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【明報專訊】記得早前特首梁振英和發展局長陳茂波都說過，要繼續維持增加土地供應和不撤辣招，並指樓價若平均跌10％，市民買樓便可省回約100萬元。根據中原公布的樓價指數，與去年9月最高點相比，已累積下挫了約10.2％，而根據美聯計算差餉物業估計署數據，去年9月二手住宅買賣登記的平均成交金額為680萬元，至上月已下跌至584萬元（見圖1），暗合梁特首與陳局長的說法，即隨樓價跌了約一成，市民買二手樓平均可少付近百萬元。
二手樓平均價跌了約100萬元，那又代表什麼？以現時一般二手樓支付四成首期，即現在才入市買二手樓，相較去年9月買入，可以少付近40萬元首期，且每月供款也可少2000多元，以現時香港家庭中位收入為2萬元多計，40萬元等同一般家庭一年半以上的收入，每月可少供2000餘元，則大約等同一般家庭減少約十分之一收入去供數。
哪為什麼樓價在去年9月見頂回落？坊問有眾多說法，有說是供應增加了，也有說是美國終於加息，筆者最近與某名財金高官討論，他則認為是經濟環境轉差，樓價確又偏高，便自然會回落。
經濟冷暖 生意人最先知
當然，也有人說香港失業率仍維持在低水平，所以仍不用擔心，但這種說法，筆者認為等同在戲院睇戲時發覺出口看到煙火，卻說可能只是有人在偷偷吸煙而已，仍未見火燒埋身而不予理會。說香港整體失業率仍低，那是沒錯，不過筆者早前已說過，失業率其實是滯後指標，如等到失業率大幅飈升才認為經濟轉壞，那時候才為股樓投資作防守部署，可能已經太遲。
其實，對經濟最敏感的，應是做生意的一群，因為如果他們看錯市，過於看好而不懂規避風險，隨時會破產收場，相反如形勢大好而過於保守，又會錯失賺錢良機。李嘉誠早前在集團的周年晚宴場合說今年「生意難做」，已是對經濟和樓市的一大警號，原來這並不是李超人的個人看法。根據統計處每季向560名商業機構高層所作調查得出的商業信心（Business Confidence）指數，於去年第四季突出現負數的-1，今年首季更跌至-11（見圖2），反映做生意的商業信心急促轉差，「湊巧」的是，香港樓價在去年第四季轉跌，踏入2016年樓市跌勢更加劇。大家可留意，之前在2008年的香港商業信心指數曾急插，之後樓價曾跌近三成，在2011年尾有關指數也曾由正轉負，樓價亦隨之出現調整，則如今回商業信心續跌，樓價便可能要再錄得較明顯跌幅？
匯豐凍薪 就業市場響警號
最近匯豐銀行傳出要全球凍薪兼凍結人手，匯豐在全球約有26萬員工，單在香港也請了3萬人，有關消息自然震撼全港。匯豐要凍薪凍人，自然是不看好前景，與上述香港的商業信心指數急插相當脗合。從來不看好前景的公司，凍薪凍人只是第一步，如經營環境繼續惡化，下一步便是裁員，試問當裁員變成普遍現象之時，樓市仍會有運行？
最令人擔心的是，單以銀行而言，並非只有匯豐面對困難。匯豐近日股價幾乎50元也不保，其同業如德國銀行單是今年以來一個多月股價已跌了接近三成，至於香港恒生的金融分類指數，去年曾高見4萬點以上，最近連25,000點也一度失守，可見金融業的經營是如何困難。
銀行一收傘 百業更蕭條
繼歐洲實施負利率後，日本央行也效法。其實，利率過低或負利率，對銀行經營也相當不利，因所賺息差難以擴闊，猶記得匯豐曾期望利息回升可改善經營，但美國加了一次息，經濟和股市即腳軟，看來寄望持續加息可幫一把或會落空。
大家可能以為，如果沒有投資銀行股，銀行出事，又關我何事？先不說銀行乃百業之母，銀行唔掂，大家想借錢做生意或投資也不容易，如情况惡劣，銀行更會收水，令各行各業牽一髮而動全身。
很多時，大家都會說，買了樓，就算樓價跌，只要維持良好供款紀錄，銀行便不會call loan。這說法在大多數時候都對，不過筆者想提醒大家，要留意買樓向銀行申請按揭，借貸條款都有一項說銀行有權任何時候call loan，藉口可以是物業估價下跌，其實不跌價銀行也可以這樣做，當然平時銀行不會無緣無故去call loan，但一旦銀行自己出事而要班錢救亡時，哪就很難擔保，如紀惠湯文亮便說他的公司在2008年時，偏偏因還款紀錄良好而被call loan，皆因其他人冇錢還而佢哋有，所以大家要小心留意銀行會否出事，自己無端端受牽連而被call loan！
麵粉開始跌價 麵包可不減價？
早前大家說發展商高價搶地，樓市後市看好，但最近不單元朗凹頭地流標，深水埗地以市區10年來最低呎價開標，將軍澳日出康城地價兩個月跌兩成。麵粉跌價，麵包價又會如何？
明報記者 陸振球
二手樓平均價跌了約100萬元，那又代表什麼？以現時一般二手樓支付四成首期，即現在才入市買二手樓，相較去年9月買入，可以少付近40萬元首期，且每月供款也可少2000多元，以現時香港家庭中位收入為2萬元多計，40萬元等同一般家庭一年半以上的收入，每月可少供2000餘元，則大約等同一般家庭減少約十分之一收入去供數。
哪為什麼樓價在去年9月見頂回落？坊問有眾多說法，有說是供應增加了，也有說是美國終於加息，筆者最近與某名財金高官討論，他則認為是經濟環境轉差，樓價確又偏高，便自然會回落。
經濟冷暖 生意人最先知
當然，也有人說香港失業率仍維持在低水平，所以仍不用擔心，但這種說法，筆者認為等同在戲院睇戲時發覺出口看到煙火，卻說可能只是有人在偷偷吸煙而已，仍未見火燒埋身而不予理會。說香港整體失業率仍低，那是沒錯，不過筆者早前已說過，失業率其實是滯後指標，如等到失業率大幅飈升才認為經濟轉壞，那時候才為股樓投資作防守部署，可能已經太遲。
其實，對經濟最敏感的，應是做生意的一群，因為如果他們看錯市，過於看好而不懂規避風險，隨時會破產收場，相反如形勢大好而過於保守，又會錯失賺錢良機。李嘉誠早前在集團的周年晚宴場合說今年「生意難做」，已是對經濟和樓市的一大警號，原來這並不是李超人的個人看法。根據統計處每季向560名商業機構高層所作調查得出的商業信心（Business Confidence）指數，於去年第四季突出現負數的-1，今年首季更跌至-11（見圖2），反映做生意的商業信心急促轉差，「湊巧」的是，香港樓價在去年第四季轉跌，踏入2016年樓市跌勢更加劇。大家可留意，之前在2008年的香港商業信心指數曾急插，之後樓價曾跌近三成，在2011年尾有關指數也曾由正轉負，樓價亦隨之出現調整，則如今回商業信心續跌，樓價便可能要再錄得較明顯跌幅？
匯豐凍薪 就業市場響警號
最近匯豐銀行傳出要全球凍薪兼凍結人手，匯豐在全球約有26萬員工，單在香港也請了3萬人，有關消息自然震撼全港。匯豐要凍薪凍人，自然是不看好前景，與上述香港的商業信心指數急插相當脗合。從來不看好前景的公司，凍薪凍人只是第一步，如經營環境繼續惡化，下一步便是裁員，試問當裁員變成普遍現象之時，樓市仍會有運行？
最令人擔心的是，單以銀行而言，並非只有匯豐面對困難。匯豐近日股價幾乎50元也不保，其同業如德國銀行單是今年以來一個多月股價已跌了接近三成，至於香港恒生的金融分類指數，去年曾高見4萬點以上，最近連25,000點也一度失守，可見金融業的經營是如何困難。
銀行一收傘 百業更蕭條
繼歐洲實施負利率後，日本央行也效法。其實，利率過低或負利率，對銀行經營也相當不利，因所賺息差難以擴闊，猶記得匯豐曾期望利息回升可改善經營，但美國加了一次息，經濟和股市即腳軟，看來寄望持續加息可幫一把或會落空。
大家可能以為，如果沒有投資銀行股，銀行出事，又關我何事？先不說銀行乃百業之母，銀行唔掂，大家想借錢做生意或投資也不容易，如情况惡劣，銀行更會收水，令各行各業牽一髮而動全身。
很多時，大家都會說，買了樓，就算樓價跌，只要維持良好供款紀錄，銀行便不會call loan。這說法在大多數時候都對，不過筆者想提醒大家，要留意買樓向銀行申請按揭，借貸條款都有一項說銀行有權任何時候call loan，藉口可以是物業估價下跌，其實不跌價銀行也可以這樣做，當然平時銀行不會無緣無故去call loan，但一旦銀行自己出事而要班錢救亡時，哪就很難擔保，如紀惠湯文亮便說他的公司在2008年時，偏偏因還款紀錄良好而被call loan，皆因其他人冇錢還而佢哋有，所以大家要小心留意銀行會否出事，自己無端端受牽連而被call loan！
麵粉開始跌價 麵包可不減價？
早前大家說發展商高價搶地，樓市後市看好，但最近不單元朗凹頭地流標，深水埗地以市區10年來最低呎價開標，將軍澳日出康城地價兩個月跌兩成。麵粉跌價，麵包價又會如何？
明報記者 陸振球
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