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經濟累樓市 還是樓市累經濟?長青網文章

2016年03月05日
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Submitted by 長青人 on 2016年03月05日 06:35
2016年03月05日 06:35
新聞類別
財經
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【明報專訊】中原老闆施永青最近撰文,表示擔心香港樓價自高位跌了一成多,就算財爺在預算案派糖388億元,也未必能抗衡樓價下跌對香港經濟所造成的衝擊。施永青的推論如下:「(香港的)中產階級很多都是有樓一族。近半年樓價已跌了10%,中產階級的資產已大幅蒸發。香港私人住宅有125萬個,連同房屋與已出售的公屋,合共165萬個,以平均300萬元一個單位計,總值4.95萬億元,樓價跌了10%,等同財富蒸發了4950億元,是派糖388億元的12.7倍。我擔心派糖的提振作用,會被樓價下跌的負面影響所抵消。」但經濟影響樓市,還是樓市影響經濟?


施永青的推論是否合理?瑞信最新的一份研報告表示,香港的樓價按年變幅與香港的零售業銷售額有極高關連性(圖1),當然,這既可解釋為經濟若轉差,人們消費也無力,自然買樓的興趣也缺乏,也可反過來說,樓價跌造成負財富效應,人們不想消費,更遑論買樓。


政府派糖 抵消不了業主樓價跌損失

事實上,近月香港零售業明顯轉差,不要說私樓,就連居屋交投也乏善足陳,新一批房委會兩個新居屋項目及房協資助房屋「綠怡雅苑」合共近3700個樓花單位,本周一起接受市民申請,首日便共只收到約90份白表申請,當天暫時未收到綠表申請(之前房委會居屋銷售中心累計共派出約3.9萬份申請表),對比房委會2014年12月底銷售的首批新居屋,當時首日收到570份申請,包括530份白表及40份綠表,今次收表數目明顯減少。


樓價跌造成負財富效應

除了零售業,樓市不景,對銀行業也相當不利。自2010年政府推出辣招以後,雖然樓價仍升至去年9月才轉勢,但成交早已不斷萎縮,以至銀行能夠承做的現樓住宅按揭宗數,也自2010年高位每月近1.7萬宗,呈一浪低於一浪的跌勢,今年1月跌至僅得不足5000宗(圖2)。


以往,按揭是香港銀行的重要業務之一,且風險較低,近年有關生意減少達三分之二 ,對盈利產生極重大的不利影響,銀行從業員也愈來愈難做。


物業按揭大減 銀行界難搵食

曾有一段時間,由於金管局推出逆周期的收緊按揭措施,銀行不單面對成交宗數減少的苦惱,就算有客人找上門申請按揭,能批出的按揭金額也受到限制,卻造就了財務公司的搵食機會。


其實,限制銀行按揭,固可減少銀行過度借貸的風險,不過也間接促使部分實力不足買家,轉向不受監管的財務平台借錢買樓,就如《明報》昨日報道,內地便出現「場外配資平台」,最進取可令借款人能夠「零首期」買樓,但要收取最高可能達24厘的利息,同時將有關借貸打包成理財產品出售,令風險由大眾投資者所承擔。


根據報道,有關的配資活動,促使一些投資者藉此來炒樓,以至如中國經濟雖面對嚴峻挑戰,一些一線城市如深圳樓價竟然可在過去一年勁飈五成以上,醞釀泡沫風險,令人擔心中國最終會如美國2007年後爆發次按風暴。而在有關報道出街後,有消息指內地政府已開始出招進行壓制。


在筆者看來,若要靠「零首期」來炒樓,實已冒上極大風險,有關人士可謂「膽正命平」,真正富有的人士,應不會如此冒險。


何謂真正富有人士?萊坊(Knight Frank)剛發表最新的《財富報告》,以擁有逾3000萬美元(2億多港元)資產界定為「超高資產淨值人士」,當中有分析他們對投資物業的取態。


報告顯示,全球的「超高資產淨值人士」,平均擁有3.7項住宅物業,在各項資產中,金融投資(股票和債券等)佔28%,主要住宅及第二住宅(自用的second house)佔24%,房地產投資則佔11%,其他包括私營業務佔19%,現金佔15%,以及收藏品(藝術品、紅酒、古董車等)佔2%,至於貴金屬(如黃金)則僅佔1%(圖3)。


富豪分散投資 不全副身家押在房地產

由此可見,全球的「超高資產淨值人士」,大多不會將所有的資金都押注在房地產。報告又表示,54%的受訪者表示,其客戶在過去10年間增加了對住宅物業投資,但僅逾40%受訪者預期此類投資會在未來10年繼續增加。


報告續稱,當被問及是什麼因素驅使愈來愈多「超高資產淨值人士」購買住宅物業,最普遍(佔55%受訪者)回答是作為投資並在未來出售。同樣得分較高答案有分散投資(佔46%受訪者)和資金避險(47%)。


說到分散投資和資金避險,世邦魏理仕另一份報告表示,香港「輸出」到海外投資物業的資金,由2014年的67億美元增至2015年的100億美元,似乎印證了香港的富人也在將物業作地域性分散和避險。


明報記者 陸振球

[陸振球 樓市解碼]

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