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【明報專訊】中原城市領先指數（CCL）上周五最新報130.58，較兩周前的131.95下跌1%，與去年9月歷史高位146.92比較，更已回落11.1%。中原集團主席施永青接受專訪時認為，受累於經濟及政治環境惡化，加上供應增加，住宅樓市已確認進入下行周期。他預測，未來一個多月發展商劈價賣樓去貨，將引領CCL下月有機會跌至120水平，即較上周再跌8.1%。
明報記者 葉創成
施永青表示，今年以來港股反覆下跌，外圍經濟亦轉差，本港零售銷售及旅遊業數據紛紛倒退；而農曆新年旺角爆發大規模的警民衝突後，料中央政府將進一步收緊對港政策；同時，港府增加土地供應決心不變。綜合而言，他相信本港樓價跌勢已成，「我自己覺得這次香港經濟、政治及供應各方面利淡樓價的因素將陸續『蒲頭』，相信投資者會逐漸感受到。所以這次並非一個小調整，而是一個轉勢，即係（樓價）不止跌一級，而是分幾個階段陸續下滑。」
細價樓先跌 豪宅料尾隨
樓價自去年9月見頂回落以來，細價樓首當其衝，豪宅價格則相對硬淨；個別市場人士認為，由於豪宅買家具備實力，不需要借按揭買樓，業主亦沒有被迫賣樓的壓力，故豪宅在今年餘下時間可望繼續跑贏大市；惟施永青並不認同此觀點，「經濟轉差初期，豪宅業主因為唔等錢使，『守得住』的機會較高，但不表示經濟差時，豪宅不受影響。若政治和經濟環境持續惡化，豪宅業主比你更驚！當豪宅業主發覺守落去都沒有好結果，就會平啲走貨，不是一定要守落去。」
從另一角度分析，施永青表示，中資的中國海外（0688）於本月中以21.3億元投得大埔山塘路地皮，呎價僅1848元，做價遠低於市場預期，正正反映本港發展商對後市審慎，「你看見幾大（本地）發展商都沒有之前般進取，最近成功投地的都是內地發展商。本港發展商較以前審慎，因為他們預測樓價會跌。」
中原指數120初見支持 非見底
既然樓價跌勢已成，施永青相信，發展商於未來一個多月將面對現實，減價賣樓，引領二手樓價進一步回落。他估計CCL最快於下月底，或最遲於第二季便會跌至120水平，但他強調，120僅是第一個支持位，並非代表樓價見底；若政經環境進一步惡化，樓價料續尋底。
施永青持有一個集物業、股票、黃金、現金及債券的的私人投資組合。在2008年金融海嘯後因應環球央行大印銀紙，他曾大手增持物業，物業佔組合比例增升五成，完全沒持有現金。惟隨着近年樓價急升，他已分批減持物業、增持現金，其組合的最新資產分佈是物業、股票、現金（包括債券）各佔三成，黃金佔一成，他解釋：「若經濟好，有投資機會，當然存較少現金，經濟不好無得投資時，就存現金！今次形勢嚴峻，切忌低估風險。何况目前本港通縮壓力愈來愈大，揸現金反而可以保持，甚至提升將來的購買力。」
明報記者 葉創成
施永青表示，今年以來港股反覆下跌，外圍經濟亦轉差，本港零售銷售及旅遊業數據紛紛倒退；而農曆新年旺角爆發大規模的警民衝突後，料中央政府將進一步收緊對港政策；同時，港府增加土地供應決心不變。綜合而言，他相信本港樓價跌勢已成，「我自己覺得這次香港經濟、政治及供應各方面利淡樓價的因素將陸續『蒲頭』，相信投資者會逐漸感受到。所以這次並非一個小調整，而是一個轉勢，即係（樓價）不止跌一級，而是分幾個階段陸續下滑。」
細價樓先跌 豪宅料尾隨
樓價自去年9月見頂回落以來，細價樓首當其衝，豪宅價格則相對硬淨；個別市場人士認為，由於豪宅買家具備實力，不需要借按揭買樓，業主亦沒有被迫賣樓的壓力，故豪宅在今年餘下時間可望繼續跑贏大市；惟施永青並不認同此觀點，「經濟轉差初期，豪宅業主因為唔等錢使，『守得住』的機會較高，但不表示經濟差時，豪宅不受影響。若政治和經濟環境持續惡化，豪宅業主比你更驚！當豪宅業主發覺守落去都沒有好結果，就會平啲走貨，不是一定要守落去。」
從另一角度分析，施永青表示，中資的中國海外（0688）於本月中以21.3億元投得大埔山塘路地皮，呎價僅1848元，做價遠低於市場預期，正正反映本港發展商對後市審慎，「你看見幾大（本地）發展商都沒有之前般進取，最近成功投地的都是內地發展商。本港發展商較以前審慎，因為他們預測樓價會跌。」
中原指數120初見支持 非見底
既然樓價跌勢已成，施永青相信，發展商於未來一個多月將面對現實，減價賣樓，引領二手樓價進一步回落。他估計CCL最快於下月底，或最遲於第二季便會跌至120水平，但他強調，120僅是第一個支持位，並非代表樓價見底；若政經環境進一步惡化，樓價料續尋底。
施永青持有一個集物業、股票、黃金、現金及債券的的私人投資組合。在2008年金融海嘯後因應環球央行大印銀紙，他曾大手增持物業，物業佔組合比例增升五成，完全沒持有現金。惟隨着近年樓價急升，他已分批減持物業、增持現金，其組合的最新資產分佈是物業、股票、現金（包括債券）各佔三成，黃金佔一成，他解釋：「若經濟好，有投資機會，當然存較少現金，經濟不好無得投資時，就存現金！今次形勢嚴峻，切忌低估風險。何况目前本港通縮壓力愈來愈大，揸現金反而可以保持，甚至提升將來的購買力。」
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