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【明報專訊】港股昨雖重見20000點，但新春以來，金融市場可謂極為動盪。今期明報財經節目「湯文亮會客室」，請來堪輿學家兼往績卓越的物業投資者蘇民峰，談談猴年投資展望，並分享他對樓市的看法。
˙蘇：堪輿學家蘇民峰
˙湯：紀惠集團行政總裁湯文亮
˙陸：明報投資及地產版資深主編陸振球
陸、湯：今年是猴年，猴是跳皮的動物，猴年開始後的金融市場也是，股票、黃金市場波動大，樓市不是很好，年初一旺角也出現動亂。可不可以解釋一下這些現象？
蘇：很簡單，每12年為一個循環。1997、98年，2003、04年，2010、11年，2015、16年都是交界運，不止今年與去年有動盪，每逢交界運都有動盪。用羊年計，1991年、2003年都是羊年，發生波斯灣戰爭，2015年與2016年交界正是水火交界，2010年至2015年屬火，2016年至2021年屬水，所以一定出現混亂。看回歷史上這麼多的循環，基本上都是準的了。
陸：這種情况一兩年之後是不是就會過去，不用太擔心？
港股今年5月見低位
蘇：這個循環我不太擔心，因為2010到2015年買股票，一定短炒，如果長揸，價值投資，買邊個死邊個。由2010至2015年這期間的股市是打橫的，沒升過。2016年稱為「金水年」，過了底，到2020年其實就是一路向上的。最主要升市是在2018年之後的3年，2018可能會跌一些。所以如果能夠買入股票，等到2021年就「收成」。今年1月和5月會是低位，所以5月還有低位可以入。
陸、湯：股票升升跌跌，什麼板塊較利好？
蘇：這方面我確實有一些心得。因為每年用立春八字計板塊都比較準。今年計的順序是「金」、「水」、「火」、「土」、「木」，所以「金」和「水」的板塊比較好，「金」即黃金或金礦股，「水」則有賭業股，現在賭業股都有升返。最不宜買的當是「木」，如時裝、家俬、藥材、紙張，去年服裝股反彈，今年則有機會回落。
陸：湯博士是一個知名物業投資者，大家都想看他面相，可不可以贈番湯博士兩句？
蘇：看相，五官是其次，面型排第一。身材瘦的人看五官，闊面的人則看面型更重要。湯博士屬於闊面，額比較平，一路闊下去。愈闊的部位愈好，並且臉頰兩旁的兩條肉，不一定是肥就能有的，而是算命講的「面起重城」。一般來講，晚年好並且子女在身邊的人比較闊面，因為臉頰旁邊的那條區域叫做「歸來」。
陸：這種面相對於投資物業有無幫助？
蘇：投資物業不是靠面相，是靠計數的。面相只是講人容不容易成功，是看不到人行哪條路會成功的，所以看面相也是有破綻的，看不到這麼仔細。
陸：現在很多人說買樓難，以前湯博士講「三層樓投資法」，即有三層樓就完全無憂。今時今日，投資物業是不是仍然是一個好的方向？
香港地運延續到2024
蘇：投資物業永遠都是一個好的方向，因為始終資產隨着人口增多，一定會升值，所以看樓還需看回當地人口是在增長還是收縮。香港的地運將延續到2024，當然有時太過動盪需要忍忍手。2003年SARS時，我成日叫人買樓，那時50萬一層，5萬元首期，但他們卻說「睇不通後市，不敢買」。後來樓市升了，又說買不起，我就沒話講了。
湯：SARS不買樓的是一類人，還有一類人甚至在賣樓，賣完後拿回來的錢其實很少。所以心理質素很重要，如果買同賣能夠做到雙向，那你的心理質素會很好，這是可以訓練出來的。所以我有一個投資原則是「逢三退一」，每年會同伙計把物業全拿出來，把其中最差的賣掉，見到好物業再買。因為樓市最好時候買到得可能是最差的物業，不可能次次買都是好貨。
陸：蘇師傅投資物業有沒有什麼投資原則？
蘇：我完全看租金升值潛力，如果沒有租金升值潛力，我會完全沒有意願買樓，所以我買，是買將來不是買現在，看不到將來就無法買到對的資產。
湯：現在樓價跌勢這麼兇，炒家都可以鋤價鋤得深些。
5萬首期起家 200呎樓換到2000呎
蘇：跌得深我也不敢動，因為如今租金真的跌得快到你唔信。大型屋苑的情况都算好，不是大型屋苑的物業租金直接由三萬減到兩萬。
湯：豪宅就好一些，豪宅的租務表現正常，續租情况與之前相當，但租金的升幅就很小。
蘇：我第一次買樓是1990年，55萬元一層樓買來自住，當時200方呎左右實用面積的樓有兩房一廳，並且廁所廚房齊備，房小到只能擺張牀。後來發現住不到這麼細的樓，所以年尾賣出，從55萬元升到了90萬元。之後轉到165萬元的樓，經過數次，由200呎轉到2000呎。當時55萬那層樓是五萬首期，每月供五千，租金恰好也是五千，所以當然要買。雖然那時利息是貴，但回報是不錯的。
■有片睇，本期「湯文亮會客室」請來堪輿學家蘇民峰談猴年投資；欲收看更多內容，可登入：link.mingpao.com/39971.htm
明報記者 姚丁鈺
[姚丁鈺 湯文亮會客室]
˙蘇：堪輿學家蘇民峰
˙湯：紀惠集團行政總裁湯文亮
˙陸：明報投資及地產版資深主編陸振球
陸、湯：今年是猴年，猴是跳皮的動物，猴年開始後的金融市場也是，股票、黃金市場波動大，樓市不是很好，年初一旺角也出現動亂。可不可以解釋一下這些現象？
蘇：很簡單，每12年為一個循環。1997、98年，2003、04年，2010、11年，2015、16年都是交界運，不止今年與去年有動盪，每逢交界運都有動盪。用羊年計，1991年、2003年都是羊年，發生波斯灣戰爭，2015年與2016年交界正是水火交界，2010年至2015年屬火，2016年至2021年屬水，所以一定出現混亂。看回歷史上這麼多的循環，基本上都是準的了。
陸：這種情况一兩年之後是不是就會過去，不用太擔心？
港股今年5月見低位
蘇：這個循環我不太擔心，因為2010到2015年買股票，一定短炒，如果長揸，價值投資，買邊個死邊個。由2010至2015年這期間的股市是打橫的，沒升過。2016年稱為「金水年」，過了底，到2020年其實就是一路向上的。最主要升市是在2018年之後的3年，2018可能會跌一些。所以如果能夠買入股票，等到2021年就「收成」。今年1月和5月會是低位，所以5月還有低位可以入。
陸、湯：股票升升跌跌，什麼板塊較利好？
蘇：這方面我確實有一些心得。因為每年用立春八字計板塊都比較準。今年計的順序是「金」、「水」、「火」、「土」、「木」，所以「金」和「水」的板塊比較好，「金」即黃金或金礦股，「水」則有賭業股，現在賭業股都有升返。最不宜買的當是「木」，如時裝、家俬、藥材、紙張，去年服裝股反彈，今年則有機會回落。
陸：湯博士是一個知名物業投資者，大家都想看他面相，可不可以贈番湯博士兩句？
蘇：看相，五官是其次，面型排第一。身材瘦的人看五官，闊面的人則看面型更重要。湯博士屬於闊面，額比較平，一路闊下去。愈闊的部位愈好，並且臉頰兩旁的兩條肉，不一定是肥就能有的，而是算命講的「面起重城」。一般來講，晚年好並且子女在身邊的人比較闊面，因為臉頰旁邊的那條區域叫做「歸來」。
陸：這種面相對於投資物業有無幫助？
蘇：投資物業不是靠面相，是靠計數的。面相只是講人容不容易成功，是看不到人行哪條路會成功的，所以看面相也是有破綻的，看不到這麼仔細。
陸：現在很多人說買樓難，以前湯博士講「三層樓投資法」，即有三層樓就完全無憂。今時今日，投資物業是不是仍然是一個好的方向？
香港地運延續到2024
蘇：投資物業永遠都是一個好的方向，因為始終資產隨着人口增多，一定會升值，所以看樓還需看回當地人口是在增長還是收縮。香港的地運將延續到2024，當然有時太過動盪需要忍忍手。2003年SARS時，我成日叫人買樓，那時50萬一層，5萬元首期，但他們卻說「睇不通後市，不敢買」。後來樓市升了，又說買不起，我就沒話講了。
湯：SARS不買樓的是一類人，還有一類人甚至在賣樓，賣完後拿回來的錢其實很少。所以心理質素很重要，如果買同賣能夠做到雙向，那你的心理質素會很好，這是可以訓練出來的。所以我有一個投資原則是「逢三退一」，每年會同伙計把物業全拿出來，把其中最差的賣掉，見到好物業再買。因為樓市最好時候買到得可能是最差的物業，不可能次次買都是好貨。
陸：蘇師傅投資物業有沒有什麼投資原則？
蘇：我完全看租金升值潛力，如果沒有租金升值潛力，我會完全沒有意願買樓，所以我買，是買將來不是買現在，看不到將來就無法買到對的資產。
湯：現在樓價跌勢這麼兇，炒家都可以鋤價鋤得深些。
5萬首期起家 200呎樓換到2000呎
蘇：跌得深我也不敢動，因為如今租金真的跌得快到你唔信。大型屋苑的情况都算好，不是大型屋苑的物業租金直接由三萬減到兩萬。
湯：豪宅就好一些，豪宅的租務表現正常，續租情况與之前相當，但租金的升幅就很小。
蘇：我第一次買樓是1990年，55萬元一層樓買來自住，當時200方呎左右實用面積的樓有兩房一廳，並且廁所廚房齊備，房小到只能擺張牀。後來發現住不到這麼細的樓，所以年尾賣出，從55萬元升到了90萬元。之後轉到165萬元的樓，經過數次，由200呎轉到2000呎。當時55萬那層樓是五萬首期，每月供五千，租金恰好也是五千，所以當然要買。雖然那時利息是貴，但回報是不錯的。
■有片睇，本期「湯文亮會客室」請來堪輿學家蘇民峰談猴年投資；欲收看更多內容，可登入：link.mingpao.com/39971.htm
明報記者 姚丁鈺
[姚丁鈺 湯文亮會客室]
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