樓市上演「最後的瘋狂」？

【明報專訊】剛剛過完春節，內地一線和少數二線城市的房價就「飛上了天際」，一系列奇葩的房市新聞接連爆出。比如上海各大房產交易中心人滿為患，擁擠程度超過春運；南京民眾帶着棉被連夜排隊購房；溫州90後售樓小姐三個月內賣出兩億，月收入翻6番。這些房市奇聞的背後，或許隱藏着一個極大的危機——房價本已「畸高」的內地一線樓市再現暴漲，或許是房地產泡沫破裂前最後的瘋狂。


一系列本是針對三四線城市巨量庫存的「去庫存」政策卻意外地成為「北上廣深」以及南京、杭州等地房價「瘋魔」的導火線。


餵藥三四線城 一二線城興奮

自去年11月，頂層欽點的「化解房地產庫存」政策祭出後，擁有「看齊意識」、「核心意識」的中國各級政府就把「去庫存」作為重大政治任務來抓。地方政府高度重視之下，百餘個城市今年更是火力全開，各種五花八門的「去庫存」政策也紛紛面世。值得一提的是瀋陽市政府的為化解樓市庫存出了奇招——日前出台的一項政策宣布畢業未滿5年大學生可以「零首付」買房。儘管這一政策出台幾個小時之後就被連夜叫停，但各地響應號召「去庫存」的意願可見一斑。


過去一年來，「限購」、「限外」等行政手段逐漸淡出、房貸多次放鬆、稅收兩次減免、公積金政策史無前例的寬鬆、去庫存配套政策陸續出台。政策暖風着實溫暖了樓市。


不過，本應該餵給三四線樓市的「強心藥」，藥效卻被一二線樓市無情奪走。於是，該消化庫存的地方房子仍然賣不出去，不存在庫存問題的熱點城市倒是被刺激得發起了高燒。


調控政策被引向了歪路，這已經不是第一次了。此前為打壓高房價的多年調控，卻最終讓房價愈調愈漲。許多人可能還記得2013年上一屆政府為了抑制樓市過熱而出台的「國五條」。彼時，抑制劑變成興奮劑，樓市出現一波「末班車」行情，「地王」潮洶湧而來，北京等地的二手房價也創造了歷史紀錄。


「左手打右手」 去庫存變加槓桿

這一次，還是熟悉的味道。調控之拳又一次揮空。房價暴漲中的深圳、上海已經傳出政策收緊的信號。去庫存效果不彰的三四線城市仍在醞釀更大尺度的救市。中國樓市也依然在調控打壓和政策救市的兩端左躲右閃。


有人說，樓市最大的風險就在於調控「左手打右手」。這樣的論斷不是沒有道理。「去庫存、去槓桿」都等是高層設定的重點任務。但樓市「去庫存」的政策卻偏偏以「加槓桿」（降低房貸首付比例）為主要手段。更危險的是，以在上海被查的「鏈家理財」為代表的大量「場外配資」湧入樓市，銀行業承擔了更多風險的同時，投機者激增，房價被推高，泡沫風險激化，政策的初衷更是漸行漸遠。


「泡沫之後必然破裂，沒有永遠上漲的價格」，人人都懂這個道理。但內地房價數十年如一日地堅挺上漲，泡沫愈吹愈大，何時破裂，卻無人能夠準確預測。


去年以來的多輪降息降准，如同開閘放水，一二線城市的「虹吸效應」又把撒向全國資金都吸引了過去。再加上大量槓桿資金的加入，收入與房價的背離愈來愈嚴重，仍在瘋狂上漲的一線樓市看起來卻有種搖搖欲墜的驚心之感。


中國經濟的房地產化程度相當高，樓市泡沫破裂恐怕是中國經濟無法「承受之重」。現今除了給高燒的城市一劑嚴控金融槓桿的「退燒針」之外，更需要的是一場清除「亂政」的樓市革命。


[馮其十 神州新形勢]