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【明報專訊】傳聞已久的灣仔大新金融中心交易，最終落實由中國光大控股（0165）等投得。光大將以100億元向爪哇控股（0251）收購整幢物業。是項交易，已是自去年11月中以來，第三宗大額寫字樓物業交易。去年11月15日，中國人壽（2628）以58.6億元作價向會德豐（0020）收購紅磡紅鸞道18 號One HarbourGate西座全幢；同日，恒大地產（3333）則以創紀錄的125億元價錢，向華人置業（0127）收購灣仔美國萬通大廈。
大新金融中心位於灣仔告士打道，由灣仔港鐵站步行約5分鐘路程，呎價2.5萬元在當前百物騰貴的香港，或者算是合理。然而，位於灣仔警察總部附近的美國萬通大廈，其呎價竟然高達3.6萬元，則有點令人費解。
租金回報低 老牌家族散水
One HarbourGate西座總樓面約36萬呎，呎價1.64萬元。由於One HarbourGate地點不及灣仔另外兩幢物業，較難直接比較。不過，西座作價較會德豐一年前出售東座的作價高約8%，則顯示直至去年底為止，本港寫字樓物業仍處於上升軌道。至於最近本港經濟漸露疲態，則是後話。
對於美國來年的加息步伐，市場上依然眾說紛紜。若以最新的利率期貨推測，則顯示美國未來一年頂多加息1至2次，與去年底美國聯儲局預測今年加息4次大相逕庭。由於本港GDP增速正在回落，失業率亦有見底回升的迹象，加上住宅樓供應增加，住宅市場的展望確實偏向負面。然而，隨着利率展望下調，加上在中資持續吸納之下，本港寫字樓的需求依然旺盛，寫字樓物業表現將相對堅挺。
爪哇賣大新中心 趁好消息出貨
爪哇控股的股價可說是過去一年多港股奇葩之一，自2015年初至今累計升幅高達2.3倍。現時爪哇控股的市值，相對其帳面值折讓只有6%，是目前市場上最貴的地產股。今次交易落實，將是股東借好消息沽貨的好機會。
依目前的形勢看，中資機構持續進駐本港的趨勢不會逆轉。隨着樓價上升，商業物業的租金回報率愈來愈低，即使是本港老牌家族，亦未必抵受得住沽貨誘惑，而一旦落實出售物業，相關股份的資產淨值折讓將收窄。爪哇已經成為過去式，但是中小型上市地產股的尋寶遊戲，很可能尚未結束。其中較為可靠的投資，可能是呂氏家族另一分支的安全貨倉（0237）。
安全貨倉醞釀售葵涌物業
去年11月中，安全倉已按總代價15.5億元，出售柴灣貨倉大廈予怡和集團。出售柴灣物業後，安全貨倉淨現金增至17.8億元。
集團目前尚持有觀塘振萬廣場寫字樓物業及葵涌國瑞路貨倉物業，前者很大機會繼續保留作長線投資。後者早兩年曾作公開拍賣，惟因作價未符預期作罷。按當時市場傳聞買家提出作價約10億元計算，葵涌物業一旦最終落實出售，集團淨現金將升至27.8億元，折合每股現金值約20.6元，高於周五收市價。觀塘寫字樓物業每年租金收入約1億元，目前市值應在20億至25億元之間。整間公司的拆骨價值或在每股35元以上，而這尚未計算上市地位可能出售的價值。
可是，安全貨倉能否重演南聯地產（1036）拆骨及賣殼的故事，主導權在現任管理層手上，當中存在相當的不確定性。不過，以企業管治水準來說，安全貨倉的大股東是市場上極少數最光明磊落的東主之一。
（作者客戶持有安全貨倉）
Vincent@vlasset.com
以立投資董事總經理
[林少陽 細味．投資]
大新金融中心位於灣仔告士打道，由灣仔港鐵站步行約5分鐘路程，呎價2.5萬元在當前百物騰貴的香港，或者算是合理。然而，位於灣仔警察總部附近的美國萬通大廈，其呎價竟然高達3.6萬元，則有點令人費解。
租金回報低 老牌家族散水
One HarbourGate西座總樓面約36萬呎，呎價1.64萬元。由於One HarbourGate地點不及灣仔另外兩幢物業，較難直接比較。不過，西座作價較會德豐一年前出售東座的作價高約8%，則顯示直至去年底為止，本港寫字樓物業仍處於上升軌道。至於最近本港經濟漸露疲態，則是後話。
對於美國來年的加息步伐，市場上依然眾說紛紜。若以最新的利率期貨推測，則顯示美國未來一年頂多加息1至2次，與去年底美國聯儲局預測今年加息4次大相逕庭。由於本港GDP增速正在回落，失業率亦有見底回升的迹象，加上住宅樓供應增加，住宅市場的展望確實偏向負面。然而，隨着利率展望下調，加上在中資持續吸納之下，本港寫字樓的需求依然旺盛，寫字樓物業表現將相對堅挺。
爪哇賣大新中心 趁好消息出貨
爪哇控股的股價可說是過去一年多港股奇葩之一，自2015年初至今累計升幅高達2.3倍。現時爪哇控股的市值，相對其帳面值折讓只有6%，是目前市場上最貴的地產股。今次交易落實，將是股東借好消息沽貨的好機會。
依目前的形勢看，中資機構持續進駐本港的趨勢不會逆轉。隨着樓價上升，商業物業的租金回報率愈來愈低，即使是本港老牌家族，亦未必抵受得住沽貨誘惑，而一旦落實出售物業，相關股份的資產淨值折讓將收窄。爪哇已經成為過去式，但是中小型上市地產股的尋寶遊戲，很可能尚未結束。其中較為可靠的投資，可能是呂氏家族另一分支的安全貨倉（0237）。
安全貨倉醞釀售葵涌物業
去年11月中，安全倉已按總代價15.5億元，出售柴灣貨倉大廈予怡和集團。出售柴灣物業後，安全貨倉淨現金增至17.8億元。
集團目前尚持有觀塘振萬廣場寫字樓物業及葵涌國瑞路貨倉物業，前者很大機會繼續保留作長線投資。後者早兩年曾作公開拍賣，惟因作價未符預期作罷。按當時市場傳聞買家提出作價約10億元計算，葵涌物業一旦最終落實出售，集團淨現金將升至27.8億元，折合每股現金值約20.6元，高於周五收市價。觀塘寫字樓物業每年租金收入約1億元，目前市值應在20億至25億元之間。整間公司的拆骨價值或在每股35元以上，而這尚未計算上市地位可能出售的價值。
可是，安全貨倉能否重演南聯地產（1036）拆骨及賣殼的故事，主導權在現任管理層手上，當中存在相當的不確定性。不過，以企業管治水準來說，安全貨倉的大股東是市場上極少數最光明磊落的東主之一。
（作者客戶持有安全貨倉）
Vincent@vlasset.com
以立投資董事總經理
[林少陽 細味．投資]
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