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【明報專訊】在中國內地，土地不是私有的——農村的土地是農民集體所有，比如村鎮所有；城市土地更直接就是國家的，哪個單位要用，政府無償劃撥。總之不是家庭或個人私有的。忽然發現，國家的土地出讓期到了，房子要飄到空中了。
1990年5月19日，內地改革開放第12個年頭了，國務院頒布第55號令——《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，開始對城鎮國有土地使用權實行出讓制度，使用者繳納土地出讓金，就是土地租金，居住用地出讓年限最高為70年。
有人選擇了20年土地出讓期
誰知，這事不那麼容易。經過30多年的社會主義教育，實行了那麼多年的計劃經濟，大家腦子都木了，吃喝拉撒都由政府兜着，已經不拿土地當命根子了。這回要讓群眾自己掏腰包，這什麼意思？土地算個屁，不幹。
為了完成上級下達的實施國有土地使用權出讓工作，浙江溫州市想出了一招兒：不是居住用地最高年限是70年嘛，不是大家腦子木了嘛，我就給你在20年到70年區間了，搞幾個檔，讓人民自己選擇，交相應的土地出讓金，租期短的交錢也少。
於是，有一些群眾挑了20年的年限。雖然交的錢少，但一分錢一分貨，這就好比租車，租一輛新車，跑20年沒問題，而租一輛舊車，三兩年就趴窩（不能運轉）。果然，當年那些選擇20年期限的人，眼下眼看着土地使用權就到期了。據報道，在溫州市鹿城區，就有600多套房子的土地使用權面臨到期。怎麼辦？
一個隨時都可能爆炸的大炸彈
其實，對這個關係到人民命根子的事，不僅是政府，社會各界都在想辦法。
2007年3月通過的《物權法》第149條規定，「住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期」。但物權法只規定了「自動續期」，如何續期？是否要交土地出讓金？交多少？都沒有說，讓官員如何操作？
而在2007年8月修訂通過的《城市房地產管理法》第22條卻有了具體規定：「土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批准的，土地使用權由國家無償收回。」
這是什麼意思？土地使用期限到了，房主甭想黑不提白不提蒙着繼續用，趕緊去申請續期，當然得掏銀子，但政府可能不同意，你就把房子吊起來吧，政府要把土地抽走了，而且不給你補償。
這可是一個大炸彈，隨時都可能開炸。
要交多少錢？開發新房時，開發商在一級土地市場上競價拍賣獲得土地使用權，並支付土地出讓金；而在土地使用權到期後，續期的土地出讓金價格就不能採用拍賣競價方式，一般就通過基準地價來計算土地出讓金。
基準地價是指：土地在正常市場條件的熟地價格，包括徵地或拆遷的費用及相關稅費、土地開發費用和土地純收益。各地都會定期公布最新的「國有土地使用權基準地價表」，一般按用途、區片、容積率等因素核定，大約相當於房價的三分之一。
不知政府是否肯割肉？
「三分之一」是什麼概念？在溫州，交易價不超過100萬元的房子，要續交30萬；在北京，300萬的房產要繳100萬，這相當於京滬地區職工社會年平均工資的10幾倍。
這叫人如何活下去？太不講政治了。
於是，有人提出了兩個解決辦法。一個是，大幅度降低續期的土地出讓金；第二個是，以每年徵收的房產稅代替一次性徵收的土地出讓金，在房產稅全面開徵以後，對續期的土地使用權不再徵收出讓金。
這兩種辦法，都是要從政府的兜裏掏銀子。不知政府是否肯割肉？
這裏提出的第二個解決辦法，實際上是說，土地出讓金和房產稅彼此是可以替代的，是重複徵稅，理論上是不合法的。但幾年前，在土地使用權到期還不那麼緊迫，還沒有提到以每年交的房產稅替代一次性交的土地出讓金時，房產稅就在大力推廣，在上海和重慶試點，那些新房主就已經被迫重複繳稅了。
為何會出現這種不合理不合法的事？因為政府缺錢。如今提出這個用每年交的房產稅替代一次性交的土地出讓金的辦法，實際上是在考驗政府的自我割肉的勇氣。
1990年5月19日，內地改革開放第12個年頭了，國務院頒布第55號令——《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，開始對城鎮國有土地使用權實行出讓制度，使用者繳納土地出讓金，就是土地租金，居住用地出讓年限最高為70年。
有人選擇了20年土地出讓期
誰知，這事不那麼容易。經過30多年的社會主義教育，實行了那麼多年的計劃經濟，大家腦子都木了，吃喝拉撒都由政府兜着，已經不拿土地當命根子了。這回要讓群眾自己掏腰包，這什麼意思？土地算個屁，不幹。
為了完成上級下達的實施國有土地使用權出讓工作，浙江溫州市想出了一招兒：不是居住用地最高年限是70年嘛，不是大家腦子木了嘛，我就給你在20年到70年區間了，搞幾個檔，讓人民自己選擇，交相應的土地出讓金，租期短的交錢也少。
於是，有一些群眾挑了20年的年限。雖然交的錢少，但一分錢一分貨，這就好比租車，租一輛新車，跑20年沒問題，而租一輛舊車，三兩年就趴窩（不能運轉）。果然，當年那些選擇20年期限的人，眼下眼看着土地使用權就到期了。據報道，在溫州市鹿城區，就有600多套房子的土地使用權面臨到期。怎麼辦？
一個隨時都可能爆炸的大炸彈
其實，對這個關係到人民命根子的事，不僅是政府，社會各界都在想辦法。
2007年3月通過的《物權法》第149條規定，「住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期」。但物權法只規定了「自動續期」，如何續期？是否要交土地出讓金？交多少？都沒有說，讓官員如何操作？
而在2007年8月修訂通過的《城市房地產管理法》第22條卻有了具體規定：「土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批准的，土地使用權由國家無償收回。」
這是什麼意思？土地使用期限到了，房主甭想黑不提白不提蒙着繼續用，趕緊去申請續期，當然得掏銀子，但政府可能不同意，你就把房子吊起來吧，政府要把土地抽走了，而且不給你補償。
這可是一個大炸彈，隨時都可能開炸。
要交多少錢？開發新房時，開發商在一級土地市場上競價拍賣獲得土地使用權，並支付土地出讓金；而在土地使用權到期後，續期的土地出讓金價格就不能採用拍賣競價方式，一般就通過基準地價來計算土地出讓金。
基準地價是指：土地在正常市場條件的熟地價格，包括徵地或拆遷的費用及相關稅費、土地開發費用和土地純收益。各地都會定期公布最新的「國有土地使用權基準地價表」，一般按用途、區片、容積率等因素核定，大約相當於房價的三分之一。
不知政府是否肯割肉？
「三分之一」是什麼概念？在溫州，交易價不超過100萬元的房子，要續交30萬；在北京，300萬的房產要繳100萬，這相當於京滬地區職工社會年平均工資的10幾倍。
這叫人如何活下去？太不講政治了。
於是，有人提出了兩個解決辦法。一個是，大幅度降低續期的土地出讓金；第二個是，以每年徵收的房產稅代替一次性徵收的土地出讓金，在房產稅全面開徵以後，對續期的土地使用權不再徵收出讓金。
這兩種辦法，都是要從政府的兜裏掏銀子。不知政府是否肯割肉？
這裏提出的第二個解決辦法，實際上是說，土地出讓金和房產稅彼此是可以替代的，是重複徵稅，理論上是不合法的。但幾年前，在土地使用權到期還不那麼緊迫，還沒有提到以每年交的房產稅替代一次性交的土地出讓金時，房產稅就在大力推廣，在上海和重慶試點，那些新房主就已經被迫重複繳稅了。
為何會出現這種不合理不合法的事？因為政府缺錢。如今提出這個用每年交的房產稅替代一次性交的土地出讓金的辦法，實際上是在考驗政府的自我割肉的勇氣。
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