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【明報專訊】醜婦終須見家翁。香港昨天公布的首季經濟增長數據，終於出現按季負增長（-0.4％），按年增長也由上一季的1.9％急放緩至0.8％，大家還可無視於年前的佔中，以至之後的趕客和立法會不斷拉布對香港經濟的不良影響嗎？所謂毛之不存，皮將焉在？香港經濟轉差，香港的樓市前景也再添陰霾。
台灣拒中 經濟持續放緩
上周本欄提及萊坊所作調查顯示，香港的豪宅市場，在過去一年的表現於全球35個主要城市排名尾二，而包尾則為台北，可以用「難兄難弟」四個字來形容。事實上，台灣比香港更政治化和民粹化，也更抗拒和中國這個全球第二大經濟體作交流，結果呢，在孤島政策下，出入口連年萎縮（圖1），GDP更已是連續3季出現按年負增長，當地大學畢業生月薪只約港幣5000元，而最近香港有政治人物說到效法台灣走「本土化」的道路，一旦香港步上「鎖港」，香港的經濟和樓市，又會如何？
昨天李嘉誠因抱恙不能出席長和（0001）的股東會，令大家未能分享他對香港的經濟和樓市的最新看法，實在可惜。在長和股東會的前一天，對冲基金經理巴斯（Kyle Bass）於美國拉斯維加斯的SkyBridge Alternatives論壇表示，他認為本港樓市正處於「自由落體」（free fall）狀態，香港目前的情况甚至較1997年亞洲金融風暴時還要糟糕。
港總借貸水平成隱憂
巴斯來頭不小，他曾正確押注美國次按危機爆煲而大賺，所以他對樓市的評論分外惹人關注。不過，他是次卻沒有明言香港現在的情况為何比1997年時還差（當年香港樓價見頂後跌了近七成，跌足6年多才見底）？
不過，巴斯在論壇提及泰國與馬來西亞，稱亞洲新興市場的信貸正在不顧一切地（recklessly）增長。而在今年2月，他曾表示人民幣未來3年內跌幅可達40%，而其麾下對冲基金Hayman Capital Management亦已出售其大部分股票等資產，轉而專注做空包括人民幣與港元在內的亞洲貨幣。
巴斯早前曾表示，投資者應該自問是否能承受得住在中國的投資縮水30%至40%，並指中國信貸體系嚴重失衡，經濟數據亦未必真實，預計中國銀行業在此輪經濟下滑周期中將損失高達3.5萬億元人民幣，約佔銀行業總資產的10%。
筆者記得，早前有評級機構指香港樓市的最大隱憂來自中國經濟的不穩，估計巴斯看淡香港樓市也和看淡中國有關。當年美國次按源於銀行濫借樓按，雖然現時香港的按揭比例偏低，但也要留意香港的總借貸佔GDP比例其實創了新高。總括而言，利淡香港樓市的兩大因素，中國經濟放緩和信貸過度膨脹，以及香港的總借貸水平，情况確是較金融風暴時糟糕。
印度增教育開支 長遠利經濟
說到中國的經濟，《人民日報》最近引述「權威人士」的觀點，指中國可能經濟會呈L形的新常態，而不會有U形或V形的急彈，又指再不能以亂放水和高槓桿來刺激樓市或經濟。事實上，金融海嘯後的「四萬億」放水引來不少後遺症，亂放水反而促使資源錯配，興建了不少大白象基建甚至「鬼城」。
筆者剛看到印度最新的財政年度預算，最深刻是該國政府的預算增長最大部分，乃投放在多請教師和教育上面（圖2）。筆者覺得，雖然中印國情不同，但多投放預算於教育上面，總比多建或亂建大白象基建為佳，對一個國家的未來更有利，也有助改善貧富差距，因為更多人可以上大學，其將來謀生賺錢和回饋社會的能力亦更高，所以投放在教育上面的金錢，不應視作消耗開支而是人力資本的投資。一個國家的國民教育水平提升了，賺錢能力增加了，也有利當地的地產市場。
相對下，中國近年不斷放水，導致產能過剩，而商場樓面也可能過剩。世邦魏理仕的最新研究報告指出，2015年全球興建中的購物中心面積為4190萬平方米（2014年為3900萬平方米），十大最活躍市場中國佔九席（佔60%以上面積，見圖3）。中國如斯龐大的商場樓面新供應，要多少時候才能消化？
一般住宅轉差 非市場全貌
從來，影響樓市不外乎供應與需求。中國的經濟放緩，但大量新商場在施工中，自有啟示。那香港的樓市又如何看？筆者最近和擁有逾百億物業資產的科達地產主席湯君明及「摩王」黎汝遠飯局，湯君明就說，其同宗紀惠湯文亮說的細價樓爆煲論，其實也沒有高深的地方﹕「一般住宅樓市確是差，就算是賣菜阿嬸都知道有9.2萬個新供應，CY係咁推地，樓市自然有壓力。」
不過，湯君明指也有一些地產類別不差，可以用「望之險峭 登之平坦」來形容。「當然，師奶也知道細價樓不對勁，但如早前以近百億元易手的大新金融中心，其實也有很多人出價去爭，事實是很多投資者資金充裕，都是在等執廉貨，主要是不少實力投資者擁有大量現金，且息低，只要有好盤便會出手。」湯君明說，只望不登，就如某套鐵金剛的主題曲For your eyes only，未必能窺市場全豹。
他又大讚黎汝遠在1997年前風光，之後雖曾有挫折，卻能東山再起。「樓市旺，個個是高手，在低潮時能沉住氣，打逆境波才難能可貴」。湯又指黎最近購入一匹澳洲馬，雖然收到馬後，察覺到該匹馬足部有問題，賣方表示願意只要黎汝遠多付100萬便可「賠」他另一匹馬，湯勸說他「贈品多數冇好嘢」而拒絕了，黎卻也沒動怒的收馬如儀，「做人有器量，逆境時便會有朋友紛紛出手幫忙，投資物業也要人緣好。」
明報記者
[陸振球 樓市解碼]
台灣拒中 經濟持續放緩
上周本欄提及萊坊所作調查顯示，香港的豪宅市場，在過去一年的表現於全球35個主要城市排名尾二，而包尾則為台北，可以用「難兄難弟」四個字來形容。事實上，台灣比香港更政治化和民粹化，也更抗拒和中國這個全球第二大經濟體作交流，結果呢，在孤島政策下，出入口連年萎縮（圖1），GDP更已是連續3季出現按年負增長，當地大學畢業生月薪只約港幣5000元，而最近香港有政治人物說到效法台灣走「本土化」的道路，一旦香港步上「鎖港」，香港的經濟和樓市，又會如何？
昨天李嘉誠因抱恙不能出席長和（0001）的股東會，令大家未能分享他對香港的經濟和樓市的最新看法，實在可惜。在長和股東會的前一天，對冲基金經理巴斯（Kyle Bass）於美國拉斯維加斯的SkyBridge Alternatives論壇表示，他認為本港樓市正處於「自由落體」（free fall）狀態，香港目前的情况甚至較1997年亞洲金融風暴時還要糟糕。
港總借貸水平成隱憂
巴斯來頭不小，他曾正確押注美國次按危機爆煲而大賺，所以他對樓市的評論分外惹人關注。不過，他是次卻沒有明言香港現在的情况為何比1997年時還差（當年香港樓價見頂後跌了近七成，跌足6年多才見底）？
不過，巴斯在論壇提及泰國與馬來西亞，稱亞洲新興市場的信貸正在不顧一切地（recklessly）增長。而在今年2月，他曾表示人民幣未來3年內跌幅可達40%，而其麾下對冲基金Hayman Capital Management亦已出售其大部分股票等資產，轉而專注做空包括人民幣與港元在內的亞洲貨幣。
巴斯早前曾表示，投資者應該自問是否能承受得住在中國的投資縮水30%至40%，並指中國信貸體系嚴重失衡，經濟數據亦未必真實，預計中國銀行業在此輪經濟下滑周期中將損失高達3.5萬億元人民幣，約佔銀行業總資產的10%。
筆者記得，早前有評級機構指香港樓市的最大隱憂來自中國經濟的不穩，估計巴斯看淡香港樓市也和看淡中國有關。當年美國次按源於銀行濫借樓按，雖然現時香港的按揭比例偏低，但也要留意香港的總借貸佔GDP比例其實創了新高。總括而言，利淡香港樓市的兩大因素，中國經濟放緩和信貸過度膨脹，以及香港的總借貸水平，情况確是較金融風暴時糟糕。
印度增教育開支 長遠利經濟
說到中國的經濟，《人民日報》最近引述「權威人士」的觀點，指中國可能經濟會呈L形的新常態，而不會有U形或V形的急彈，又指再不能以亂放水和高槓桿來刺激樓市或經濟。事實上，金融海嘯後的「四萬億」放水引來不少後遺症，亂放水反而促使資源錯配，興建了不少大白象基建甚至「鬼城」。
筆者剛看到印度最新的財政年度預算，最深刻是該國政府的預算增長最大部分，乃投放在多請教師和教育上面（圖2）。筆者覺得，雖然中印國情不同，但多投放預算於教育上面，總比多建或亂建大白象基建為佳，對一個國家的未來更有利，也有助改善貧富差距，因為更多人可以上大學，其將來謀生賺錢和回饋社會的能力亦更高，所以投放在教育上面的金錢，不應視作消耗開支而是人力資本的投資。一個國家的國民教育水平提升了，賺錢能力增加了，也有利當地的地產市場。
相對下，中國近年不斷放水，導致產能過剩，而商場樓面也可能過剩。世邦魏理仕的最新研究報告指出，2015年全球興建中的購物中心面積為4190萬平方米（2014年為3900萬平方米），十大最活躍市場中國佔九席（佔60%以上面積，見圖3）。中國如斯龐大的商場樓面新供應，要多少時候才能消化？
一般住宅轉差 非市場全貌
從來，影響樓市不外乎供應與需求。中國的經濟放緩，但大量新商場在施工中，自有啟示。那香港的樓市又如何看？筆者最近和擁有逾百億物業資產的科達地產主席湯君明及「摩王」黎汝遠飯局，湯君明就說，其同宗紀惠湯文亮說的細價樓爆煲論，其實也沒有高深的地方﹕「一般住宅樓市確是差，就算是賣菜阿嬸都知道有9.2萬個新供應，CY係咁推地，樓市自然有壓力。」
不過，湯君明指也有一些地產類別不差，可以用「望之險峭 登之平坦」來形容。「當然，師奶也知道細價樓不對勁，但如早前以近百億元易手的大新金融中心，其實也有很多人出價去爭，事實是很多投資者資金充裕，都是在等執廉貨，主要是不少實力投資者擁有大量現金，且息低，只要有好盤便會出手。」湯君明說，只望不登，就如某套鐵金剛的主題曲For your eyes only，未必能窺市場全豹。
他又大讚黎汝遠在1997年前風光，之後雖曾有挫折，卻能東山再起。「樓市旺，個個是高手，在低潮時能沉住氣，打逆境波才難能可貴」。湯又指黎最近購入一匹澳洲馬，雖然收到馬後，察覺到該匹馬足部有問題，賣方表示願意只要黎汝遠多付100萬便可「賠」他另一匹馬，湯勸說他「贈品多數冇好嘢」而拒絕了，黎卻也沒動怒的收馬如儀，「做人有器量，逆境時便會有朋友紛紛出手幫忙，投資物業也要人緣好。」
明報記者
[陸振球 樓市解碼]
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