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【明報專訊】迪拜這個位於阿拉伯灣南岸、被譽為阿聯酋（UAE）「貿易之都」的城市，因擁有世界上首家7星級酒店及最高建築哈里發塔，而為人所知。電影《狂野時速7》中主角雲迪素等在空中別墅上演的數次虎口脫險，是人們對阿聯酋地區奢華印象的寫照。作為熱門旅遊勝地，迪拜國際機場已經超越倫敦希斯路成為全球最繁忙的機場，如今迪拜的另一個機場亦在擴建。明報記者 姚丁鈺
如果僅將迪拜看作是富豪度假或投機客遍佈的城市，會是個誤會。迪拜最新的「快樂指數」調查顯示，感到「快樂」的人數達到84%，而調查對象是在當地生活、工作的一般居民，是主要由印度、巴基斯坦、英國及中國人組成的群體，他們不但貢獻GDP增長，並創造了較為穩定的住屋需求。
萊坊迪拜區研究及諮詢部合伙人Harmen De Jong對本報表示：「迪拜的主要房產需求並非來自投機客，而來自於迪拜居民的實在住屋需求。得益於人口增長與迪拜國際機場日益增長的客流量，這個需求仍在上漲，只是上漲速度較以往放緩。」
迪拜對外籍居民的開放度高，通常只要有一份勞動合同，即可向政府申請迪拜簽證。阿聯酋（UAE）有88%的外籍人口。迪拜政府統計中心顯示，迪拜2015年年中失業率僅為近0.3%，已處於全世界最低水平。加上Cluttons最新迪拜住宅報告顯示，2020年迪拜世博會及為數眾多的大規模基建項目將創造大量的就業機會，勢必刺激迪拜的住宅需求。
人口政策開放 外籍人多
不過需要留意的是，雖然迪拜物業需求正在不斷上升，但物業供應速度一點不亞於需求增長。根據Cluttons研究報告顯示，自2014年第三季度至2015年第三季度，迪拜住宅價格下降了3.5%，2015年第三季度公寓價格錄得0.8%下滑，別墅價格下滑0.5%，預期2016年將有7400個新增物業單位。
對於迪拜樓市供應，Harmen De Jong認為，假設所有的項目都按期完成，不存在任何延期，則有可能出現過度供應。然而，根據以往經驗，迪拜通常存在很多延期甚至被取消的項目，特別是投資者信心不夠樂觀時，這種情况發生可能性更大。
來香港參加迪拜地產展覽大型綜合發展項目Falconcity of Wonders副董事長兼副總經理Alharith Bin Salem Al Moosa（圓圖）在接受本報採訪時表示：「解決過度供應方法分為停止供應和改變需求曲線。我們不會選擇停止房屋供應，因政府已經為強化需求曲線實施一系列政策，從迪拜的寬鬆居住簽證以及銀行對投資者提供的寬鬆貸款政策可見一斑。另外，迪拜土地部亦在不遺餘力地拓寬需求渠道，香港此次展覽官方贊助商即由迪拜土地部擔任。」目前，展覽已在香港、孟買、倫敦舉行，並將逐漸進入內地市場。
Al Moosa表示：「迪拜房產並不適合出租，大多數投資者還是靠樓價升值獲利。通常租金的收入只夠抵消出租時的花費。要想出租變得有利可圖，則至少需要七年時間。」
小型房屋較適合投資
其實，為了避免投機氛圍影響當地居民在迪拜居住的可償付性，迪拜土地部頒布法律條例限制當地租金增長。2013年頒布的法令第43條規定，租金低於同類型平均水平11%至20%的住宅可加租5%，低於平均水平21%至30%的住宅可加租10%，以此類推至低平均水平40%以上的住宅則可加租20%。若租金水平低平均租金10%以下，則不允許加租。
「對於投資，小面積房屋永遠是最好，並且成交最快。投資者像一座金字塔，最富裕的人只是頂端一小部分，普通大眾的需求使小面積房屋的轉手成交非常快，因此對投資者最具吸引力。」Al Moosa續稱。
另外，Cluttons研究報告顯示，迪拜高端住宅相對倫敦非常抵買。這個規律亦適用於香港。以Falcon City of Wonders住宅價格為例，以當地貨幣665萬元（約1406萬港元）可以買到實用面積逾7000方呎的5房別墅，同樣的價格在香港可以買到的是太古城不足700方呎3房單位。
（海外置業錦囊 - 迪拜篇）
[姚丁鈺 海外置業錦囊]
如果僅將迪拜看作是富豪度假或投機客遍佈的城市，會是個誤會。迪拜最新的「快樂指數」調查顯示，感到「快樂」的人數達到84%，而調查對象是在當地生活、工作的一般居民，是主要由印度、巴基斯坦、英國及中國人組成的群體，他們不但貢獻GDP增長，並創造了較為穩定的住屋需求。
萊坊迪拜區研究及諮詢部合伙人Harmen De Jong對本報表示：「迪拜的主要房產需求並非來自投機客，而來自於迪拜居民的實在住屋需求。得益於人口增長與迪拜國際機場日益增長的客流量，這個需求仍在上漲，只是上漲速度較以往放緩。」
迪拜對外籍居民的開放度高，通常只要有一份勞動合同，即可向政府申請迪拜簽證。阿聯酋（UAE）有88%的外籍人口。迪拜政府統計中心顯示，迪拜2015年年中失業率僅為近0.3%，已處於全世界最低水平。加上Cluttons最新迪拜住宅報告顯示，2020年迪拜世博會及為數眾多的大規模基建項目將創造大量的就業機會，勢必刺激迪拜的住宅需求。
人口政策開放 外籍人多
不過需要留意的是，雖然迪拜物業需求正在不斷上升，但物業供應速度一點不亞於需求增長。根據Cluttons研究報告顯示，自2014年第三季度至2015年第三季度，迪拜住宅價格下降了3.5%，2015年第三季度公寓價格錄得0.8%下滑，別墅價格下滑0.5%，預期2016年將有7400個新增物業單位。
對於迪拜樓市供應，Harmen De Jong認為，假設所有的項目都按期完成，不存在任何延期，則有可能出現過度供應。然而，根據以往經驗，迪拜通常存在很多延期甚至被取消的項目，特別是投資者信心不夠樂觀時，這種情况發生可能性更大。
來香港參加迪拜地產展覽大型綜合發展項目Falconcity of Wonders副董事長兼副總經理Alharith Bin Salem Al Moosa（圓圖）在接受本報採訪時表示：「解決過度供應方法分為停止供應和改變需求曲線。我們不會選擇停止房屋供應，因政府已經為強化需求曲線實施一系列政策，從迪拜的寬鬆居住簽證以及銀行對投資者提供的寬鬆貸款政策可見一斑。另外，迪拜土地部亦在不遺餘力地拓寬需求渠道，香港此次展覽官方贊助商即由迪拜土地部擔任。」目前，展覽已在香港、孟買、倫敦舉行，並將逐漸進入內地市場。
Al Moosa表示：「迪拜房產並不適合出租，大多數投資者還是靠樓價升值獲利。通常租金的收入只夠抵消出租時的花費。要想出租變得有利可圖，則至少需要七年時間。」
小型房屋較適合投資
其實，為了避免投機氛圍影響當地居民在迪拜居住的可償付性，迪拜土地部頒布法律條例限制當地租金增長。2013年頒布的法令第43條規定，租金低於同類型平均水平11%至20%的住宅可加租5%，低於平均水平21%至30%的住宅可加租10%，以此類推至低平均水平40%以上的住宅則可加租20%。若租金水平低平均租金10%以下，則不允許加租。
「對於投資，小面積房屋永遠是最好，並且成交最快。投資者像一座金字塔，最富裕的人只是頂端一小部分，普通大眾的需求使小面積房屋的轉手成交非常快，因此對投資者最具吸引力。」Al Moosa續稱。
另外，Cluttons研究報告顯示，迪拜高端住宅相對倫敦非常抵買。這個規律亦適用於香港。以Falcon City of Wonders住宅價格為例，以當地貨幣665萬元（約1406萬港元）可以買到實用面積逾7000方呎的5房別墅，同樣的價格在香港可以買到的是太古城不足700方呎3房單位。
（海外置業錦囊 - 迪拜篇）
[姚丁鈺 海外置業錦囊]
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