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【明報專訊】樓市走向，既由基本因素推動，市場心理也會構成較短暫的影響。最近一項民調顯示，受訪市民對樓市悲觀的比例創歷年新高，應該如何解讀？
花旗銀行委託香港大學社會科學研究中心，以隨機抽樣電話訪問形式，於2016年3月內訪問超過500名香港市民。調查結果顯示，自去年第二季，愈來愈多受訪者預期樓價會在未來12個月下跌，比例更連續3個季度上升，由2015年第二季的16%上升至2016年第一季的72%，創歷年新高。家庭收入較高的受訪者當中，有80%預期樓價會在未來12個月下跌。
港人對樓市前景極悲觀
不過要留意的是，同類調查在去年香港樓市第二季最熾熱時，看好未來12個月樓市會上升的受訪者比例高達57％（見表），偏偏樓價隨後見頂回落，9個月以後，市民對樓市由極度樂觀變成極度悲觀，如根據相反理論，人人看好樓市，樓價隨即見頂，當人人悲觀時，是否樓市已屆反彈時刻？
說回基礎因素，就是什麼對樓市有最大的影響力。友人湯文亮撰文說有四大因素，包括﹕辣招、利息、供應及經濟。筆者認為，湯文亮的說法在內地樓市也一樣通用。先說辣招，內地也曾推出限購令和收緊按揭等辣招，之後樓市亦一度受控，但當經濟轉差而內地政府想透過谷旺樓市救經濟，從而減辣，內地尤其一線城市的樓價隨即便拗腰大升，深圳樓價更按年狂飈六成。
內地減辣 一線城市樓價大升
其實，深圳樓價易升難跌，其中一個重要原因是自2012年後，當地土地供應可說出現「斷崖式」下跌（圖1、2），令到往後新供應極度緊絀，只要需求穩定下來，樓價自然有支持。法巴的研究也表示，內地物業銷售量與按揭息率和銀根鬆緊有高度相關性（圖3、4），近期中國的一些經濟數據在改善，都印證了湯文亮的說法至少在分析內地樓市適用。
哪香港呢？（一）香港政府一再重申不會撤辣；（二）香港利息仍低，但往後要看美國息率走勢，尤其當美國完成總統大選後，明年會否加快加息；（三）在梁振英政府不斷推地下，土地供應增加，興建中的樓宇會在明年開始明顯增加；（四）香港經濟在轉差，生產力促進局最近公布2016年第二季「渣打香港中小企領先營商指數」調查，訪問了超過800家中小企業，以50為榮衰分界線，調查發現綜合營商指數進一步下跌2.4點至40.4點，連續第三季錄得跌幅，其中攸關市民生計的「招聘意向」，首次跌穿50分界線（49.4點），顯示市場瀰漫的氛圍和不確定性，已經削弱了中小企對長遠景况的信心。
港中小企信心弱 樓市基礎更差
更重要的是，雖然67%受訪企業預期經濟於兩年內改善，卻有23%認為經濟不景將持續兩年以上，但是調查發現若經濟不景持續，接近兩成中小企將於一年內面臨結業危機，其中5%更表示或於3個月內結業。如有關調查結果「兌現」，則香港或將迎來較大規模的中小企結業和裁員潮，那香港的樓市基礎，或較內地更差。
九七金融風暴 日圓轉強港樓見頂
香港屬外向型經濟，除了要留意本地經濟是否轉差，也要看看外圍的經濟環境會否出現突變。筆者於2014年11月於本欄表示，當時日圓仍處大跌勢，要小心會否如1997年亞洲金融風暴前，日圓先狂跌，令到亞洲貨幣升值，促成包括香港樓市急飈，但及至日圓轉強，港樓即見頂。
及至去年第三季開始，日圓又轉強，香港樓價也在9月見頂，與1997年前後香港樓市先升後跌頗為相似（圖5）！剛過去的周四日本央行再沒加碼量寬，日圓又再急升，會否是香港樓市的另一重要警號？
明報記者 陸振球
[樓市解碼]
花旗銀行委託香港大學社會科學研究中心，以隨機抽樣電話訪問形式，於2016年3月內訪問超過500名香港市民。調查結果顯示，自去年第二季，愈來愈多受訪者預期樓價會在未來12個月下跌，比例更連續3個季度上升，由2015年第二季的16%上升至2016年第一季的72%，創歷年新高。家庭收入較高的受訪者當中，有80%預期樓價會在未來12個月下跌。
港人對樓市前景極悲觀
不過要留意的是，同類調查在去年香港樓市第二季最熾熱時，看好未來12個月樓市會上升的受訪者比例高達57％（見表），偏偏樓價隨後見頂回落，9個月以後，市民對樓市由極度樂觀變成極度悲觀，如根據相反理論，人人看好樓市，樓價隨即見頂，當人人悲觀時，是否樓市已屆反彈時刻？
說回基礎因素，就是什麼對樓市有最大的影響力。友人湯文亮撰文說有四大因素，包括﹕辣招、利息、供應及經濟。筆者認為，湯文亮的說法在內地樓市也一樣通用。先說辣招，內地也曾推出限購令和收緊按揭等辣招，之後樓市亦一度受控，但當經濟轉差而內地政府想透過谷旺樓市救經濟，從而減辣，內地尤其一線城市的樓價隨即便拗腰大升，深圳樓價更按年狂飈六成。
內地減辣 一線城市樓價大升
其實，深圳樓價易升難跌，其中一個重要原因是自2012年後，當地土地供應可說出現「斷崖式」下跌（圖1、2），令到往後新供應極度緊絀，只要需求穩定下來，樓價自然有支持。法巴的研究也表示，內地物業銷售量與按揭息率和銀根鬆緊有高度相關性（圖3、4），近期中國的一些經濟數據在改善，都印證了湯文亮的說法至少在分析內地樓市適用。
哪香港呢？（一）香港政府一再重申不會撤辣；（二）香港利息仍低，但往後要看美國息率走勢，尤其當美國完成總統大選後，明年會否加快加息；（三）在梁振英政府不斷推地下，土地供應增加，興建中的樓宇會在明年開始明顯增加；（四）香港經濟在轉差，生產力促進局最近公布2016年第二季「渣打香港中小企領先營商指數」調查，訪問了超過800家中小企業，以50為榮衰分界線，調查發現綜合營商指數進一步下跌2.4點至40.4點，連續第三季錄得跌幅，其中攸關市民生計的「招聘意向」，首次跌穿50分界線（49.4點），顯示市場瀰漫的氛圍和不確定性，已經削弱了中小企對長遠景况的信心。
港中小企信心弱 樓市基礎更差
更重要的是，雖然67%受訪企業預期經濟於兩年內改善，卻有23%認為經濟不景將持續兩年以上，但是調查發現若經濟不景持續，接近兩成中小企將於一年內面臨結業危機，其中5%更表示或於3個月內結業。如有關調查結果「兌現」，則香港或將迎來較大規模的中小企結業和裁員潮，那香港的樓市基礎，或較內地更差。
九七金融風暴 日圓轉強港樓見頂
香港屬外向型經濟，除了要留意本地經濟是否轉差，也要看看外圍的經濟環境會否出現突變。筆者於2014年11月於本欄表示，當時日圓仍處大跌勢，要小心會否如1997年亞洲金融風暴前，日圓先狂跌，令到亞洲貨幣升值，促成包括香港樓市急飈，但及至日圓轉強，港樓即見頂。
及至去年第三季開始，日圓又轉強，香港樓價也在9月見頂，與1997年前後香港樓市先升後跌頗為相似（圖5）！剛過去的周四日本央行再沒加碼量寬，日圓又再急升，會否是香港樓市的另一重要警號？
明報記者 陸振球
[樓市解碼]
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