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【明報專訊】剛公布的中原樓價指數再創新高，有趣的是，剛公布的日經香港PMI（經理採購指數）卻是2009年4月以來最低，更讓人憂慮的是，指數包括的企業裁員速度為2003年4月（即SARS）以來最快，調查的公司，在8月份竟多達十分之一出現裁員！
影響樓市的因素可以有很多種，包括供應、利率，以至經濟表現等，雖然近日由於環球股市動盪，加上美國經濟數據轉弱，原預期美國最快本月加息的機率又再降低，但當經濟差而令到不能加息，真的是利好消息？
香港的經濟、股市和樓市，最熱火朝天之時，往往是中國經濟好，卻又遇上美國減息，但現在美國雖然息口上升乏力，但中國經濟形勢卻很嚴峻，到了今天，香港也已漸出現裁員潮，且是SARS後裁員裁得最急，但樓價卻較SARS時升了數倍，難度香港的樓市真的可以和經濟脫鈎？
港商舖與住宅樓價關係極密切
說到經濟與樓市，香港零售業轉差，商舖市場也急速轉壞，舖位劈價和劈租個案不絕，個別商舖的減租幅度竟可高達三至四成。
紀惠湯文亮最近在《明報》舉辦的投資研討會便表示，紀惠擁有約150個舖位收租，去年底至今年初從租戶續租反應已察覺香港經濟不妙，所以原來今年才續租的舖位，也提早數個月便協商以優惠租金協商續約，到了今天，大家才知大件事，可能反應已遲了半拍。
筆者翻查差餉物業估價署過去約20年數據，香港的零售物業（商舖）與住宅物業價格指數關係極其密切（圖1），近期舖市急速轉差，差估署統計數字因滯後關係仍未反映商舖市况變壞，待稍後新數字出台而確認舖市大壞，則住宅樓價會跟隨，還是也可以與之脫鈎？
裁員潮初現 打擊樓市需求
大家可知道，香港的勞動人口約394萬，就業人口則約為380萬，當中工作與零售或旅遊業有關大約70萬人左右，舖市轉差，與零售業萎縮和旅遊業不景有極大關係，如有關情况惡化，香港的裁員潮應才剛剛開始，當中又有幾多人正在供樓、打算買樓或換樓？
說了息口和香港的經濟，樓宇供應也在增加之中。早前政府公布未來3至4年私人住宅潛在供應量達8.3個單位，為有紀錄的歷來新高。
其實，新增的供應量，不少為近年因樓價飈升，市民負擔不起，以至發展商要改為興建和售賣的細單位，大家又可知道香港細單位的供應正在出現如拋物線式的急升？
發展商紛建細單位 擠出最後購買力
根據差餉物業估價署的數據，面積少於40平方米（約430方呎）的A類私人住宅單位，近年最低落成量乃出現在2009年，當年只得393個這類型的細單位，而至去年新落成量2160個，並估計今年和明年將分別增至2395個和4796個，假若政府預測準確，即是說2016年的A類細單位落成量，與2009年最低比較，大升達11.2倍（圖2）！
中原老闆施永青就話，發展商紛紛興建及出售細單位，雖受市場熱捧，反映市場對這類單位有需求，亦同時是在擠出市場最後的購買力，如情况惡化，發展商可能正走上絕路！
周四中國以紀念抗戰勝利70周年舉行閱兵，儀式上國家主席習近平發表講話，說「正義必勝，和平必勝，人民必勝」，更同時宣布將裁軍30萬。這固然有助提高中國的和平形象，同時也令中國更朝精兵化發展。
事實，雖然中國自上世80年代已多次裁減軍隊人數（圖3），由當時約400萬人員減至現時只剩約230萬，並將在2017年底前再完成裁30萬。
不過，中國每年投入的軍費卻不斷上升，2014和15年的預算增幅分別達12.2％和10％，至今年達8890億元人民幣（圖4）。
其實，投資物業也須「精兵化」，要貴精不貴多，寧買一個好的物業，勝過因貨就價的買入多件看似便宜貨。今時流行劏房式新盤，就是因應一些財力較差的買家需要，固然銀碼細，但一旦經濟和樓市逆轉，可能手持一大批這類單位，也難以租出或轉售。
周四閱兵以後，晚上深圳舉行了世盃外圍賽的中港大戰，結果打成零比零。賽前大家都覺得香港隊實力不如國家隊，而香港也因而「以守為攻」，最終迫和而取得一分。
形勢比人強 宜以守為攻
投資物業也當如此，當市况不利時或形勢比人強時，便也應如《孫子兵法》所言﹕「昔之善戰者，先為不可勝，以待敵之可勝，不可勝在己，可勝在敵。」即打仗最重要是不被打敗，而不應隨便冒險。
明報記者 陸振球
影響樓市的因素可以有很多種，包括供應、利率，以至經濟表現等，雖然近日由於環球股市動盪，加上美國經濟數據轉弱，原預期美國最快本月加息的機率又再降低，但當經濟差而令到不能加息，真的是利好消息？
香港的經濟、股市和樓市，最熱火朝天之時，往往是中國經濟好，卻又遇上美國減息，但現在美國雖然息口上升乏力，但中國經濟形勢卻很嚴峻，到了今天，香港也已漸出現裁員潮，且是SARS後裁員裁得最急，但樓價卻較SARS時升了數倍，難度香港的樓市真的可以和經濟脫鈎？
港商舖與住宅樓價關係極密切
說到經濟與樓市，香港零售業轉差，商舖市場也急速轉壞，舖位劈價和劈租個案不絕，個別商舖的減租幅度竟可高達三至四成。
紀惠湯文亮最近在《明報》舉辦的投資研討會便表示，紀惠擁有約150個舖位收租，去年底至今年初從租戶續租反應已察覺香港經濟不妙，所以原來今年才續租的舖位，也提早數個月便協商以優惠租金協商續約，到了今天，大家才知大件事，可能反應已遲了半拍。
筆者翻查差餉物業估價署過去約20年數據，香港的零售物業（商舖）與住宅物業價格指數關係極其密切（圖1），近期舖市急速轉差，差估署統計數字因滯後關係仍未反映商舖市况變壞，待稍後新數字出台而確認舖市大壞，則住宅樓價會跟隨，還是也可以與之脫鈎？
裁員潮初現 打擊樓市需求
大家可知道，香港的勞動人口約394萬，就業人口則約為380萬，當中工作與零售或旅遊業有關大約70萬人左右，舖市轉差，與零售業萎縮和旅遊業不景有極大關係，如有關情况惡化，香港的裁員潮應才剛剛開始，當中又有幾多人正在供樓、打算買樓或換樓？
說了息口和香港的經濟，樓宇供應也在增加之中。早前政府公布未來3至4年私人住宅潛在供應量達8.3個單位，為有紀錄的歷來新高。
其實，新增的供應量，不少為近年因樓價飈升，市民負擔不起，以至發展商要改為興建和售賣的細單位，大家又可知道香港細單位的供應正在出現如拋物線式的急升？
發展商紛建細單位 擠出最後購買力
根據差餉物業估價署的數據，面積少於40平方米（約430方呎）的A類私人住宅單位，近年最低落成量乃出現在2009年，當年只得393個這類型的細單位，而至去年新落成量2160個，並估計今年和明年將分別增至2395個和4796個，假若政府預測準確，即是說2016年的A類細單位落成量，與2009年最低比較，大升達11.2倍（圖2）！
中原老闆施永青就話，發展商紛紛興建及出售細單位，雖受市場熱捧，反映市場對這類單位有需求，亦同時是在擠出市場最後的購買力，如情况惡化，發展商可能正走上絕路！
周四中國以紀念抗戰勝利70周年舉行閱兵，儀式上國家主席習近平發表講話，說「正義必勝，和平必勝，人民必勝」，更同時宣布將裁軍30萬。這固然有助提高中國的和平形象，同時也令中國更朝精兵化發展。
事實，雖然中國自上世80年代已多次裁減軍隊人數（圖3），由當時約400萬人員減至現時只剩約230萬，並將在2017年底前再完成裁30萬。
不過，中國每年投入的軍費卻不斷上升，2014和15年的預算增幅分別達12.2％和10％，至今年達8890億元人民幣（圖4）。
其實，投資物業也須「精兵化」，要貴精不貴多，寧買一個好的物業，勝過因貨就價的買入多件看似便宜貨。今時流行劏房式新盤，就是因應一些財力較差的買家需要，固然銀碼細，但一旦經濟和樓市逆轉，可能手持一大批這類單位，也難以租出或轉售。
周四閱兵以後，晚上深圳舉行了世盃外圍賽的中港大戰，結果打成零比零。賽前大家都覺得香港隊實力不如國家隊，而香港也因而「以守為攻」，最終迫和而取得一分。
形勢比人強 宜以守為攻
投資物業也當如此，當市况不利時或形勢比人強時，便也應如《孫子兵法》所言﹕「昔之善戰者，先為不可勝，以待敵之可勝，不可勝在己，可勝在敵。」即打仗最重要是不被打敗，而不應隨便冒險。
明報記者 陸振球
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