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【明報專訊】上星期本欄引述李嘉誠在公司業績記者會上說，今年香港經濟為20年來最差，各行各業也難做。其實經濟差，也不一定沒門路，好像最近公布業績的快餐店集團大快活（0052），股價便創出新高（圖1），大家都知道，經濟愈差，愈多人會捨棄高消費食肆而去幫襯快餐店，且經濟和零售差，舖租也會大跌，可幫大快活省回大筆租金成本，情形和周四公布業績的九巴母公司載通（0062）多賺1.5倍相似——經濟差，人們要多搭巴士，全球經濟差，油價受壓，亦令九巴大省油價支出！
早前本欄也引述統計數字表示，香港樓價與零售消費具高相關度，似乎香港樓價升，在財富效應下人們更願意消費，香港樓價自去年9月後跌了超過13％，負面作用遲早會反映在香港的零售行業上。原來有時候，一個地方的樓市表現，更可能會跨地域影響其他地方的消費，法巴最近一份有關澳門博彩業的研究報告便表示，中國內房交投是否興旺，與澳門賭場的VIP賭收同樣關係密切，即每當內房銷售欠佳，到澳門賭錢的VIP客會大減，相反如內房興旺，澳門賭場的VIP客便會大增（圖2），近月內地一線城市樓市重見熾熱甚至出現新盤搶購潮，濠賭股也從低位大反彈，實在有趣。
內房與澳門賭收關係密切
說開李嘉誠，他上周四公布業績後，旗下的長實地產（1113）隨即在上周五和本周一兩度回購公司的股票，涉及金額6.32億元。值得留意的是，李嘉誠在業績會上說雖然公司無負債，現金充裕，仍要步步為營，不會在現時高價買地，但轉個頭，卻寧願花錢去回購自己的股票，應如何解讀呢？
長地首回購 涉資6.32億
事實上，根據大華資本市場的統計，現在香港三大發展商的股價，相比產資值折讓接近一半（圖3），五大地產投資公司的股價，相對產資值折讓更是接近六成，如公司有錢，回購自己的股票，確是較向外買地起樓，回報與風險更為合理，而這更是長地首度回購公司股票，一開了頭，以後再回購便也不再是稀奇事。
在李嘉誠公布業績以後，恒基地產（0012）主席李兆基也在周一多年來首度現身公司業績記者會，說是有股東致電給他，問為何公司業績不差，但股價未能反映，所以才現身解畫。「四叔」說，公司股價受壓，可能是受到有人沽空拖累，並指近日恒地股價47至48元左右，但若以資產值計應每股值76元，以按戴德梁行對公司估值及聯營公司估值合計，每股更應值100.1元，所以恒地甚為「抵買」。
恒地股息3厘 好過買樓收租
恒地同一時間，宣布全年增加派息32％和每十股送一紅股，以證明公司有實力云云。不過，市場似乎唔多畀面，翌日恒地股價反而跌了約4％。其實，恒地增加派息後，股息率升至約3厘，其實勝過買樓的租金回報率，相信恒地股價受壓，可能是早前市場曾估計公司有機會重組或私有化，但四叔卻說沒有這個打算，令市場稍為失望所致，四叔又說本人已持有恒地72％股權有多，再增持空間有限（現例最多只可增持至75％），但正如前述長實地產可以回購股票，則四叔本人不增持，如股價過低，公司也可如長地的自行回購。
不少人都看過《富爸爸》這本全球銷售了2000多萬本的系列通俗財經書，並覺得作者清崎提出的要錢搵錢，建立能提供現金流投資組合如買樓收租有道理。清崎最近接近訪問時表示，他在2002年提過股市和金融市場會在2016會出現崩潰，對大部分中產階級構成財富上致命打擊的說法，正逐步應驗，理據是戰後嬰兒潮的人口，愈來愈多踏入70歲後已退休年齡，生產力大降而消費和住房需求減少，儲存的財富又不足以應付退休生活所造成。
《富爸爸》作者﹕金融市場邁向崩潰
那些以往跟隨《富爸爸》意見而買樓投資的港人，其實也應思考一下香港也正面對人口急劇老化，會對樓市造成何種影響？與《富爸爸》作者持相似意見的另一位知名人口及經濟分析專家Harry Dent最近也表示，他預期美國樓價將會下跌一半以上，所以寧願租樓也不會買樓，但最近卻買入加勒比海一處的房產，原因為何？
Harry Dent解釋，雖然認為所購入的加勒比海物業將來也可能大跌價，但看到如特朗普，以及希拉里的黨內對手桑德斯，在最近總統競選活動竟能獲得大量支持，則不管將來誰人當選美國總統，也至少反映美國人不滿現狀和仇富的心理正蔓延，那不如早作部署，一旦「出事」，也可退守遷去加勒比海避難！
明報記者
[陸振球 樓市解碼]
早前本欄也引述統計數字表示，香港樓價與零售消費具高相關度，似乎香港樓價升，在財富效應下人們更願意消費，香港樓價自去年9月後跌了超過13％，負面作用遲早會反映在香港的零售行業上。原來有時候，一個地方的樓市表現，更可能會跨地域影響其他地方的消費，法巴最近一份有關澳門博彩業的研究報告便表示，中國內房交投是否興旺，與澳門賭場的VIP賭收同樣關係密切，即每當內房銷售欠佳，到澳門賭錢的VIP客會大減，相反如內房興旺，澳門賭場的VIP客便會大增（圖2），近月內地一線城市樓市重見熾熱甚至出現新盤搶購潮，濠賭股也從低位大反彈，實在有趣。
內房與澳門賭收關係密切
說開李嘉誠，他上周四公布業績後，旗下的長實地產（1113）隨即在上周五和本周一兩度回購公司的股票，涉及金額6.32億元。值得留意的是，李嘉誠在業績會上說雖然公司無負債，現金充裕，仍要步步為營，不會在現時高價買地，但轉個頭，卻寧願花錢去回購自己的股票，應如何解讀呢？
長地首回購 涉資6.32億
事實上，根據大華資本市場的統計，現在香港三大發展商的股價，相比產資值折讓接近一半（圖3），五大地產投資公司的股價，相對產資值折讓更是接近六成，如公司有錢，回購自己的股票，確是較向外買地起樓，回報與風險更為合理，而這更是長地首度回購公司股票，一開了頭，以後再回購便也不再是稀奇事。
在李嘉誠公布業績以後，恒基地產（0012）主席李兆基也在周一多年來首度現身公司業績記者會，說是有股東致電給他，問為何公司業績不差，但股價未能反映，所以才現身解畫。「四叔」說，公司股價受壓，可能是受到有人沽空拖累，並指近日恒地股價47至48元左右，但若以資產值計應每股值76元，以按戴德梁行對公司估值及聯營公司估值合計，每股更應值100.1元，所以恒地甚為「抵買」。
恒地股息3厘 好過買樓收租
恒地同一時間，宣布全年增加派息32％和每十股送一紅股，以證明公司有實力云云。不過，市場似乎唔多畀面，翌日恒地股價反而跌了約4％。其實，恒地增加派息後，股息率升至約3厘，其實勝過買樓的租金回報率，相信恒地股價受壓，可能是早前市場曾估計公司有機會重組或私有化，但四叔卻說沒有這個打算，令市場稍為失望所致，四叔又說本人已持有恒地72％股權有多，再增持空間有限（現例最多只可增持至75％），但正如前述長實地產可以回購股票，則四叔本人不增持，如股價過低，公司也可如長地的自行回購。
不少人都看過《富爸爸》這本全球銷售了2000多萬本的系列通俗財經書，並覺得作者清崎提出的要錢搵錢，建立能提供現金流投資組合如買樓收租有道理。清崎最近接近訪問時表示，他在2002年提過股市和金融市場會在2016會出現崩潰，對大部分中產階級構成財富上致命打擊的說法，正逐步應驗，理據是戰後嬰兒潮的人口，愈來愈多踏入70歲後已退休年齡，生產力大降而消費和住房需求減少，儲存的財富又不足以應付退休生活所造成。
《富爸爸》作者﹕金融市場邁向崩潰
那些以往跟隨《富爸爸》意見而買樓投資的港人，其實也應思考一下香港也正面對人口急劇老化，會對樓市造成何種影響？與《富爸爸》作者持相似意見的另一位知名人口及經濟分析專家Harry Dent最近也表示，他預期美國樓價將會下跌一半以上，所以寧願租樓也不會買樓，但最近卻買入加勒比海一處的房產，原因為何？
Harry Dent解釋，雖然認為所購入的加勒比海物業將來也可能大跌價，但看到如特朗普，以及希拉里的黨內對手桑德斯，在最近總統競選活動竟能獲得大量支持，則不管將來誰人當選美國總統，也至少反映美國人不滿現狀和仇富的心理正蔓延，那不如早作部署，一旦「出事」，也可退守遷去加勒比海避難！
明報記者
[陸振球 樓市解碼]
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