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【明報專訊】猴總予人反斗頑皮的感覺，甫踏入猴年，全球金融市場大幅動盪，連久沉不起的金價，也因避險情緒高漲而升破了2年來的下降軌。可以說，全球政府的金融市場政策，已令大部分投資者信心盡失，覺得現在持有現金也要面對風險，人們無可奈何，近月竟見有資金重新投入比特幣（Bitcoin）市場，令比特幣價格由低位回升不少（圖1），或許貪其鎖定發行量，不像各國可以瘋狂印鈔，或至少不會如做歐元或日圓存款，竟然要支付負利率！
港交所主席周松崗在新春首個港股交易日表示，現在全球投資市場都受到「3C」問題拖累，即Commodities（商品）、Currency（貨幣）和China（中國）。
事實上，商品包括石油等價格跌至多年低位，不但衝擊不少新興市場，尤其商品出口國的經濟，也因多家銀行涉及相關貸款，予人有爆煲危機的憂慮，加上近年美元呈強，隨之多國貨幣大幅波動，也令投資更加困難，隨時賺價蝕匯，至於中國經濟增長放緩和人民幣貶值，所造成的影響更令香港首當其衝，本欄早前已引述相關系數分析，中國與香港經濟近年呈高度正相關，則中國不景，香港經濟也難有運行，樓市也會最終受到牽連。
負利率荒謬 有違天道
最近日本仿效歐洲實施負利率政策，美國聯儲局主席耶倫也說會加以研究，最奇怪的是，日本說要實施負利率，日圓竟然不跌反而大升，卻令到日股遭遇沉重沽壓，和一般人以為減息可利好股市的想法，可說完全不一樣。
其實，負利率可說是天下間最荒謬的貨幣政策，人們將努力工作獲得的回報儲起來，竟然要受到懲罰，借錢去消費或投資者反而有息收，前人教大家「天道酬勤」、努力儲蓄竟變成了笑話，經濟那能不出亂子？
可以說，實施負利率，其實代表有關國家已別無他法，又或經濟差無可差，所以聰明的投資者，一旦看到負利率，便知道反而要更加避險，如此，寧買金、買比特幣，也不願做正常的投資。
硬淨「磚頭」未必能抵擋政府辣招
當然，也有人會說不如買樓，因樓宇是實物，但當大家看到政府的政策可以如此荒謬，一旦發起癲來，不知又會否推出什麼新辣招，物業也未必信得過。
說起物業，猴年首周公布的中原樓價指數，按周再跌0.71％，值得留意的是，自去年9月樓市見頂後，中原的大型住宅樓價指數跌了7.4％，中小型住宅樓價指數則累跌了11.6％，反映今次樓市調整，中小型住宅所面對的壓力最大（圖2）。
樓市逆轉 新界中小單位最糟糕
究其原因，一來是去年高價搶買中小型住宅的買家和原來的業主財力相對遜色，一旦經濟和樓市逆轉，要套現的壓力也較大，另一方面，差餉物業估價署公布最新數字顯示，去年整體私人住宅落成量，當中逾八成為中小型單位，新供應繼續集中在新界區，佔整體落成量62％，這便解釋了新供應集中在中小型住宅單位和新界盤，以至樓價也要面對較大沽壓，而估計未來一年推出的新盤，也將以新界中小型單位為主。
樓價下跌，租金也回落。據代理表示，一些屋苑的租金，較去年高峰期也回落約一成有多，其實，大家都預期今年加人工不及去年，租金自然受壓，假若一個租樓住的家庭，租金支出佔家庭收入約四成，則租金回落約一成，那便等同每月省回相等約4％的家庭收入的租金支出。
低價租務成交比例回升
根據中原統計，隨租金回落，低價租務成交的比例也回升，其中港島月租15000至19999元的租賃比例，去年第四季錄24.1%，較第三季的20.6%升3.5個百分點。九龍方面，月租10000元至14999元租賃比例的按季升幅最大，第四季錄17.4%，較第三季的14.8%升2.6個百分點（圖3）。至於新界，月租介乎5000至9999元的低價租務成交比例，上季也明顯增加（圖4）。
繼萬科早前以10年來市區最低地價投得深水涉地皮後，大埔的山塘路地皮，也剛由中資財團中海以21億元投得，每呎樓面地價僅1826元，看來本地發展商對香港樓市變得審慎，造就了內地發展商能以較低地價來香港投得地皮。
其實，內地財團對在香港投地較本港發展商積極，是否也是一種變相以人民幣換取港元資產的走資行為？
明報記者 陸振球
港交所主席周松崗在新春首個港股交易日表示，現在全球投資市場都受到「3C」問題拖累，即Commodities（商品）、Currency（貨幣）和China（中國）。
事實上，商品包括石油等價格跌至多年低位，不但衝擊不少新興市場，尤其商品出口國的經濟，也因多家銀行涉及相關貸款，予人有爆煲危機的憂慮，加上近年美元呈強，隨之多國貨幣大幅波動，也令投資更加困難，隨時賺價蝕匯，至於中國經濟增長放緩和人民幣貶值，所造成的影響更令香港首當其衝，本欄早前已引述相關系數分析，中國與香港經濟近年呈高度正相關，則中國不景，香港經濟也難有運行，樓市也會最終受到牽連。
負利率荒謬 有違天道
最近日本仿效歐洲實施負利率政策，美國聯儲局主席耶倫也說會加以研究，最奇怪的是，日本說要實施負利率，日圓竟然不跌反而大升，卻令到日股遭遇沉重沽壓，和一般人以為減息可利好股市的想法，可說完全不一樣。
其實，負利率可說是天下間最荒謬的貨幣政策，人們將努力工作獲得的回報儲起來，竟然要受到懲罰，借錢去消費或投資者反而有息收，前人教大家「天道酬勤」、努力儲蓄竟變成了笑話，經濟那能不出亂子？
可以說，實施負利率，其實代表有關國家已別無他法，又或經濟差無可差，所以聰明的投資者，一旦看到負利率，便知道反而要更加避險，如此，寧買金、買比特幣，也不願做正常的投資。
硬淨「磚頭」未必能抵擋政府辣招
當然，也有人會說不如買樓，因樓宇是實物，但當大家看到政府的政策可以如此荒謬，一旦發起癲來，不知又會否推出什麼新辣招，物業也未必信得過。
說起物業，猴年首周公布的中原樓價指數，按周再跌0.71％，值得留意的是，自去年9月樓市見頂後，中原的大型住宅樓價指數跌了7.4％，中小型住宅樓價指數則累跌了11.6％，反映今次樓市調整，中小型住宅所面對的壓力最大（圖2）。
樓市逆轉 新界中小單位最糟糕
究其原因，一來是去年高價搶買中小型住宅的買家和原來的業主財力相對遜色，一旦經濟和樓市逆轉，要套現的壓力也較大，另一方面，差餉物業估價署公布最新數字顯示，去年整體私人住宅落成量，當中逾八成為中小型單位，新供應繼續集中在新界區，佔整體落成量62％，這便解釋了新供應集中在中小型住宅單位和新界盤，以至樓價也要面對較大沽壓，而估計未來一年推出的新盤，也將以新界中小型單位為主。
樓價下跌，租金也回落。據代理表示，一些屋苑的租金，較去年高峰期也回落約一成有多，其實，大家都預期今年加人工不及去年，租金自然受壓，假若一個租樓住的家庭，租金支出佔家庭收入約四成，則租金回落約一成，那便等同每月省回相等約4％的家庭收入的租金支出。
低價租務成交比例回升
根據中原統計，隨租金回落，低價租務成交的比例也回升，其中港島月租15000至19999元的租賃比例，去年第四季錄24.1%，較第三季的20.6%升3.5個百分點。九龍方面，月租10000元至14999元租賃比例的按季升幅最大，第四季錄17.4%，較第三季的14.8%升2.6個百分點（圖3）。至於新界，月租介乎5000至9999元的低價租務成交比例，上季也明顯增加（圖4）。
繼萬科早前以10年來市區最低地價投得深水涉地皮後，大埔的山塘路地皮，也剛由中資財團中海以21億元投得，每呎樓面地價僅1826元，看來本地發展商對香港樓市變得審慎，造就了內地發展商能以較低地價來香港投得地皮。
其實，內地財團對在香港投地較本港發展商積極，是否也是一種變相以人民幣換取港元資產的走資行為？
明報記者 陸振球
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