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【明報專訊】春寒料峭，這兩天氣溫驟降，但香港的二手樓交投卻見升溫。根據美聯分行資料，全港35個大型屋苑於2月29日至3月6日一星期錄66宗買賣成交，較前一周（2月22日至28日）的38宗大幅急升約73.7%，宗數並連升3周，創自去年7月初後的35星期新高（圖1），若與農曆新年最低位的一周17宗相比，更錄約2.88倍升幅。似乎，代理期待已久的「小陽春」終於出現。
二手樓市之所以出現小陽春，主要原因是早前市况太靜，累積了一定的購買力，一些業主最終肯減價賣樓，便將一些等候入市已久的買家入市意欲誘發出來。然而，這亦是開始在消耗早前在積累的購買力。
交投轉旺 只是消耗早前積累購買力
其實，小陽春三個字便有旺市不會持久的意思，而正如前述，當有關積累的購買力被消耗後，又或當市場減價幅度較大的「筍盤」被吸納完後，新買家是否仍積極入市，而縱使業主再加價，仍是有買家追價？若果不是，小陽春便會暫告一段落，又或要待市場再積累購買力，又或有業主再加入減價行列，樓市才會再旺起來。
相比香港樓市，內地的一線城市樓市表現更為熾熱，原因是政府由打壓樓市轉為全面托市，並高調說要幫助去庫存，更令銀行放水，更加出現所謂「場外配資」，令不夠首期買樓的百姓，也可透過銀行以外的財務機構借足百分百的以「零首期」買樓，加上內地股市拙劣表現已令不少股民近乎心死，內地又沒有太多其他資金出路，於是百姓又再將資金投放在「磚頭」。
不過，內地投資者也不是對房產完全盲目看好，比方說，今輪內地樓市升勢，便只集中在一線城市如深圳、上海和北京等，但二三線城的樓市仍面對頗大壓力（圖2），升幅遠遠落後一線城市，一些仍有天量存貨的「鬼城」，樓價更是欲升乏力！
內地二三線城市存貨多 樓價難升
有一名分析員說得好，內地政府放寬政策和放水去谷起樓市，希望幫助「去庫存」，雖有助令借貸過高的內房商得以紓緩困難，但其實這種做法是將發展商的高槓桿轉移買房的國民身上，可稱之為「槓桿大挪移」。
不過，今日救了瀕臨爆煲的發展商，他朝若樓市泡沫爆破，誰又可以救那些借爆買樓的國民？友人湯文亮更戲言，以前常聽人說政府要「還富於民」，現在看到的卻是「還債於民」！
說到放水，總理李克強在新一屆全國人大會議開幕後發表他任內第三份政府工作報告，表示未來一年的M2貨幣供應量增長目標為13％。根據經濟理論，如整體商品供應量不變，而貨幣供應增加了13％，則整體物價水平也應提升相若水平，當然，中國不少商品出現產能過剩，以至有關商品的價格欲升無力，反促使新增貨幣流至投機市場，造成投機泡沫。
靠放水刺激經濟 或造成投機泡沫
根據中國銀行預測，中國的M2貨幣總供應量，到了2019年可升至等同美國、歐洲和日本三大經濟的總M2供應水平（圖3），但屆時中國的GDP總值，估計只是三大經濟體的三分之一（圖4）。可見，單靠不斷放水，其能刺激經濟的作用始終有限，且具有遞減效應。
世邦魏理仕剛發表《2016年亞太區投資者意向調查》，乃在今年1至2月以網上形式向房地產投資者（涵蓋基金或資產經理、私人房地產公司、機構投資者、上市房地產公司及房地產投資信託基金）進行調查，共收到約350份回覆。
結果顯示，總部設在香港的房地產投資者，去年投資香港以外的房產資金達100億美元，按年增加了約49％，而有關的香港受訪者，約50%表達熱中於在2016年投資於全球市場，而2015年只有31%受訪者指有意作此類投資，當中美國和英國依然會是香港資本在亞太區以外的首選目標市場。
港樓貴回報低 應地域性分散投資
或許，香港樓市經過多年牛市，樓價已處極高位，而租金回報卻偏低，有資金和能力的地產機構投資者，覺得是時候作地域性分散投資，以分散風險和追求更高的回報。
明報記者
[陸振球 樓市解碼]
二手樓市之所以出現小陽春，主要原因是早前市况太靜，累積了一定的購買力，一些業主最終肯減價賣樓，便將一些等候入市已久的買家入市意欲誘發出來。然而，這亦是開始在消耗早前在積累的購買力。
交投轉旺 只是消耗早前積累購買力
其實，小陽春三個字便有旺市不會持久的意思，而正如前述，當有關積累的購買力被消耗後，又或當市場減價幅度較大的「筍盤」被吸納完後，新買家是否仍積極入市，而縱使業主再加價，仍是有買家追價？若果不是，小陽春便會暫告一段落，又或要待市場再積累購買力，又或有業主再加入減價行列，樓市才會再旺起來。
相比香港樓市，內地的一線城市樓市表現更為熾熱，原因是政府由打壓樓市轉為全面托市，並高調說要幫助去庫存，更令銀行放水，更加出現所謂「場外配資」，令不夠首期買樓的百姓，也可透過銀行以外的財務機構借足百分百的以「零首期」買樓，加上內地股市拙劣表現已令不少股民近乎心死，內地又沒有太多其他資金出路，於是百姓又再將資金投放在「磚頭」。
不過，內地投資者也不是對房產完全盲目看好，比方說，今輪內地樓市升勢，便只集中在一線城市如深圳、上海和北京等，但二三線城的樓市仍面對頗大壓力（圖2），升幅遠遠落後一線城市，一些仍有天量存貨的「鬼城」，樓價更是欲升乏力！
內地二三線城市存貨多 樓價難升
有一名分析員說得好，內地政府放寬政策和放水去谷起樓市，希望幫助「去庫存」，雖有助令借貸過高的內房商得以紓緩困難，但其實這種做法是將發展商的高槓桿轉移買房的國民身上，可稱之為「槓桿大挪移」。
不過，今日救了瀕臨爆煲的發展商，他朝若樓市泡沫爆破，誰又可以救那些借爆買樓的國民？友人湯文亮更戲言，以前常聽人說政府要「還富於民」，現在看到的卻是「還債於民」！
說到放水，總理李克強在新一屆全國人大會議開幕後發表他任內第三份政府工作報告，表示未來一年的M2貨幣供應量增長目標為13％。根據經濟理論，如整體商品供應量不變，而貨幣供應增加了13％，則整體物價水平也應提升相若水平，當然，中國不少商品出現產能過剩，以至有關商品的價格欲升無力，反促使新增貨幣流至投機市場，造成投機泡沫。
靠放水刺激經濟 或造成投機泡沫
根據中國銀行預測，中國的M2貨幣總供應量，到了2019年可升至等同美國、歐洲和日本三大經濟的總M2供應水平（圖3），但屆時中國的GDP總值，估計只是三大經濟體的三分之一（圖4）。可見，單靠不斷放水，其能刺激經濟的作用始終有限，且具有遞減效應。
世邦魏理仕剛發表《2016年亞太區投資者意向調查》，乃在今年1至2月以網上形式向房地產投資者（涵蓋基金或資產經理、私人房地產公司、機構投資者、上市房地產公司及房地產投資信託基金）進行調查，共收到約350份回覆。
結果顯示，總部設在香港的房地產投資者，去年投資香港以外的房產資金達100億美元，按年增加了約49％，而有關的香港受訪者，約50%表達熱中於在2016年投資於全球市場，而2015年只有31%受訪者指有意作此類投資，當中美國和英國依然會是香港資本在亞太區以外的首選目標市場。
港樓貴回報低 應地域性分散投資
或許，香港樓市經過多年牛市，樓價已處極高位，而租金回報卻偏低，有資金和能力的地產機構投資者，覺得是時候作地域性分散投資，以分散風險和追求更高的回報。
明報記者
[陸振球 樓市解碼]
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