【明報專訊】樓價持續下跌，負資產增加速度進入公衆視野，不過，情况毋須擔憂，目前樓市只在有序調整，政府應該視之為契機，因為現在的調整衍生空間以理順供求失衡；政府須堅持目標，按計劃開拓土地和增加土地供應，只有政府掌握可使用足夠土地儲備，適時調節，才可以主導房地產市場發展，而只有房屋供應穩定，整體市場才有可能穩定健康發展，擺脫樓市暴起暴跌的惡性循環。
樓市或反覆供樓負擔高
遏制需求不應「減辣」
根據差餉物業估價署最新公布住宅售價指數，連續6個月下跌，累積下跌11.73％，其中431平方呎以下細單位，較去年9月高峰下調12.2%，即是跌幅超過整體大市；租金方面，半年來累積跌幅為8.1%。樓價和租金都是重返2014年10月的水平。另外，隨着樓價下跌逾一成，負資產個案驟升，金管局公布，今年首季錄得1432宗負資產個案，較去年第四季的95宗，大幅上升14倍，表面上升幅驚人。不過，與2003年負資產多達約10萬宗，佔全部按揭數量22%相比，現在負資產只佔未償還貸款總額的0.5%（49.19億元），可說甚為輕微，只是基數小增幅大，而且預期樓市趨勢持續向下，因而引起關注。
利率是影響樓市主要因素之一，去年12月美國聯儲局9年來首次加息，本港因為資金充足而未跟隨，此後美國經濟復蘇似有若無，按最新情况，聯儲局什麼時候再加息，雖然難以評估，不過，聯儲局既然啟動了加息周期，利率持續上升的可能較大，本港早晚要跟隨加息；因此，目前樓市的調整，並未反映利率因素，當本港啟動加息，樓市將承受更大壓力。另外，值得注意的是，負資產上升，與部分買家在去年樓市高峰時選用發展商旗下財務公司提供的高成數一按或二按計劃有關，按揭成數最高達九成半，這類買家或已成為負資產一族。
樓價下調、利率趨升、負資產重臨，市場再響起要求樓市政策「減辣」的聲音，不過，在供樓負擔比率佔家庭收入仍然偏高情况下，政府不應該放寬管制。樓價雖然下跌了逾一成，根據差餉物業估價署的數據，去年第四季供樓負擔約佔家庭收入62%，即是一個家庭若需要供樓，要耗掉約三分之二收入，過去20年供樓負擔平均值為46%，現在仍然高出16個百分點。加上歐洲、日本實施負利率，內地經濟放緩，以寬鬆貨幣政策催谷經濟也是意料之內，不排除未來會出現另一波游資充斥、熱錢氾濫景况，屆時說不定會再度「激活」樓市，因此，樓市仍有反覆可能，政府旨在遏制需求、打壓炒賣的「辣招」，在這種情况下絕無放寬之理。
政府擁有土地儲備
才可避免重蹈覆轍
過去幾年，現屆政府積極開拓土地、推售土地，使房屋供應已經出現轉機。運輸及房屋局上周最新公布，未來3、4年私人住宅一手樓供應量為9.2萬個單位，是自2004年有紀錄以來的新高數字，即是平均每年約有2.3萬至3.07萬個單位可以「預售樓花」，扭轉了供應短缺，達至較為平衡局面。相對於一度供求嚴重失衡，目前供求趨於理順，得來不易，政府在取得一定成績下，要鞏固成果，勿半途而廢。
為促使樓市長遠穩定健康發展，政府要汲取以往教訓，必須持續有序地開拓土地並供應市場。這幾年，政府在新界東北、洪水橋等發展取得進展，只是中期措施，大嶼山的規劃雖已提上議程，但須盡快提出具體方案，除此之外，政府就更長遠開拓土地，例如規劃填海造地，則進展緩慢。填海造地最大優點是可獲得大幅土地，而且全歸政府擁有，可以成為土地儲備，有利於政府調節和主導市場，過去勾地政策，變相由發展商控制土地供應，以致出現房屋供求失衡、整體社會付出沉重代價的局面，今後切勿重蹈覆轍。除了填海，劃出郊野公園小部分土地供住屋、經濟和其他社會設施發展之用，也應該是政府要認真思考和推動的範疇，與填海雙管齊下，從根本上改變香港發展受困於可使用土地匱乏的宿命。
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