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【明報專訊】上周中原公布的樓價指數出現反彈，昨日公布最新的指數又再急挫近1.52％，跌幅為近兩年半來最大。其實這個結果大家應已預計得到，皆因過年後全球股市大跌，勢再打擊業主和買家的信心，昨日運房局再公布未來3至4年香港私人住宅潛在供應達8.7萬伙的有紀錄新高，看來農曆新年過後，發展商勢會加快推盤去貨，一和二手樓價必會再受壓。
還記得年前由於新居屋興建仍未可出售，政府推出「權宜之計」——可暫免補地價買二手居屋的「白居二」計劃，結果令較高購買力的原來白表客，也湧入居二市場，反令二手居屋和公屋，以至細價樓樓價被推高。不過，去年起人們開始發覺，一手樓愈賣愈平，不單一般的二手私樓市場受到壓力，就連白居二的反應也變得冷淡。
房委會最新數據顯示，截至上周五，新一批白居二的2500個中籤者，僅略超過一半已領取「購買資格證明書」，但只有簽訂了39宗臨時買賣合約，更有中籤大學生向傳媒表示會放棄入市。根據規定，2500個抽中白居二計劃的人士，須於下周三或之前，向房委會或房協申領「購買資格證明書」，但截至本月22日，只有約1370名申請者申領證明書，更只39名已向房委會申請「提名信」（意味已簽訂了臨時買賣合約）。
白居二反應急變 證港樓剛需非強
上述白居二的差勁反應，可證明所謂香港樓市「剛需」強勁，其實話變就變。樓價不斷飈升之時，人人話有自住需要，不買樓不成，但樓價轉跌，要住，可以先租，况且租金也在跌，大家都覺得愈遲買樓反而愈着數，「剛需」即時消失。
研究機構Demographia最近公布其進行了12年的全球主要87個城市（不包括內地）的樓價負擔指數（圖1），以香港人的一般人收入計算，要用19年收入，不吃不喝，才可買一個普通的住宅單位，較對上一年的要17年收入「再上一層樓」，更已是連續6年成為全球之冠，且遠遠拋離第二位悉尼的12年。對此，筆者只能形容香港樓價在出現拐點以前，「沒有最癲，只有更癲」！
樓價「離地」大幅調整機率增
當然，上述調查沒有包括內地城市，且每個地方的稅制和息率不同，所以能用以供樓的收入和利息支出也不同，但香港和其他城市的樓價負擔比率出現如此巨大的差距，至少也是一個警號，當利淡因素被認同而令人們樓價只升不跌的預期出現改變，出現大幅調整的機會率便不容抹殺。
筆者認為，香港樓價正出現多種利淡因素的轉向，除了上述的未來3至4年私人住宅潛在供應出現有紀錄以來新高外，還有息口已見底和經濟轉差。先說息口，筆者最近邀請了中文大學未來城市研究所副所長姚松炎教授上來明報財經的「湯文亮會客室」，分析樓價最近去向。
實質利率拖累樓價向下調整
姚教授表示，根據他的研究，影響香港樓市最重要因素是實質利率（名義利率扣除通脹），因買樓始終有投資成分，如實質利率高企，除非租金回報也升，否則不如投資其他可能提供較高回報的工具，比如債券或股票，如此，如樓價下跌快過租金，便可扯高租金回報，否則若租金下跌，便會進一步拖累樓價向下調整。
星展唯高達最近發表的報告也認為，香港的樓價和實質利率走向有密切關係。事實上，過去20多年，香港曾兩度出現實質利率急升（圖2），包括1998年亞洲金融風暴之後，以及2008年全球金融海嘯之後，前者香港樓價便曾大跌近七成，後者香港樓價也曾一度急跌近三成，在2009年之後，香港最期處於實質負利率，樓價便長期大漲小回，但最近由於通脹回落和拆息向上，香港的實質利率已回至接近零，若一旦息口再上或通縮出現，香港的實質負利率便會消失而重回實質正利率，屆時會對香港樓市構成如何的影響，實不宜掉以輕心。
中港經濟趨密切 港美變疏離
經濟方面，仲量聯行引述Oxford Economics的研究，若將香港的經濟增長和中國及美國的經濟作相關系數分析（圖3，系數若愈接近0，即愈沒有關係，愈接近1，則具高度正相關，若愈接近－1，則呈高度負相關），便發覺中港經濟增長關係愈來愈密切，中國好，香港也好，若中國差，香港也差。
相反，近年香港與美國的經濟增長關係，卻由高度正相關變為高度負相關，即是現在若美國經濟愈好，香港經濟反會愈差，筆者認為，原因是美國經濟好，美元會走強，美國會加息，香港因聯匯關係，港元也會走強，港息也會加，對香港的經濟和樓市自然不利。
現在，中國經濟增長明顯放緩，美國經濟相對表現強，則香港的經濟和樓市，將會……。
明報記者
[陸振球 樓市解碼]
還記得年前由於新居屋興建仍未可出售，政府推出「權宜之計」——可暫免補地價買二手居屋的「白居二」計劃，結果令較高購買力的原來白表客，也湧入居二市場，反令二手居屋和公屋，以至細價樓樓價被推高。不過，去年起人們開始發覺，一手樓愈賣愈平，不單一般的二手私樓市場受到壓力，就連白居二的反應也變得冷淡。
房委會最新數據顯示，截至上周五，新一批白居二的2500個中籤者，僅略超過一半已領取「購買資格證明書」，但只有簽訂了39宗臨時買賣合約，更有中籤大學生向傳媒表示會放棄入市。根據規定，2500個抽中白居二計劃的人士，須於下周三或之前，向房委會或房協申領「購買資格證明書」，但截至本月22日，只有約1370名申請者申領證明書，更只39名已向房委會申請「提名信」（意味已簽訂了臨時買賣合約）。
白居二反應急變 證港樓剛需非強
上述白居二的差勁反應，可證明所謂香港樓市「剛需」強勁，其實話變就變。樓價不斷飈升之時，人人話有自住需要，不買樓不成，但樓價轉跌，要住，可以先租，况且租金也在跌，大家都覺得愈遲買樓反而愈着數，「剛需」即時消失。
研究機構Demographia最近公布其進行了12年的全球主要87個城市（不包括內地）的樓價負擔指數（圖1），以香港人的一般人收入計算，要用19年收入，不吃不喝，才可買一個普通的住宅單位，較對上一年的要17年收入「再上一層樓」，更已是連續6年成為全球之冠，且遠遠拋離第二位悉尼的12年。對此，筆者只能形容香港樓價在出現拐點以前，「沒有最癲，只有更癲」！
樓價「離地」大幅調整機率增
當然，上述調查沒有包括內地城市，且每個地方的稅制和息率不同，所以能用以供樓的收入和利息支出也不同，但香港和其他城市的樓價負擔比率出現如此巨大的差距，至少也是一個警號，當利淡因素被認同而令人們樓價只升不跌的預期出現改變，出現大幅調整的機會率便不容抹殺。
筆者認為，香港樓價正出現多種利淡因素的轉向，除了上述的未來3至4年私人住宅潛在供應出現有紀錄以來新高外，還有息口已見底和經濟轉差。先說息口，筆者最近邀請了中文大學未來城市研究所副所長姚松炎教授上來明報財經的「湯文亮會客室」，分析樓價最近去向。
實質利率拖累樓價向下調整
姚教授表示，根據他的研究，影響香港樓市最重要因素是實質利率（名義利率扣除通脹），因買樓始終有投資成分，如實質利率高企，除非租金回報也升，否則不如投資其他可能提供較高回報的工具，比如債券或股票，如此，如樓價下跌快過租金，便可扯高租金回報，否則若租金下跌，便會進一步拖累樓價向下調整。
星展唯高達最近發表的報告也認為，香港的樓價和實質利率走向有密切關係。事實上，過去20多年，香港曾兩度出現實質利率急升（圖2），包括1998年亞洲金融風暴之後，以及2008年全球金融海嘯之後，前者香港樓價便曾大跌近七成，後者香港樓價也曾一度急跌近三成，在2009年之後，香港最期處於實質負利率，樓價便長期大漲小回，但最近由於通脹回落和拆息向上，香港的實質利率已回至接近零，若一旦息口再上或通縮出現，香港的實質負利率便會消失而重回實質正利率，屆時會對香港樓市構成如何的影響，實不宜掉以輕心。
中港經濟趨密切 港美變疏離
經濟方面，仲量聯行引述Oxford Economics的研究，若將香港的經濟增長和中國及美國的經濟作相關系數分析（圖3，系數若愈接近0，即愈沒有關係，愈接近1，則具高度正相關，若愈接近－1，則呈高度負相關），便發覺中港經濟增長關係愈來愈密切，中國好，香港也好，若中國差，香港也差。
相反，近年香港與美國的經濟增長關係，卻由高度正相關變為高度負相關，即是現在若美國經濟愈好，香港經濟反會愈差，筆者認為，原因是美國經濟好，美元會走強，美國會加息，香港因聯匯關係，港元也會走強，港息也會加，對香港的經濟和樓市自然不利。
現在，中國經濟增長明顯放緩，美國經濟相對表現強，則香港的經濟和樓市，將會……。
明報記者
[陸振球 樓市解碼]
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