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【明報專訊】政策當頭一棒下，北京、上海、深圳等地瘋狂飈升的樓市開始連續「踩煞車」，房價漲幅也跌出「第一梯隊」。「領頭羊」的一線城市率先退熱，是否預示着內地樓市本輪反彈已經見頂？
滬深4月成交減半
4月以來，京滬深等一線樓市出現了連續的成交放緩，堅挺的房價也有鬆動的迹象。
北京4月二手房實際成交遭到「腰斬」。偉業我愛我家集團的一份內部資料顯示，從2月底至今，北京區域二手房實際交易量已經連跌7周，4月份北京區域二手房實際交易量較3月下降了52.5%。
5月首周，這種加速降溫的趨勢更為明顯。北京新房市場出現量價雙回落的態勢，純商品住宅網簽量下降超過四成，成交均價環比下降3.8%。
同日出台嚴厲調控政策的滬深樓市交易也雙雙出現大幅回落。4月份，深圳新建商品住宅成交套數環比下降47.55%，二手住宅成交套數環比下降54.47%；上海樓市當月新房成交均價創近7個月新低，商品住宅成交量環比大跌56.1%。
當然，一線樓市「轉冷」一方面是因為此前的漲勢「過猛」，需求有所透支。此外，一線樓市政策冷風頻吹也是原因之一。除滬深限購升級外，北京通州區還在單獨限購的基礎上增加了商住房的限購。深圳市則在近期全面叫停了房地產眾籌業務，防範眾籌炒房。
內房熱火轉燒二線城市
雖然一線樓市已現明顯的退燒迹象，但以此斷言內地樓市即將「掉頭向下」還為時尚早。一方面，北京、上海等一線城市雖然成交大降，但房價跌幅並不大，多數樓盤價格仍處於高位；上海日前更是一天拍出三個「地王」，土地溢價均超過100%；另一方面，核心二線城市交投活躍，已經代替北上廣深成為樓市回升的新動力。
民間機構資料顯示，4月份，惠州、中山、廈門和蘇州房價環比漲幅均超過5%，領漲全國；廊坊、南京、珠海、東莞和武漢等城市的房價環比漲幅也維持在3%以上的高位。
廊坊、惠州等一線周邊城市，主要受到一線城市需求外溢等帶動。南京、珠海、武漢、廈門等核心二線城市則因其城市集聚能力較強，而地價等風險又低於一線城市，近期受到開發商的熱捧，樓市成交繼續維持高熱度。蘇州、南京等地近月來頻頻誕生「地王」。此前媒體曝出的帶着棉被連夜排隊搶房、在房管局門前紮帳篷等過戶等事件也大都發生在二線城市。
房價總體回升是大趨勢
有分析認為，前期房價過快上漲地區出現一定的價格回檔是自然現象，但內地的房價總體上繼續回升是個大趨勢。
這種判斷不無道理。房地產回升對內地宏觀經濟的帶動效果，從第一季度內地宏觀經濟指標的全線回升上可見一斑。樓市復蘇一旦停止，消費和投資的高增速也將結束。想要經濟維持一定的增長動力，決策層必然希望保持房地產市場的回升態勢。
可以說，樓市熱度從一線向二線城市、大部分的省會城市以及大的城市群的核心城市轉移是當局希望看到的。維持這個熱度，一方面能為三、四線城市的去庫存營造適合的環境；另一方面，將一線城市撤出「第一軍團」可以防範其已然很高的房價過快上漲，積累泡沫風險。在此背景下，因城施策的政策思路下，將進一步清晰。
[馮其十 神州新形勢]
滬深4月成交減半
4月以來，京滬深等一線樓市出現了連續的成交放緩，堅挺的房價也有鬆動的迹象。
北京4月二手房實際成交遭到「腰斬」。偉業我愛我家集團的一份內部資料顯示，從2月底至今，北京區域二手房實際交易量已經連跌7周，4月份北京區域二手房實際交易量較3月下降了52.5%。
5月首周，這種加速降溫的趨勢更為明顯。北京新房市場出現量價雙回落的態勢，純商品住宅網簽量下降超過四成，成交均價環比下降3.8%。
同日出台嚴厲調控政策的滬深樓市交易也雙雙出現大幅回落。4月份，深圳新建商品住宅成交套數環比下降47.55%，二手住宅成交套數環比下降54.47%；上海樓市當月新房成交均價創近7個月新低，商品住宅成交量環比大跌56.1%。
當然，一線樓市「轉冷」一方面是因為此前的漲勢「過猛」，需求有所透支。此外，一線樓市政策冷風頻吹也是原因之一。除滬深限購升級外，北京通州區還在單獨限購的基礎上增加了商住房的限購。深圳市則在近期全面叫停了房地產眾籌業務，防範眾籌炒房。
內房熱火轉燒二線城市
雖然一線樓市已現明顯的退燒迹象，但以此斷言內地樓市即將「掉頭向下」還為時尚早。一方面，北京、上海等一線城市雖然成交大降，但房價跌幅並不大，多數樓盤價格仍處於高位；上海日前更是一天拍出三個「地王」，土地溢價均超過100%；另一方面，核心二線城市交投活躍，已經代替北上廣深成為樓市回升的新動力。
民間機構資料顯示，4月份，惠州、中山、廈門和蘇州房價環比漲幅均超過5%，領漲全國；廊坊、南京、珠海、東莞和武漢等城市的房價環比漲幅也維持在3%以上的高位。
廊坊、惠州等一線周邊城市，主要受到一線城市需求外溢等帶動。南京、珠海、武漢、廈門等核心二線城市則因其城市集聚能力較強，而地價等風險又低於一線城市，近期受到開發商的熱捧，樓市成交繼續維持高熱度。蘇州、南京等地近月來頻頻誕生「地王」。此前媒體曝出的帶着棉被連夜排隊搶房、在房管局門前紮帳篷等過戶等事件也大都發生在二線城市。
房價總體回升是大趨勢
有分析認為，前期房價過快上漲地區出現一定的價格回檔是自然現象，但內地的房價總體上繼續回升是個大趨勢。
這種判斷不無道理。房地產回升對內地宏觀經濟的帶動效果，從第一季度內地宏觀經濟指標的全線回升上可見一斑。樓市復蘇一旦停止，消費和投資的高增速也將結束。想要經濟維持一定的增長動力，決策層必然希望保持房地產市場的回升態勢。
可以說，樓市熱度從一線向二線城市、大部分的省會城市以及大的城市群的核心城市轉移是當局希望看到的。維持這個熱度，一方面能為三、四線城市的去庫存營造適合的環境；另一方面，將一線城市撤出「第一軍團」可以防範其已然很高的房價過快上漲，積累泡沫風險。在此背景下，因城施策的政策思路下，將進一步清晰。
[馮其十 神州新形勢]
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