內地拆租寫字樓成逆市奇葩 出租率達九成 成內房去庫存新出路

【明報專訊】內地經濟放緩，寫字樓市場亦不能獨善其身，空置率有惡化迹象；不過分拆出租的寫字樓卻成逆市奇葩，借鑒國外Wework模式的聯合辦公空間和迷你辦公室等受到租客追捧，出租率普遍達九成，成為內房近年去庫存壓力下一條新出路，不少開發商先後加入拆租行列，「劏房」寫字樓漸成內地新趨勢。


明報記者 武君

SOHO中國（0410）為首批進行拆租的開發商，並分租予一眾小本創業人士，其自家創客品牌SOHO3Q將樓層劃分為開放空間和獨立工作間。開放空間一個桌位月租為4000元（人民幣•下同）；獨立工作間面積由80呎至250呎不等，可容納2至5人，月租為1萬至2.6萬元。萬科（2202）推出的「萬創奔騰」則是開放辦公空間，2000平方米共百餘個桌位，一個桌位的月租是1000元。


部分未開業已預租94%

亦有開發商選擇和租客合作，成都創客聯邦便租用了九倉（0004）成都國際金融中心（IFS）三期的27至44層，每層分隔成較小的迷你辦公室，每間面積在150平方米。事實上，拆散出租的租金並不廉宜，甚至貴過整租。SOHO桌位相當於每呎1000元，遠貴於同區辦公室，創客聯邦月租為每平方米135元，和其他樓層一樣。但因面積較小，整體租金開支大大節省。


SOHO3Q虹口店還未開業就預租了94%。創客聯邦的出租率亦達90%以上，相比起IFS一、二期的整體出租率目前不到50%，似分租仍較受歡迎。另成都創客空間商務服務公司總裁李吉光也表示，小型辦公室入駐率是最高，他們採取預租方式，70%至80%的房源在裝修階段就已租出。


內地尤其是非一線城市的寫字樓面臨租金下滑和空置率高企的問題，根據第一太平戴維斯項目及開發顧問部數據，成都2015年全市甲級寫字樓租金較2012年下降約25%，空置率由28%提升至40%，瀋陽甲級寫字樓空置率更是由2012年的不到10%驟升至近50%。


萊坊：手續方便租期彈性

萊坊高級董事和估價及諮詢部主管林浩文認為，內地經濟下行和租金升幅的矛盾，令企業更傾向於選擇小型辦公室。另外，散租辦公室並不需要簽約，租期短至幾星期或一個月，對不想長期負擔租金或試水溫的公司更具靈活性。


對新型辦公室能否緩解開發商庫存壓力的問題，林浩文表示，三四線城市近年落成大量包括寫字樓的綜合體，但當地辦公需求並不大，未來可用此種方式吸引本地企業，或可改善綜合體空置率偏高的問題。