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【明報專訊】金管局昨日公布去年外匯基金表現，雖然第四季外匯基金錄得185億元投資回報，仍未能彌補首三季的損失，外匯基金去年共錄得183億元的投資虧損，為2008年來首次，回報率則為負0.6％。與此相比，去年中原樓價指數仍錄得略高於1％的升幅，似乎「力保不失」，惟踏入2016年全球股市大跌，相信外匯基金會再備受挑戰之餘，也令樓市倍添壓力。
上周六筆者主持《明報》主辦的「2016年投資攻守大作戰」講座，數百座位爆滿，講者之一的以立投資董事總經理林少陽便表示，近日出現資金流走，港元兌美元跌穿7.8美元的心理關口，令到聯繫匯率會否因為受到衝擊而脫鈎的議論再度升溫。不過，其實香港的外匯儲備多達3000多億美元，遠超香港的M1貨幣基礎2000多億美元，所以金融大鱷就算想炒港元脫鈎也難成事。然而，港元走弱，確已令港元的拆息被扯高，雖然暫時每100萬元的拆息按揭，可能每月只會多付數十元利息，惟始終如本欄上周所指，過去一段較長時間逾八成新做按揭採用拆息按揭（圖1），供款增加或多或少會對一些業主造成一定的心理壓力。
私宅租金海嘯後首錄跌幅
事實上，近月除了樓價調整，租金也備受壓力。美聯物業提供的數據便顯示，根據該公司促成的主要屋苑租務成交計算出來的私人住宅租金，去年先升後跌，全年錄得約0.7％跌幅（圖2），為2008年金融海嘯後私宅租金首錄年度跌幅，與外匯基金去年全年的虧損幅度相若。根據中原的統計，去年第四季私人住宅租金單季勁插7％，也為2008年以後最差的一季，當租金也急跌之時，樓價又豈能不跌？
相對美聯和中原的租金統計，差餉物業估價署的租金指數雖然相對滯後，但由於屬官方計算數據，其走向予一般市民有更大的心理影響。值得注意的是，除了整體的私人住宅租金指數，差餉署也提供細分不同面積單位的租金數據，各類私人住宅單位租金指數由去年9月份的高位開始回落，值得注意的是，當中431至752平方呎的B類型單位租金指數跌幅最大，由去年9月的177.5降至去年11月的172.6，跌幅約2.8%；431平方呎以下的A類型單位則跌約2%；至於753平方呎或以上的C至E類型，租金單位跌幅只介乎0.8%至1％（圖3）。
細價樓調整幅度較豪宅大
看來，湯文亮去年初提出的「細價樓爆煲」論，不單準確預測了細價樓的樓價受壓，中小型單位的租金，在樓市轉勢後也受到較大壓力，正如上述，租金下調樓價也難企穩，中小型單位租金跌幅「跑贏」大型或豪宅單位，則其樓價的調整幅度，預料也會較大。
當租金下調而息口向上，便可能會漸漸改變近年對樓市產生最大支持作用的「供平過租」現象。香港置業高級執行董事伍創業撰文提出例子﹕以天水圍嘉湖山莊一個低層3房單位做例子，現時叫價約350萬元，以七成按揭，還款期25年，按息2.5厘計算，每月供款額為10,991元，現時同類型單位市值租金為約9000元，即「租平過供」，伍創業指倘若香港落實加息，業主供款負擔增加，加上整體私樓租金跌勢持續，「租平過供」的個案將會增加。若如此，筆者認為這會進一步打擊買家的入市意欲，因既然租平過供，便也不用急於買樓，可等候樓價進一步回落才入市。
筆者一向強調，樓市的租務表現較買賣更能反映樓巿的需求和經濟強弱，筆者的朋友、科一地產創辦人黃燕安指出﹕「經濟好時，子女結婚要有新居，需求一開二，子女原來的房間變了衣帽間或工人房。經濟差時，子女結婚後跟父母同住，工人返回菲律賓，500呎三代同堂，天神村20間屋可變60間劏房，報紙出現很多『賤物鬥窮人，一蚊一隻雞』的鬼哭神號，『七十二家房客』重現銀幕，1982、1989丶1997丶2003以至2008年的歷史告訴我們，需求可一夜之間急劇下降，甚至消失得無影無蹤。」
租務市場更能反映經濟表現
對於大部分人而言，若做到樓市最低入市、在高位出貨，要大富大貴也非難事。但問題是可有較準確的樓市領先指標，可幫助我們做到低買高賣？黃燕安收集近年主要報章及地產網和APPS的數據，發覺每當放盤量增加，預約睇樓人數急跌，樓價不久便會見頂，相反當放盤量減少和預約睇樓人數急增，樓市離見底便也不遠（圖4），他正在微調，希望可計算出一個可靠的樓市領先指標，在此預祝他能成功，惠及大眾。
明報記者
[陸振球 樓市解碼]
上周六筆者主持《明報》主辦的「2016年投資攻守大作戰」講座，數百座位爆滿，講者之一的以立投資董事總經理林少陽便表示，近日出現資金流走，港元兌美元跌穿7.8美元的心理關口，令到聯繫匯率會否因為受到衝擊而脫鈎的議論再度升溫。不過，其實香港的外匯儲備多達3000多億美元，遠超香港的M1貨幣基礎2000多億美元，所以金融大鱷就算想炒港元脫鈎也難成事。然而，港元走弱，確已令港元的拆息被扯高，雖然暫時每100萬元的拆息按揭，可能每月只會多付數十元利息，惟始終如本欄上周所指，過去一段較長時間逾八成新做按揭採用拆息按揭（圖1），供款增加或多或少會對一些業主造成一定的心理壓力。
私宅租金海嘯後首錄跌幅
事實上，近月除了樓價調整，租金也備受壓力。美聯物業提供的數據便顯示，根據該公司促成的主要屋苑租務成交計算出來的私人住宅租金，去年先升後跌，全年錄得約0.7％跌幅（圖2），為2008年金融海嘯後私宅租金首錄年度跌幅，與外匯基金去年全年的虧損幅度相若。根據中原的統計，去年第四季私人住宅租金單季勁插7％，也為2008年以後最差的一季，當租金也急跌之時，樓價又豈能不跌？
相對美聯和中原的租金統計，差餉物業估價署的租金指數雖然相對滯後，但由於屬官方計算數據，其走向予一般市民有更大的心理影響。值得注意的是，除了整體的私人住宅租金指數，差餉署也提供細分不同面積單位的租金數據，各類私人住宅單位租金指數由去年9月份的高位開始回落，值得注意的是，當中431至752平方呎的B類型單位租金指數跌幅最大，由去年9月的177.5降至去年11月的172.6，跌幅約2.8%；431平方呎以下的A類型單位則跌約2%；至於753平方呎或以上的C至E類型，租金單位跌幅只介乎0.8%至1％（圖3）。
細價樓調整幅度較豪宅大
看來，湯文亮去年初提出的「細價樓爆煲」論，不單準確預測了細價樓的樓價受壓，中小型單位的租金，在樓市轉勢後也受到較大壓力，正如上述，租金下調樓價也難企穩，中小型單位租金跌幅「跑贏」大型或豪宅單位，則其樓價的調整幅度，預料也會較大。
當租金下調而息口向上，便可能會漸漸改變近年對樓市產生最大支持作用的「供平過租」現象。香港置業高級執行董事伍創業撰文提出例子﹕以天水圍嘉湖山莊一個低層3房單位做例子，現時叫價約350萬元，以七成按揭，還款期25年，按息2.5厘計算，每月供款額為10,991元，現時同類型單位市值租金為約9000元，即「租平過供」，伍創業指倘若香港落實加息，業主供款負擔增加，加上整體私樓租金跌勢持續，「租平過供」的個案將會增加。若如此，筆者認為這會進一步打擊買家的入市意欲，因既然租平過供，便也不用急於買樓，可等候樓價進一步回落才入市。
筆者一向強調，樓市的租務表現較買賣更能反映樓巿的需求和經濟強弱，筆者的朋友、科一地產創辦人黃燕安指出﹕「經濟好時，子女結婚要有新居，需求一開二，子女原來的房間變了衣帽間或工人房。經濟差時，子女結婚後跟父母同住，工人返回菲律賓，500呎三代同堂，天神村20間屋可變60間劏房，報紙出現很多『賤物鬥窮人，一蚊一隻雞』的鬼哭神號，『七十二家房客』重現銀幕，1982、1989丶1997丶2003以至2008年的歷史告訴我們，需求可一夜之間急劇下降，甚至消失得無影無蹤。」
租務市場更能反映經濟表現
對於大部分人而言，若做到樓市最低入市、在高位出貨，要大富大貴也非難事。但問題是可有較準確的樓市領先指標，可幫助我們做到低買高賣？黃燕安收集近年主要報章及地產網和APPS的數據，發覺每當放盤量增加，預約睇樓人數急跌，樓價不久便會見頂，相反當放盤量減少和預約睇樓人數急增，樓市離見底便也不遠（圖4），他正在微調，希望可計算出一個可靠的樓市領先指標，在此預祝他能成功，惠及大眾。
明報記者
[陸振球 樓市解碼]
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