上海樓價未來5年難跌

【明報專訊】鄧普頓新興市場團隊執行主席麥樸思在上期封面故事專訪中，表示看好內地一線城市樓價，今期專訪的陳李亦認同有關觀點。根據官方數據，截至3月底上海平均樓價為每平方米39,035元人民幣，按年上升20.4%，不論樓價及其升幅在一線城市中均排第二。


泡沫可能愈吹愈大

內地一線城市樓價過去一年全面做好，不少人擔心像去年同期A股一樣出現泡沫，惟陳李對上海樓市很有信心，不擔心其步A股後塵，瘋炒後泡沫爆破急跌，「個人覺得目前上海房地產比去年A股安全得多，非常重要的是槓桿比率問題，去年3至5月很多人通過銀行配資，然後借錢炒股票，當6月股價掉頭下跌，監管機構又清理配資平台，他們不想賣股票也被券商強行平倉，沒有持貨能力。但現在參與上海樓市的槓桿資金不多，很多人在談首付貸，但據我個人所知上海首付貸規模低於20億元人民幣，而且都是經嚴格的審查始批出。」


陳李續說，目前銀行批出貸款的要求嚴格，置業者須符合40%的首期要求，而按揭利率亦高達4.5厘，反映其樓市槓桿水平不高，故業主亦普遍具備持貨能力，「目前上海樓市成交相當暢旺，假若業主想出售500萬至1000萬元人民幣的物業，很快就會有承接。


當地樓市有一個特色，便是像1994、2005、2008年樓價不漲或略為下跌，成交額便大幅減少，因為業主沒有以高槓桿炒樓，可以負擔每月按揭供款，而且又長期看好，當樓價下跌他們便不賣樓。所以今時今日上海樓市泡沫很難爆破，當樓價下跌，業主便不賣樓，供應減少變相支持樓價。


現時上海住宅的租金回報率只有1厘至2厘，而樓價對比居民收入比例也偏高，這些數據也被一些人視為泡沫迹象，但陳李認為，這是上海樓市過去多年的特徵，不覺得有何問題，「這些風險不是今年才有的，2年前、3年前、5年前甚至15年前也一樣，你若以此來定義上海樓市存在泡沫，只可以說泡沫愈來愈大，但怎麼知道何時才會爆破呢？假如沒有新的風險爆發，我相信泡沫短期內不單不會爆破，甚至可能愈吹愈大。」


土地供應料大減 支持樓價

供應方面，陳李指在未來5年「十三五規劃」期間，上海市政府可以出讓的土地規模只有「十二五規劃」期間的四分之一，料供不應求的情况會持續，是他看好未來5年上海樓價的另一原因。