居屋王半年估值蒸發逾百萬 業界料九成按揭居二客恐變負資產

【明報專訊】去年市場屢錄天價居屋王，但本報近日就去年出現的多個居屋王單位進行估價，發現多個物業估價已遠不及當時成交價，其中旺角富榮花園一單位，最新估價更較約半年前成交價低近兩成，相差足足有157萬元。業界指，雖然已補地價居屋暫未至於變成負資產，但由於未補地價的居屋第二市場（下稱居二）可承做九成按揭，料部分恐變負資產。


明報記者 林尚民

事實上，去年上半年樓市興旺，加上「白居二」陸續入市，造就二手市場上誕生多間居屋王，不過隨着美國加息、加上環球經濟未見起色，本港樓市自去年第四季開始回落，銀行對居屋物業估價亦有所調整，如本報早前報道，個別屋苑4個月內帳面貶值14%。


富榮樓王估價跌近兩成

本報近日亦就多個去年誕生的居屋王重新估值，發現在銀行調低單位估價後，部分單位最新市值較不足一年前的成交價大跌超過一成，其中目前以成交價817萬元、位列全港次高成交金額居屋單位富榮花園14座中層D室差距最大，該單位於去年6月售出，以實用面積592方呎（建築面積717方呎）計，實呎13,801元（建呎11,395元），據匯豐銀行最新網上估價資料所見，該行對上述單位最新估值只有660萬元，與約半年前的成交價有157萬元或19.2%之差距。


最貴居屋去年高見830萬

另去年6月以788萬元售出的香港仔嘉隆苑D座高層2室，中銀對該單位最新估值亦僅665萬元，與約半年前的成交價有123萬元或15.6%的差幅。至於以成交價計，迄今仍是全港最貴居屋的鰂魚涌康山花園2座中層F室，中銀最新估價已降至745萬元，與去年6月份成交價830萬元有85萬元或10.2%的差距。


此外，即使新一批「白居二」客出籠，但仍難阻居二價急挫，近日個別居二成交，已較去年高峰價低約三成，曾盛產居屋王的樂富富強苑，一個居二2房單位竟以不足300萬成交，令市場嘩然。


部分居二價較去年高峰挫三成

該單位位於A座高層10室，屬兩房單位，實用面積401方呎（建築面積526方呎），去年10月叫價320萬元，最終以269.5萬元 （未補地價）易手，減價50.5萬元或15.8%，實呎6721元 （建呎5124元），較去年高峰時實呎約9616元低約三成。上址原業主1990年以36.31萬元（未補地價）買入，帳面獲利233.19萬元或6.4倍。


中原按揭董事總經理王美鳳稱，由於已補地價居屋的按揭成數，基本上與私樓無異，以上述物業計，即按揭最高只有六成，以現時估值跌幅計，暫未成負資產。


不過，由於未補地價居屋仍可獲銀行承做高至九成按揭，而部分地區樓價已下跌10%至20%，估計部分單位恐淪為負資產。但她亦稱，即使物業已成負資產，但若業主供樓紀錄良好，相信問題不大。