何國良﹕一手樓平過二手 未必會長久

【明報專訊】這兩周，好友在澳門和香港賽馬會分別購養的馬匹都先後獲勝，教人高興！看到他育馬的點滴，總叫人明白，鏡頭前的一場勝利，背後卻包含着許多的付出和努力。所以，年長閱歷多的人會比較珍惜一些一步一步走過的成果，因為，他們會知道這些可說是得來不易。因此，李嘉誠「黃台之瓜」之說一出，即獲不少人的共鳴。


樓價調整集中之前狂漲中小型單位

除了黃台之瓜的比喻，記者們當然不會放過好機會去追問李生對香港經濟以至樓市的看法。這些都已是舊聞，所以在此不贅。但面對兩位李生（李嘉誠和李兆基）都不謀而合地道出對未來經濟和樓市的利淡看法（不知道他們公司負責銷售樓盤的同事是如何折解這局面 : 一方面公司需要他們努力去銷售樓盤，但另一方面，在老闆利淡的言論下，不期然為他們的銷售工作增添了多一分難度，好不易為！），筆者也來湊熱鬧，談談大家關心的香港樓市。


首先，熟悉本欄的讀者都會知道，筆者一直對本地的資產價格高企存在擔憂。在年多前，當時香港有着良好的經濟狀態（失業率在過去5年長期處於全民就業的水平、5年政府財政盈餘達5700億元），我想大部分人都不會有太強的憂患意識，但從之前的超容量消費額逐步減退，香港經濟的一個驅動力很有可能在未來好一段時間亦不可能恢復過來。在政府政策的主導下，本地樓市已經鮮有外來的資金進場，所以從需求面的角度來看，未來一段時間，樓市中長期走向將會是取決本地經濟因素，如薪金漲幅等。如果以這個分析方向去看，需求面並沒有太強的利好因素存在。


在供應方面，從不少的報告指出，未來兩年的新造樓宇的供應大概是2016年的18,200 個單位以及2017年的17,900個單位。雖然，這數字已經是近數年供應的一個高位，但在跟正常年份的需求相比，也稱不上出現了供過於求情况。而且，細看當中的一些細分，在眾多的供應中，有接近85%的供應是在1000呎以下的中小型單位（這方面的供應比較突出，部分原因是因為過去一段時間，這些戶型為受市場歡迎，另外，政府亦在土地配置上，希望有較多的單位數目推出市場），而且，這些供應有68%是位於新界地區，所以，大家不難發現現時樓價的調整亦是集中於之前一段狂漲的新界中小型單位。


發展商不急於求售 形成拉鋸局面

這樣看來，這一役首先受到影響將會是在上一周期最後入市的一批投資客。正因如此，他們亦是一批比較願意割價求售以保實力的業主，這亦解釋了為什麼之前大家覺得樓價因為業主持貨能力強而不會下跌之迷思。未來，本地樓市會以一手樓市主導，而不少發展商已在銷售上達到了一定的累積成績，所以他們不會急於求售，因此，一手價低於二手價的常態不一定出現，形成拉鋸之態！


安保投資亞洲區股票投資主管

[何國良 基金看世界]