【明報專訊】本港住宅樓價從去年9月高位已回落逾一成，香港大學經濟學首席教授王于漸接受訪問時認為，由於供應增加，加上經濟轉弱，料樓價短期仍有下行壓力。惟他認為，由於美國及內地經濟表現仍然理想，香港樓價不像1998年及2008年一樣有大跌風險，建議有能力者仍可買樓自住。
明報記者 葉創成
王于漸除了是香港大學經濟學首席教授外，亦是新鴻基地產（0016）、領展（0823）及鷹君（0041）等多間本港地產上市公司的獨立非執行董事，也是工商銀行（亞洲）獨立非執行董事，故他既熟悉本港地產市場最新發展，亦了解內地經濟及金融情况。他在訪問中預測，本港樓價受累於供應增加及經濟轉弱兩大負面因素，短期仍然睇跌，而中下價樓表現會較豪宅遜色，「經濟學有一條金科玉律，『價格由供應及需求決定』。就本港樓市而言，目前供應明顯增加，過去10年從未見過這麼多供應，這是最有影響力的；至於需求亦有減弱迹象，因為本港經濟減慢及美元匯價上升。當中，中下價樓表現料會繼續疲弱，因為供應大幅增加，而經濟增長放緩對低下階層影響亦較大；作為比較，我覺得豪宅表現會較佳。」
根據差餉物業估價署數據，預計本港今明年住宅落成量分別達18,200及17,930伙，是過去10年（2006至2015年）平均數11,124伙的163.6%及161.2%，而未來實用面積小於40平米的細單位供應分別達4738及6979伙，是過去10年平均數1243伙的381.1%及561.5%（見圖），可見王于漸上述分析亦有數據支持。
就業穩定 樓價最大支柱
中原城市指數最新報128.48，與去年9月的歷史高位146.92比較，回落12.6%。個別市場人士擔心，本港樓價是次調整期像2008年金融海嘯及1998年金融風暴一樣，跌幅分別達三成及七成，惟王于漸認為，本港就業市場仍然理想，暫時看不到情况會迅速惡化，故料是次樓價調整幅度較為溫和，「失業率一旦明顯惡化，樓價便會出現較大調整壓力，因為市民不確定明日是否仍有工返，又怎會有信心買樓呢？2003年第二季失業率升抵8.7%，2009年上半年失業率亦曾突破5%，但最新失業率只有3.4%，相差很遠。我覺得目前就業市場的主要問題，就是零售銷售下跌，失業率上升的情况料不會由零售及旅遊業擴散至其他行業，因為全球及內地經濟表現並不差，這與2003及2008年是不同類型的經濟問題。」
穆迪於前日發表報告，指中國整體債務佔GDP的比率已增至280%，市場擔心內地將爆發債務危機，拖累本港樓價，王于漸認為此憂慮雖有一定道理，但相信情况最終可控，不會出現系統性風險，「其實內地的債務不論債主或債仔也好，很大部分均是國企，故不會有流動性風險，銀行肯定不會有擠提。另外，中國人的儲蓄率很高，從整個經濟體去看，欠債多當然是一個問題，但儲錢多又可以抵消，情况並非外界想像般嚴重！」
內地儲蓄率高 債務非想像般嚴重
既然本港樓價短期繼續睇跌，惟從高位計跌幅料低於三成，王于漸對置業人士有何建議呢？他笑說，「梗係聽李嘉誠啦！」長和（0001）主席李嘉誠3月業績會上表示，樓市仍然正常，維持「自住無問題」論調，認為年輕人只要不炒樓，在收入平衡的情况下可考慮置業。
應否買樓 「梗係聽李嘉誠啦」
王于漸解釋，隨着港府近年連番推出稅務辣招，加上金管局去年2月開始將按揭成數收緊至六成，故市民目前要有四成首期才可買樓，炒家或投資者根本已不多，相信短期內情况仍會持續，「我個人預計金管局會繼續揸緊按揭成數，因為要保護銀行。目前全世界對銀行都加強監管，防範風險，無理由香港於此時此刻突然放鬆。」
至於年輕人符合哪些條件才可上車呢？王于漸認為，這是個人價值觀的問題，每個人應計好自己條數，「怎樣才算有能力買樓？我覺得要睇你自己供唔供得起，有人話供樓支出不超過收入五成才屬健康，但我不會有這堅持，我認為應由置業者自行判斷。有些人鍾意花天酒地，其供樓負擔比率當然唔好咁高啦；但若你是高度節儉，成數高些亦都無問題。每個人要判斷自己希望過的生活方式，以及為自置物業負擔的代價。我只可以說，要捕捉樓價何時見底難度很高，但如果你是買樓自住，一住逾十年，任何時間也好，你有能力就可以上車。」
[名人樓市論壇]
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