萬達撤出三四線城市物業銷售 庫存壓力巨 大削今年賣樓目標

【明報專訊】就在內地一線樓價狂飈之際，萬達商業地產（3699）宣布，擬退出三四線城市銷售物業的土地市場，並大幅調低銷售目標。總裁齊界表示，今年銷售目標為1000億元（人民幣．下同），較去年實際銷售1640億元大幅下降，主要因為三、四線城市去庫存壓力較大，集團已經停止附帶銷售項目城市綜合體的拿地活動。


明報記者 武君

齊界表示，未來會主要在一線和重點二線城市發展銷售物業，而三線城市投資性質的地價偏低，仍有優勢，會重點發展萬達廣場和投資物業。


今年會新開逾50個購物中心，其中三線城市將佔三分之二，預計今年租賃收入增長超過25%。


今年毛利率料低於去年

集團去年核心利潤為170.16億元，按年增長14.79%，主要來自於租賃投資物業板塊。期內新開業26個萬達廣場，以及續租租金提升，帶動租金收入增長31.2%。今年毛利率目標為35%，較去年38%為低，董事劉朝輝表示，預期值較為保守，只是視乎宏觀環境，不是對維持水平沒有信心，仍希望在35%以上，今年底希望給予市場驚喜。


三線城市土儲遠超一線

根據年報，集團在三線的銷售物業佔比較大，去年合約銷售額為1641億元，按年增長2.5%，其中三線城市合同銷售額達710億元，是一線城市的近3倍。萬達亦有大量土地儲備位於三線城市，截至去年底三線城市土儲達2787萬平方米，三線城市銷售物業佔總土儲的38%，而一線城市僅244萬平方米。公司表示會視乎機會補充一線土地，惟未透露預算。


主攻中檔商場 受電商衝擊大

興業僑豐證券房地產行業分析師何志忠認為，三四線住宅市場疲弱是市場共識，但寄望於商業亦並非上策。三四線城市投資地價偏低，因為地方政府鼓勵開發商打造商業地標，以帶動當地經濟，但同時亦令商場過剩情况嚴重，競爭激烈；另外萬達商場商戶組合多為中檔大眾，受到電商衝擊較高檔商場更劇烈。整體而言公司未必能維持利潤率，吸引力不大。


由去年中央一系列政策開始，一線城市樓價狂飈，深圳按年升幅達到60%，多數三線城市卻顯現庫存問題，開發商紛紛降價去庫存。統計局數據顯示，今年首兩個月70個大中城市房價分化現象持續，一、二線城市房價按年平均上漲，三線城市繼續下降。