約需67萬元。第二、三年每月利息供款約2235元，第四、五年約11,177元。對比選用銀行八成按保計劃（以25年還款期、現年利率2.15厘計），買家首五年平均每月本金連利息供款約1.52萬元，每月還款額較嘉里八成一按的第二、三年高約5.8倍。而且買家需經過壓力測試，每月入息最低要求約2.5萬元。


計劃獲1%折扣 較即供減6%少

不過，選用嘉里八成一按後最多可獲1%折扣優惠，較即供6%為少。若以上述入場單位為例，兩者樓價已差17萬元。若樓價於三年後上升，物業於「額印期」鬆綁後可免繳辣稅沽出，選用嘉里一按的買家除可還清八成貸款，更可獲利息回贈。若樓市轉差，買家於五年後沒有足夠資金清還樓價，或需轉按物業，並增加每月供款。若買家向銀行轉按不可借足餘下8成樓價，嘉里亦提供備用最高3成二按予買家。同以上述單位為例，假設屆時金管局沒有改變按揭成數限制，轉按銀行可承做六成一按，餘下兩成由嘉里承做二按。每月還款額需約1.9萬元，較一開始選用八成按保的1.52萬元高25%，入息要求亦會增至3.17萬元。