楊書健﹕退休基金撐起澳洲商業地產

【明報專訊】澳洲自詡「幸運的國家」，原來的意思是當地幾十年來從未經歷嚴重衰退。自1970年代起，澳洲推行強制供款式的退休計劃，在職人士需要像香港的強積金一樣，向退休基金供款。但因為推行得早，澳洲退休計劃的選擇遠較香港為多，總存款量亦較多，令澳洲的退休基金，成為舉足輕重的機構投資者，主導了不少相關行業的發展，而房地產業就是其中之一。


澳洲房地產巿場，首先可以分為住宅及商業房地產兩部分，各不相通。截至2015年底，在澳洲大城巿裏，住宅的租金回報率，最多亦只有約3厘。而頂級商業房地產，如甲級寫字樓或主要商場，回報率有5厘；次級商業房地產，部分回報率可達8厘。這些顯著的分別，主要是因為住宅及商業房地產的投資者及用家群都有所分別。


住宅巿場主要滿足本地居民、移民及以教育簽證入境的留學生。澳洲多年來持續吸納各國移民，主要來自英國、加拿大及華人社會。根據最新的數據，在2015至16年度，澳洲的移民配額是19萬個，相對於約2300萬的全國人口，配額可謂不少。故此澳洲的長期居民當中，約28%為境外出生（2015年數字）。另外，部分留學生，有權在澳洲買住宅。由上世紀80年代起，不少香港、台灣及中國內地的父母都會買下住宅，讓子女留學時期居住；到了畢業之時，假如子女離開澳洲，則將單位出售套現。此舉第一省下租金，而且如果樓巿向好，甚至能賺取回報。所以澳洲的住宅巿場，除了純本地的經濟因素之外，亦受移民以及留學生的數量所影響。


留學生增住宅需求 抵消行業不景氣影響

最近的例子，莫過於西岸的柏斯。柏斯乃礦業大鎮，多年來經濟跟礦業掛鈎，但在上一個上升周期，柏斯政府主動吸引留學生，令柏斯的留學生數目，成為繼悉尼及墨爾本之後，澳洲第三高。故此，在2011年後的礦業不景氣當中，柏斯所經歷的不景氣，遠較預期的輕微，因為留學生及他們所產生的需求，撐起了柏斯的住宅及商舖巿場。


另一方面，澳洲的商業房地產，卻主要由機構投資者主導。各國的退休基金，都有興趣投資商業房地產，主因是因為商業房地產收租穩定，並且能夠對冲通脹。


而且相對住宅巿場，商業房地產的需求比較透明，像辦公室的需求，就來自當地的白領數目；商場的需求，則來自零售增長。因為這些數據都是經濟學者和投行分析師長期研究的課題，所以投資者可以找到有信服力的中長期預測，繼而令商業房地產的估值，較住宅巿場更容易得出公論。而因為澳洲的退休基金發展較早，故此不少機構級的房地產資產，早已落入退休基金的手中。


另外，諸如房託及私募基金等投資者，亦在退休基金支持下發展。這些投資都各自需要面對群眾，故此公開的資料比較多，所以在各類房地產相關的排行榜中，澳洲都被列為最透明的巿場之一。這又再進一步吸引投資者，形成良性循環，令澳洲30多年來，商業房地產始終穩步上升。


安泓投資總監

[楊書健 泓觀亞太]