人幣倘大跌 港樓勢遭殃

【明報專訊】上海迪士尼6月開業，香港迪士尼先送「賀禮」，昨傳出會進行裁員及職位重組，涉約100人，側面體現中港經濟的互動關係。里昂昨發表報告，由於外匯儲備流失，中國遲早要將人民幣貶值，估計至明年下半年人民幣兌美元可跌至9算，然後才反彈至8算，過程中會對香港經濟和樓市造成重大衝擊。


中港經濟唇齒相依

到底中港經濟的密切程度有多高？里昂指根據統計，香港的進口額有49％來自內地，而出口中往內地比例更高達54％！與此同時，內地佔香港的外來直接投資金額達25％，香港投資外地的金額，內地所佔比例更高達66％（圖1）！說到香港資金往內地投資，如太古地產（1972）近年在內地的投資物業相繼落成，在內地的租金收入便也出現拋物線式增長（圖2），所以，如中國有甚麼冬瓜豆腐，香港又豈會獨善其身？

里昂預期，如人民幣真的大幅貶值，會令中港的資金外逃加劇，從而抽高拆息而不利資產價格，則香港樓價會由原來預期較高峰下跌25％，會進一步下調多10％至20％。其實，相對里昂對香港樓價會明顯作出調整的預測，另一外資行野村更為悲觀，該行認為，若最壞情况出現，香港樓價可較高位最多下跌達60％。


野村：港樓最壞可自高位跌六成

野村同樣擔心人民幣會大幅貶值，觸發原因可能是中國經濟硬着陸又或美國加息，如此港元匯價便會被高估，從而引發資金外流，在聯繫匯率下，雖然金管局有能力維持港元匯價，卻會令息率被扯高，令到香港出現通縮壓力，樓價或會回落至2009年第三季水平，即由高位可跌約六成。


事實上，野村以土地供應、建築成本、信貸、人均GDP及實質利率等建立了一個預測香港樓價的經濟模型，頗能配合過去真實的樓價走勢，但這些利好因素已開始轉差，包括土地供應增加、建築成本下降、信貸收縮及GDP增長放緩，如再因通縮及美國加息而令香港的實質利率回升，則香港樓價將會備受壓力（圖3）。


最近港股回升，但仍距去年高位28000多點仍遠，而筆者記得去年股樓仍在高點時，有朋友問：「擁有一筆閒錢，覺得股樓皆在高位，又不想閒放現金，怕蝕通脹，有甚麼好提議？」在不斷追問下，筆者說可考慮一下港鐵（0066），一來息率接近3厘，高於住宅收租回報，二來就算樓價回落，也有交通收入幫補，且政府加快樓宇供應，港鐵上蓋地盤也加快推出動工，將來賣樓時或會分紅，又或增加人流有利車資和商場收租，更重要是港鐵已建立了品牌，如內地等的地鐵管理及上蓋建築也喜歡引入港鐵做合作伙伴，令這間公司有更大的發展空間。


揸現金輸通脹 不如買港鐵

回顧去年至今，港鐵股價不單明顯跑贏恒指（圖4），也勝過香港多家大型發展商的股價表現。


明報記者 陸振球

[樓市解碼]