何國良：超低利率對樓市利好影響漸減

【明報專訊】以前曾提及，在過去的一個經濟周期，我們看到了一個現象，就是資產價格出現了不合理的水平，令世界上出現了極度二元的情况：擁有資產的人和沒有擁有資產的人有極大的差別。所以樂施會早前報告表示，全球最有錢的62名人士的總財富，跟全球最窮的35億人口一樣多。問題更甚的是，在2010至2015年之間，最有錢的62個人淨財富增長了44%，底層的35億人財富卻縮水了41% 。我想這種兩極化的情况，除了因為他們經營的業務在經濟增長中有增長外，有不少的部分是來自於他們的資產增值，特別是房地產資產價格的上漲。


房地產價格的上揚並不是香港獨有的，在全球不同的地區和主要城市，亦出現了不同程度的升幅。就好像大家可能有注意到Demographia最近發表一份有關全球樓價負擔能力的周年調查報告中表示，在他們有統計的全球367個城市，在過去的一段時間中，整體住宅樓價負擔力均有惡化的情况，大家身處的香港亦連續6年成為全球樓價最難負擔的城市。


當然，不同的研究人員會以不同的標準衡量一個城市的負擔能力。例如，有說以全港的收入中位數去計算並不正確，因為當中包括低收入的政府資助房屋的居民，說他們並不是私人發展住宅的用戶對象，所以要在計算收入中位數中將他們撇除。筆者不認同當中的邏輯，但就算按此方法計算，香港仍是全球樓價最難負擔的城市。而且，大家別忘記，我們人均的居住面積相比不少發達城市，如新加坡小得可憐，所以，我們便不時看到網絡上廣傳的一些有關買了小戶型私樓業主的悲歌文章。


資不抵債 對樓市造成壓力

儘管如此，由於擁有資產和沒有擁有資產，在不少人眼中有着天淵之別。因此，在許多人的心目人，擁有資產仿佛是一條金科玉律。但在未來的周期，是否真的如此？香港地產的前景應如何預估呢？


筆者始終相信資產的均衡價格應取決於資產在未來所能產生的現金流，並以折現率算回現在所得的總和。因此，從折現率的方面去考慮，如前文亦提及，長期低利率的環境已於去年的美國加息周期啟動後出現改變，當然，利率調整的步伐會有不同的因素而影響，而且因2016年為大選年，當中的相互因素影響更為複雜，但比較明確的，超低利率對房地產的利好已逐步減少。


另外，因外來資金進場而所形成的需求亦因本身經濟和流動性因素而在市場中絕迹，而且，這以往利好房地產的因素更進一步對市場有負面影響，這些資金所投的資產有出現資不抵債的情况，結果在市場常會有要以低於市價去出售這些物業，對市價造成下跌的壓力。


而且，未來的一手供應會否因市場反應不佳而要以更優惠的方式去吸引買家，這亦是令市場下跌壓力倍添的一大來源，大家要多注意。


安保投資亞洲區股票投資主管

[何國良 基金看世界]