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【明報專訊】早前本欄已提及，新春過後二手樓市交投回升，被代理形容為小陽春，其實主要是業主願意減價，才激起一些等候已久的買家入市意欲。中原剛公布的樓價指數，最新報127.5，按周急挫2.15％（圖1），跌幅是自2008年11月的5年半以來最勁，而發展商如新鴻基地產（0016）也「雙盤齊發」，明顯急於爭奪市場的購買力。
在樓價急升之時，買家不惜愈高價愈搶盤，市場所錄得的成交，業主大多數賺錢，而近月樓價回落，相反二手成交屬蝕錢個案也開始增加。
發展商忍手 赤柱樓面地價低過屯門
根據中原統計，2月份已知業主買入價的二手私人住宅買賣合約登記錄得1010宗，而當中錄得帳面虧損的有39宗，虧損宗數比例為3.9％，較1月的2％急增1.9個百分點，比例是自2012年2月的5.4％以來最高（圖2）。
還好，美國聯儲局剛完結的議息會議宣布維持息率不變，並指今年預期的加息次數只有2次，低於早前市場預期今年美國會加息4次，初步股市對此反應正面，而一些業主或許也因此暫鬆一口氣，但這是否代表樓價調整已完成？筆者沒有水晶球，但觀乎發展商似乎對後市相當審慎，除了上述新地多年來再次「雙盤齊發」，其他發展商投地頗為忍手，如日前批出的赤柱黃麻角道地皮，由羅家駒家族旗下建灝地產集團（K&K PROPERTY） 以28.11億元投得，每方呎樓面地價12,436元，除較市場估值下限38.4億元、每方呎樓面地價1.7萬元低27％外，更為近14年來港島區低密度官地每方呎樓面地價新低紀錄，相比之下，去年9月由保利置業（0119）投得的屯門青山灣段海景用地，當時每方呎樓面地價也要15,095元！
大孖沙看淡全球經濟
當然，也有測量師解畫，說赤柱地低價批出，主要原因是受山坡工程影響令發展成本大增兩成，料建築成本連同斜坡維修及保養費用每方呎達1萬元，但此一因素招標前已知，為何成交價仍低於大部分測量界的預期？「超人」李嘉誠在周四的公司業績記者會被問及對樓市看法，他認為若年輕人是自住，供樓沒問題，仍可買樓，炒樓就不要，而長實地產（1113）雖然現金充裕、無負債，也仍要步步為營，從長線角度，不會在現時高價搶地。
李超人在公司年報寫道：「環球經濟及金融市場將繼續面對不穩定因素，美國利率正常化帶來影響未明，歐洲、日本及其他國家經濟依然放緩，原油及商品價格持續低迷，加上部分國家的政治問題，影響全球經濟復蘇，各行各業均面對不同程度的艱難及挑戰。」事實上，美銀美林最近所作調查顯示，59％的大型基金經理認為全球經濟擴張周期已近尾聲，為2008年以來最高水平（圖3），如這些大孖沙看對，則雖然最近股市回升，也可能是熊市的大型反彈，未許太過樂觀，反而可趁高位減持。
房產基金到期 亞太物業遭拋售
股市以外，大型基金對物業又有何對取態？原來，基金投資物業，也如其對經濟看法，一樣存在周期。國際物業顧問世邦魏理仕表示，由於全球金融危機爆發之前出現了大量房地產基金，而在2015至2016年期間，將會有不少聚焦亞太區的私募股權房地產基金到期，需要出售所持物業以套現計數。
世邦魏理仕進行統計，去年年聚焦亞太區的私募股權房地產基金出售了310項資產，總額達255億美元，比過去五年平均金額187億美元高出37％，而有關基金經理去年在日本最為活躍，已透過基金出售的日本資產佔亞太區總額的51％，澳洲是第二最活躍市場，佔了24％，中國則以9％緊隨其後。
而經過有關套現行動，有關房地產基金仍有430項資產待售，還幸其中只有3％的資產位於香港，主要是在港島區非核心地段的商業及酒店類別資產，而其他「剩餘資產」中約有33％位於中國、19％在日本，15％在新加坡，以及14％在澳洲。世邦魏理仕預計有50個相關基金於2015年和2016年之間到期，當中預料有49％會延長其基金壽命，24％仍在評估其退出策略，只有22％基金會如期終止。
明報記者 陸振球
[樓市解碼]
在樓價急升之時，買家不惜愈高價愈搶盤，市場所錄得的成交，業主大多數賺錢，而近月樓價回落，相反二手成交屬蝕錢個案也開始增加。
發展商忍手 赤柱樓面地價低過屯門
根據中原統計，2月份已知業主買入價的二手私人住宅買賣合約登記錄得1010宗，而當中錄得帳面虧損的有39宗，虧損宗數比例為3.9％，較1月的2％急增1.9個百分點，比例是自2012年2月的5.4％以來最高（圖2）。
還好，美國聯儲局剛完結的議息會議宣布維持息率不變，並指今年預期的加息次數只有2次，低於早前市場預期今年美國會加息4次，初步股市對此反應正面，而一些業主或許也因此暫鬆一口氣，但這是否代表樓價調整已完成？筆者沒有水晶球，但觀乎發展商似乎對後市相當審慎，除了上述新地多年來再次「雙盤齊發」，其他發展商投地頗為忍手，如日前批出的赤柱黃麻角道地皮，由羅家駒家族旗下建灝地產集團（K&K PROPERTY） 以28.11億元投得，每方呎樓面地價12,436元，除較市場估值下限38.4億元、每方呎樓面地價1.7萬元低27％外，更為近14年來港島區低密度官地每方呎樓面地價新低紀錄，相比之下，去年9月由保利置業（0119）投得的屯門青山灣段海景用地，當時每方呎樓面地價也要15,095元！
大孖沙看淡全球經濟
當然，也有測量師解畫，說赤柱地低價批出，主要原因是受山坡工程影響令發展成本大增兩成，料建築成本連同斜坡維修及保養費用每方呎達1萬元，但此一因素招標前已知，為何成交價仍低於大部分測量界的預期？「超人」李嘉誠在周四的公司業績記者會被問及對樓市看法，他認為若年輕人是自住，供樓沒問題，仍可買樓，炒樓就不要，而長實地產（1113）雖然現金充裕、無負債，也仍要步步為營，從長線角度，不會在現時高價搶地。
李超人在公司年報寫道：「環球經濟及金融市場將繼續面對不穩定因素，美國利率正常化帶來影響未明，歐洲、日本及其他國家經濟依然放緩，原油及商品價格持續低迷，加上部分國家的政治問題，影響全球經濟復蘇，各行各業均面對不同程度的艱難及挑戰。」事實上，美銀美林最近所作調查顯示，59％的大型基金經理認為全球經濟擴張周期已近尾聲，為2008年以來最高水平（圖3），如這些大孖沙看對，則雖然最近股市回升，也可能是熊市的大型反彈，未許太過樂觀，反而可趁高位減持。
房產基金到期 亞太物業遭拋售
股市以外，大型基金對物業又有何對取態？原來，基金投資物業，也如其對經濟看法，一樣存在周期。國際物業顧問世邦魏理仕表示，由於全球金融危機爆發之前出現了大量房地產基金，而在2015至2016年期間，將會有不少聚焦亞太區的私募股權房地產基金到期，需要出售所持物業以套現計數。
世邦魏理仕進行統計，去年年聚焦亞太區的私募股權房地產基金出售了310項資產，總額達255億美元，比過去五年平均金額187億美元高出37％，而有關基金經理去年在日本最為活躍，已透過基金出售的日本資產佔亞太區總額的51％，澳洲是第二最活躍市場，佔了24％，中國則以9％緊隨其後。
而經過有關套現行動，有關房地產基金仍有430項資產待售，還幸其中只有3％的資產位於香港，主要是在港島區非核心地段的商業及酒店類別資產，而其他「剩餘資產」中約有33％位於中國、19％在日本，15％在新加坡，以及14％在澳洲。世邦魏理仕預計有50個相關基金於2015年和2016年之間到期，當中預料有49％會延長其基金壽命，24％仍在評估其退出策略，只有22％基金會如期終止。
明報記者 陸振球
[樓市解碼]
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