新聞類別
財經
詳情#
【明報專訊】最近內地傳媒報道，溫州一批20年產權住宅土地使用權到期，續期須按房產價三分之一繳費，惹來熱烈議論，在香港也開始有討論到了2047年的「五十年不變」期限屆滿時，樓宇的業權會如1997年般「順利過渡」？
筆者看過《鍾士元回憶錄》，書中提到當年香港在1997年前的十多年便要與中國商討回歸問題，重要原因之一便是銀行憂慮借出的按揭貸款，如還款期過了1997年仍未還清，一旦主權政府不將地契續期，就會衍生出抵押房產的業權問題。筆者最近也聽到一些測量界人士表示，「阿爺」最好盡快釐清2047年香港樓宇的地契續期問題，否則人們若擔心如溫州一樣，到時要繳付大筆續期費，銀行提供按揭便會極為審慎，而港人對任何房產投資也不用說了。
星洲永久業權樓宇 升值潛力更高
筆者最近獲邀到新加坡考察當地的物業巿場，據當地的發展商表示，原來當地人或來自東南亞的投資者，買入樓盤時必會問是否擁有永久業權（freehold），因他們覺得永久業權的物業，不用煩惱地契續期的問題，可以傳子傳孫，尤其老人家，往往如非永久業權物業，就不屑一顧。不過，原來新加坡只有約三成樓宇擁有永久業權，所以其升值潛力也較佳。
講開新加坡，很多人都喜歡將當地樓市和香港作比較。原來新加坡也和香港一樣，2010年起已推出遏抑樓市的辣招並逐步加辣，包括海外買家要多付額外的買家印花稅。統計顯示，海外買家佔新加坡私人住宅買賣比例，曾一度高逾兩成，但在一系列辣招出台後，逐漸回落至5％以下，近期才稍作反彈（圖1）。
樓價方面，當地代理指較高峰期已回落了約兩成，而萊坊剛發表報告稱，截至今年首季，全球35個主要城市中，新加坡的優質豪宅價格在過去12個月升了約5.4％，表現排名第八，而同期香港的優質豪宅價格則跌了約6.4％，表現排名尾二，僅略好於跌7.6％，即包尾的台北（圖2）。
星洲人均居住面積多香港一倍
雖然香港樓價自去年9月起也自高位跌一成多，但其實較新加坡仍高出一倍多，筆者在新加坡碰到一位約50歲的朋友，他說有4個子女，一來喜歡小孩，二來新加坡樓價相宜，當初住在政府的組屋，空間夠大，多生幾個小孩也可以，而若是在香港，要買可和4個子女住在一起的單位，卻是不容易。筆者翻查資料，新加坡的人均GDP已拋離香港，人均居住面積更是約為香港一倍（圖3），香港人真係唔恨得咁多。
大家都知道，新加坡約七成人住在政府提供的組屋，其餘則居住在所謂共管公寓（executive condominiums）和私人住宅，而原來當地今年未來3季的私人住宅及共管公寓有約2.3萬個單位新供應，至明年及後年將銳減至不足1.6萬個，2019及2020年更只有7449和3810個，但香港剛公布未來3至4年的私人住宅潛在供應卻增至9.2萬個單位的有紀錄新高。事實上，香港政府昨天公布，4月份新申請預售樓花的住宅項目共涉及3892伙，比起3月份1462伙大幅增加約166%，打破2004年8月3860伙水平，創自2002年10月後約13年半新高。似乎可以這樣看，新加坡的私人住宅新供應在減少，香港卻在增加之中，對兩地樓價的影響，將愈來愈明顯。
中原老闆施永青日前撰文，指現時香港每年新增人口約6.5萬人，以每家庭平均2.9萬人計，每年新增約2.25萬住宅單位已足夠應付居住需要，但若一起計算公營和私人住宅單位的總供應，現每年已達4.5萬個，其實已遠遠超出居住需要。
港每年4.5萬公私樓供應 遠超居住所需
而根據美聯提供的數據，香港發展商減價賣樓的效果也開始減弱，以該行的計算，去年首兩季市况尚佳時，加上發展商以「貼市價」推盤，吸引大批購買力湧入新盤市場，令期內新盤推售的首一個月內，售出比率高達逾84%。
然而，隨着市况轉弱，加上供應數字節節上升，即使發展商仍以「貼巿價」推盤，巿場觀望氣氛濃厚下，置業需求減慢，到今年第一季，新盤首月售出比率大幅下降至30%（圖4），意味期內100伙新盤推售時，僅30伙於開售首月內成功售出，反映發展商去貨速度顯著減慢。
明報記者
[陸振球 樓市解碼]
筆者看過《鍾士元回憶錄》，書中提到當年香港在1997年前的十多年便要與中國商討回歸問題，重要原因之一便是銀行憂慮借出的按揭貸款，如還款期過了1997年仍未還清，一旦主權政府不將地契續期，就會衍生出抵押房產的業權問題。筆者最近也聽到一些測量界人士表示，「阿爺」最好盡快釐清2047年香港樓宇的地契續期問題，否則人們若擔心如溫州一樣，到時要繳付大筆續期費，銀行提供按揭便會極為審慎，而港人對任何房產投資也不用說了。
星洲永久業權樓宇 升值潛力更高
筆者最近獲邀到新加坡考察當地的物業巿場，據當地的發展商表示，原來當地人或來自東南亞的投資者，買入樓盤時必會問是否擁有永久業權（freehold），因他們覺得永久業權的物業，不用煩惱地契續期的問題，可以傳子傳孫，尤其老人家，往往如非永久業權物業，就不屑一顧。不過，原來新加坡只有約三成樓宇擁有永久業權，所以其升值潛力也較佳。
講開新加坡，很多人都喜歡將當地樓市和香港作比較。原來新加坡也和香港一樣，2010年起已推出遏抑樓市的辣招並逐步加辣，包括海外買家要多付額外的買家印花稅。統計顯示，海外買家佔新加坡私人住宅買賣比例，曾一度高逾兩成，但在一系列辣招出台後，逐漸回落至5％以下，近期才稍作反彈（圖1）。
樓價方面，當地代理指較高峰期已回落了約兩成，而萊坊剛發表報告稱，截至今年首季，全球35個主要城市中，新加坡的優質豪宅價格在過去12個月升了約5.4％，表現排名第八，而同期香港的優質豪宅價格則跌了約6.4％，表現排名尾二，僅略好於跌7.6％，即包尾的台北（圖2）。
星洲人均居住面積多香港一倍
雖然香港樓價自去年9月起也自高位跌一成多，但其實較新加坡仍高出一倍多，筆者在新加坡碰到一位約50歲的朋友，他說有4個子女，一來喜歡小孩，二來新加坡樓價相宜，當初住在政府的組屋，空間夠大，多生幾個小孩也可以，而若是在香港，要買可和4個子女住在一起的單位，卻是不容易。筆者翻查資料，新加坡的人均GDP已拋離香港，人均居住面積更是約為香港一倍（圖3），香港人真係唔恨得咁多。
大家都知道，新加坡約七成人住在政府提供的組屋，其餘則居住在所謂共管公寓（executive condominiums）和私人住宅，而原來當地今年未來3季的私人住宅及共管公寓有約2.3萬個單位新供應，至明年及後年將銳減至不足1.6萬個，2019及2020年更只有7449和3810個，但香港剛公布未來3至4年的私人住宅潛在供應卻增至9.2萬個單位的有紀錄新高。事實上，香港政府昨天公布，4月份新申請預售樓花的住宅項目共涉及3892伙，比起3月份1462伙大幅增加約166%，打破2004年8月3860伙水平，創自2002年10月後約13年半新高。似乎可以這樣看，新加坡的私人住宅新供應在減少，香港卻在增加之中，對兩地樓價的影響，將愈來愈明顯。
中原老闆施永青日前撰文，指現時香港每年新增人口約6.5萬人，以每家庭平均2.9萬人計，每年新增約2.25萬住宅單位已足夠應付居住需要，但若一起計算公營和私人住宅單位的總供應，現每年已達4.5萬個，其實已遠遠超出居住需要。
港每年4.5萬公私樓供應 遠超居住所需
而根據美聯提供的數據，香港發展商減價賣樓的效果也開始減弱，以該行的計算，去年首兩季市况尚佳時，加上發展商以「貼市價」推盤，吸引大批購買力湧入新盤市場，令期內新盤推售的首一個月內，售出比率高達逾84%。
然而，隨着市况轉弱，加上供應數字節節上升，即使發展商仍以「貼巿價」推盤，巿場觀望氣氛濃厚下，置業需求減慢，到今年第一季，新盤首月售出比率大幅下降至30%（圖4），意味期內100伙新盤推售時，僅30伙於開售首月內成功售出，反映發展商去貨速度顯著減慢。
明報記者
[陸振球 樓市解碼]
留言 (0)
