【明報專訊】分析師普遍認為雲計算（Cloud Computing）是繼個人電腦之後科技界的又一突破，數據中心作為提供數據存儲服務的物業，則在雲計算快速發展與擴張背後，需求正在顯著上升。首域投資（Colonial First State Investments）全球房地產證券主管Stephen Hayes（圖）表示，「數據中心是一項非常有意思並且收益高的投資，收益非常可觀，高達50%。」以美國最大的兩家數據中心房託基金（REITs）Equinix與Digital Realty Trust為例，在過去一年股價分別錄得52%及45%增長。
數據中心分為批發（Whole）與零售數據中心（Retail data center）兩種。根據美國七大交易所上市數據中心REITs之一，DuPont Fabros Technology的網站信息，兩者直接差別在於，批發數據中心的用戶多為Google、facebook等大型公司，這些公司獨自使用數據中心，公司有自己的技術員工進行監測維護，幾乎不需要數據中心提供第三方技術服務，用電要求高；而零售數據中心主要用戶為中小型公司，眾多小公司將自己的設備放置在數據中心，並且需要數據中心提供全面的技術支持，包括線路監測與管理等。批發數據中心的租約通常為3至20年，而零售數據中心租為1至3年。
零售型數據中心更值得投資
鑑於批發與零售數據中心的上述不同，Hayes認為零售數據中心更值得投資。「那些主要租給像Google、facebook等企業的大型數據中心，你是不會想去投資的。通常這些企業有非常強的議價能力（pricing power），租用15年之後，他們有可能放棄續租，說『我們不需要續租了，我們有自己的專家團隊，要建自己的數據中心』。」
Hayes管理的首域投資全球房地產證券基金對於數據中心的投資部署在零售型，這些租用零售數據中心的企業將自己的設備擺在租來的空間，按統一費用購買電力（不考慮實際用電量），除此之外，中心內部不同企業租戶之間數據交換同樣需要繳納費用。例如，不同電訊商用戶之間通話，兩家數據相互連接將產生數據中心的一項服務收入。
然而，數據中心絕不是零風險的投資。「數據中心是資金密集型行業，投資的資金並不集中於用於建造的混凝土，而是集中於安全設計、後備發電系統及冷卻系統，20個大型的數據中心需要的電量等同於一個小型城市所用電量。每過5分鐘室溫會上升1℃，冷卻系統的作用是將室溫維持在20℃。當該系統出問題時，室內不斷升溫，直到50℃時，設備則將面臨崩潰。因此，停電後的極短時間，需立即啟動備用發電機，否則，系統就會開始丟失數據。丟失數據是你無法負擔得起的代價（You can't afford to lose data）。」
未來5年亞太區複合增長19%
香港目前未有數據中心REITs，但已有眾多數據中心，由本港企業或海外企業創建。亞太地區對於數據中心的需求強勁，根據Research and Markets年初公布的亞太主機託管數據中心研究報告〈Asia Pacific Colocation Market - Forecasts from 2016 to 2021〉顯示，預期2016年及之後5年內，亞太市場的複合年均增長率將達到19.1%，遠超全球14.5%平均水平。然而，本港數據中心發展，將不可避免地面臨歐美成熟數據中心企業帶來的競爭壓力。Hayes坦言，他的基金主要通過項目本身的價值進行評估，但亞洲的數據中心企業可能無法在與國際性數據中心企業的競爭中獲得優勢，畢竟不同數據中心能夠建立起來的客戶組成是無法複製的。
看好中環寫字樓投資收益
Hayes管理的基金組合主要投資於不同物業類型的REITs，其中，數據中心佔6.75%。Hayes看好美國主要城市中心地區的房地產發展，包括大型商場與寫字樓物業。Hayes表示，上周美國聯儲局暫緩加息的決定使美國繼續維持低利率狀態，相信利率會緩慢走向常態化，加上對美國REITs資產的健康成長預期以及折價，美國房地產投資信託基金的吸引力將不斷增加。相對美國，歐洲長期低迷的經濟不利於歐洲房地產市場的發展。短期內，歐洲央行的大規模放水可能有利於調整物業估值，但從中期來看，此舉可能損害歐洲金融市場的穩定。
基金持續看好位於香港中環的寫字樓物業投資收益，因為這些擁有中環寫字樓的企業基本面改善，並且資產負債表更加健康。香港置地（Hong Kong Land）即為基金投資組合裏的第十大持股。相比之下，香港住宅前景未必同樣樂觀，因為房屋價格以及成交量將受制於較低的房價可負擔性。
明報記者
[姚丁鈺 基金特區]
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