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【明報專訊】一不離二，早前評級機構穆迪將香港的評級展望降至負面以後，標準普爾也在周四作出相同行動，將香港的評級展望調低至負面。巧合的是，兩者都是以相若理由，即因將中國的評級展望調低了，而又因中港關係密切，如中國有事，香港也難獨善其身而要「陪葬」！
標普昨日與傳媒進行網上會議，指中國把經濟增長目標定為6.5%至7%水平，過於重視以投資及槓桿刺激短期增長，憂慮會令信貸增速繼續高於名義GDP增速，投資佔GDP比例達逾40%的高水平，這是促使其下調展望的主要因素。事實上，根據金局管最新發表的《貨幣與金融穩定情況半年度報告》，自金融海嘯後中國政府為了救市和催谷經濟，內地的信貸佔GDP比例不斷攀升，現已幾乎接近一倍半的水平（圖1），反映中國經濟增長，很大程度是靠加槓桿來維持，而這自然不利其信貸評級的展望，到了近年雖然債務繼續增加，但GDP增長反而放緩，令到相關風險進一步提升。
看淡經濟 瑞銀：港樓價或再跌25%
標普說中港關係密切，事實上中國經濟近年放緩，加上來港自由行旅客減少，確對香港經濟構成負面影響，別的不說，政府剛公布的數據便指出，香港2月份雖正值農曆新年，但錄得零售銷貨價值卻按年大跌約兩成，已有商業機構表示，預期今年不少零售商會採取涷薪或員工自然流失策略。瑞銀也發表報告指出，不單看不好零售業，甚至預期香港今年的GDP增長會進一步收縮至只有1％，並指香港過去GDP增長率與樓價升跌關係密切（圖2），在不看好香港經濟和預期樓宇供應會大增情况下，樓價有可能較現水平再跌25％！
瑞銀指出，在2005至2014年的10年間，香港私人住宅新供應平均每年僅1.02萬伙，但這10年樓宇吸納量平均每年達1.31萬伙，明顯是供不應求，但自2015至2017年，每年平均新供應將急增至2.1萬伙（圖3），供不應求將會扭轉，樓價自然受壓。
新增供應 已超吸納量
筆者上周獲邀出席扶輪社的香港首個扶輪論壇，聽到主講嘉賓發展局長陳茂波表示：「2006至2010年土地供應可以起幾多單位呢？那是5.9萬個，同期一手樓銷售了7萬個，故該5年土地供應不能夠滿足一手樓吸納量。2011至2015年又如何呢？土地供應可建8.94萬個單位，一手樓成交量係6.45萬個。我想表達的信息是，後期的5年供應是超出一手樓購買，故2006至2010年土地供應低於吸納量已扭轉。」
陳茂波認為，只要未來土地供應每年達標，「市民大眾就有信心，不需要panic（恐慌性）買樓。10年計劃建興公營房屋28萬個單位，我哋已搵到25萬幾單位的土地，即已確認近九成。其實差不遠，另外1.7萬個單位的土地正在做地區諮詢」。
說到恐慌性買樓，筆者記得去年樓市最熾熱時，竟有買家在新盤接受傳媒訪問時表示，買樓是為了3歲的兒子，怕他將來結婚時沒能力置業！其實，市民恐慌性入市，尤其瘋搶細價樓，除了因曾出現供應斷層，也可說始於政府推出辣招打壓樓市之時。
細價樓防守力差 業主最恐慌
筆者將中原的大型單位與中小型單位的樓價指數差距繪成圖表（數字向上代表細價樓跑贏，向下則代表細價樓跑輪大價樓），發覺在政府推出辣招不久，約2011年中起細價樓價升幅便顯著跑贏大單位，原因是政府率先收緊高價物業按揭，以及大增加高價樓的印花稅，以至資金更傾向流入細單位市場，同一時間，樓價愈升，大眾更難負擔大單位，便愈發去搶細價單位，以致細價樓相對高價樓的升幅更為凌厲，而與市民的負擔能力也愈加脫節。
到了去年9月樓市開始轉勢，因持有細價樓的業主，經濟能力也較差，當經濟轉差，又或樓價下跌，最沒有防守能力也是這些細價樓的新業主，於是乎細價樓下跌的速度也較高價樓更快（圖4）。可以說，近數年細價樓曾出現恐慌性入市，近月也以細價樓業主的心態最慌恐，由一個極端走向另一極端。
上文提及標普憂心中國經濟轉差會影響香港，細看該評級機構的報告，進一步指出如香港的政治分化（political polarization）惡化，甚至影響到政府施政和營商環境，則就算中國沒事，也會不利香港的經濟增長而最終可能要降低香港的評級。
明報記者 陸振球
[樓市解碼]
標普昨日與傳媒進行網上會議，指中國把經濟增長目標定為6.5%至7%水平，過於重視以投資及槓桿刺激短期增長，憂慮會令信貸增速繼續高於名義GDP增速，投資佔GDP比例達逾40%的高水平，這是促使其下調展望的主要因素。事實上，根據金局管最新發表的《貨幣與金融穩定情況半年度報告》，自金融海嘯後中國政府為了救市和催谷經濟，內地的信貸佔GDP比例不斷攀升，現已幾乎接近一倍半的水平（圖1），反映中國經濟增長，很大程度是靠加槓桿來維持，而這自然不利其信貸評級的展望，到了近年雖然債務繼續增加，但GDP增長反而放緩，令到相關風險進一步提升。
看淡經濟 瑞銀：港樓價或再跌25%
標普說中港關係密切，事實上中國經濟近年放緩，加上來港自由行旅客減少，確對香港經濟構成負面影響，別的不說，政府剛公布的數據便指出，香港2月份雖正值農曆新年，但錄得零售銷貨價值卻按年大跌約兩成，已有商業機構表示，預期今年不少零售商會採取涷薪或員工自然流失策略。瑞銀也發表報告指出，不單看不好零售業，甚至預期香港今年的GDP增長會進一步收縮至只有1％，並指香港過去GDP增長率與樓價升跌關係密切（圖2），在不看好香港經濟和預期樓宇供應會大增情况下，樓價有可能較現水平再跌25％！
瑞銀指出，在2005至2014年的10年間，香港私人住宅新供應平均每年僅1.02萬伙，但這10年樓宇吸納量平均每年達1.31萬伙，明顯是供不應求，但自2015至2017年，每年平均新供應將急增至2.1萬伙（圖3），供不應求將會扭轉，樓價自然受壓。
新增供應 已超吸納量
筆者上周獲邀出席扶輪社的香港首個扶輪論壇，聽到主講嘉賓發展局長陳茂波表示：「2006至2010年土地供應可以起幾多單位呢？那是5.9萬個，同期一手樓銷售了7萬個，故該5年土地供應不能夠滿足一手樓吸納量。2011至2015年又如何呢？土地供應可建8.94萬個單位，一手樓成交量係6.45萬個。我想表達的信息是，後期的5年供應是超出一手樓購買，故2006至2010年土地供應低於吸納量已扭轉。」
陳茂波認為，只要未來土地供應每年達標，「市民大眾就有信心，不需要panic（恐慌性）買樓。10年計劃建興公營房屋28萬個單位，我哋已搵到25萬幾單位的土地，即已確認近九成。其實差不遠，另外1.7萬個單位的土地正在做地區諮詢」。
說到恐慌性買樓，筆者記得去年樓市最熾熱時，竟有買家在新盤接受傳媒訪問時表示，買樓是為了3歲的兒子，怕他將來結婚時沒能力置業！其實，市民恐慌性入市，尤其瘋搶細價樓，除了因曾出現供應斷層，也可說始於政府推出辣招打壓樓市之時。
細價樓防守力差 業主最恐慌
筆者將中原的大型單位與中小型單位的樓價指數差距繪成圖表（數字向上代表細價樓跑贏，向下則代表細價樓跑輪大價樓），發覺在政府推出辣招不久，約2011年中起細價樓價升幅便顯著跑贏大單位，原因是政府率先收緊高價物業按揭，以及大增加高價樓的印花稅，以至資金更傾向流入細單位市場，同一時間，樓價愈升，大眾更難負擔大單位，便愈發去搶細價單位，以致細價樓相對高價樓的升幅更為凌厲，而與市民的負擔能力也愈加脫節。
到了去年9月樓市開始轉勢，因持有細價樓的業主，經濟能力也較差，當經濟轉差，又或樓價下跌，最沒有防守能力也是這些細價樓的新業主，於是乎細價樓下跌的速度也較高價樓更快（圖4）。可以說，近數年細價樓曾出現恐慌性入市，近月也以細價樓業主的心態最慌恐，由一個極端走向另一極端。
上文提及標普憂心中國經濟轉差會影響香港，細看該評級機構的報告，進一步指出如香港的政治分化（political polarization）惡化，甚至影響到政府施政和營商環境，則就算中國沒事，也會不利香港的經濟增長而最終可能要降低香港的評級。
明報記者 陸振球
[樓市解碼]
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