深樓市投資客出逃 內地房市調整開始？

【明報專訊】似乎終於追上了香港樓市降溫的步伐，一江之隔的深圳樓市也陷入調整。從蜂擁搶購、坐地漲價到成交大降、投資客離場，深圳樓市一年多內經歷了一輪「過山車式」的轉折。作為房市「領頭羊」，深圳樓市的疲軟是否意味着內地房市調整的開始？


香港後花園 港人買不起房

人口與土地資源矛盾愈發尖銳；互聯網、高科技領域「新貴」湧現，加之信貸寬鬆的「火上澆油」，都促使深圳房價在過去一年多的時間裏瘋狂上漲。這個中國東南沿海城市不僅持續雄踞內地房價「領漲」城市的榜首，其新房更是以每平方米逾5萬元的價格越過京滬，奪得內地房價最貴城市的頭銜。一向被視為香港「後花園」的深圳，成為許多香港人也買不起房的地方。


香港樓市轉冷影響投資意願

3月25日，深圳緊急出台樓市收緊政策，此後當地新房成交面積、成交均價皆呈現加速下行的態勢。但新政並非深圳樓市降溫的唯一原因。在新政策出台之前，深圳樓市已經步入下行通道，新政可能只是「催化劑」，加速了樓市的降溫。


投資客被認為是深圳房價上漲的推手之一，但近期卻有投資客大量拋售套現的消息傳出。有機構認為，投資客佔到深圳購房人群的30%左右，其中三成左右的投資客來自香港。去年以來香港樓市轉冷可能影響到這部分人的投資意願。而且，前期過快上漲的房價透支了未來的需求，獲利的投資客看到「苗頭不對」開始提前離場。


新政出台後的第二周，深圳新房成交量同比下降38.7％，環比下降24.7％，呈現加速下降態勢。二手房市場也現降溫，二手房報價大都出現10％至15%左右的下調，而且業主普遍感到賣房難了不少。


樓市真摔還是假摔

深圳房市降溫是個案還是調整開始的信號？除深圳外，上海、合肥、南京、武漢、蘇州等此前房價快速上漲的城市也出台了限制政策。如：上海出台「史上最嚴限購」，非本地戶籍的「滬漂」買房難度倍增。


儘管調控姿態擺出，但多數人認為一二線樓市不會「真摔」。上海新政出台後，新房市場成交面積一度萎縮，但上周開始出現反彈回升，說明目前上海樓市需求仍較旺盛。由於一線城市土地稀缺，上海今年以來土地供應收縮，房價不具備大幅下降空間。


再如：蘇州樓市儘管成交有所回落，但土地市場依然瘋狂，大量房企湧入蘇州拿地。上周蘇州有13宗宅地成交，合計賣地收入超過250億元人民幣，平均樓面地價溢價率高達203%。樓市調整的說法似乎為時尚早。


內地「因城施策」 走向難統一

事實上，內地樓市的兩極化嚴重。除了這些熱門城市外，全國絕大部分省市仍在千方百計地出台政策啟動市場以消化庫存。


深圳樓市之所以成交下跌明顯，主要受到香港的影響，以及對前期上漲過快之後的調整。但樓市會否真摔則取決於未來的信貸、樓市政策以及去庫存情况。由於目前「因城施策」正在成為同地樓市的主旋律，各地樓市也很難再一統一的走向或者趨勢來判斷。


[馮其十 神州新形勢]