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【明報專訊】美股近日雖然也大跌，卻可看作是創新高後的調整，遠較港股強勢。那美國樓市相對香港物業，其投資價值又如何？《買起美國樓》作者官永寧表示，美國經濟具備創新能力，政治穩定，是全球綜合實力最強大的國家，而紐約作為美國最大城市，曼克頓是全球金融中心，樓價更是長升長有，並提出一套以黃金價格來衡量美國樓市的方法。
明報記者 葉創成
官永寧生於香港，從事中港貿易達25年，近年扎根紐約，在當地經營地產代理公司。談到為何要買美國樓，官永寧如數家珍地指出三大投資亮點：「第一，美元強勁已是大趨所趨，香港實行聯繫匯率，買其他國家的物業可能會蝕匯價，買美國樓與香港樓匯率上基本是一樣。第二，世界經濟很不明朗，美國經濟卻很明朗，已經見底不會再跌，正處於擴張周期。環顧全世界，哪個國家經濟有能力持續增長呢？只有美國。第三，美國政治穩定，民主黨及共和黨輪流交替執政順暢，不會出現任何大問題。相對之下，有些國家隨着領導人換班，政局會出現一段時間的不明朗因素，阻礙經濟發展，亦不利當地樓市表現。」
官永寧有一套獨特方法，即通過黃金價格的走勢，可以「窺一斑而見全貌、觀滴水而知滄海」，顯示環球資金流向，預示美國樓市的上升潛力。
他解釋，東方人向來喜愛買金保值，惟金價卻以美元計算，金價上升往往反映東方國家國力上升及美國國力轉弱。不過，隨着美國經濟2013年從寒冬中復蘇，當年金價由每盎司1675美元急跌28%至1201美元後，至今仍在低位徘徊，而美國樓價則節節上升（見右圖）。他建議投資者順勢而為，在市場出現轉捩點後，比其他人更早地看清楚市場趨勢，讓自己的資產增值；相反，若執意逆着世界規律而動，資產可能會付諸東流。
曼克頓重建難 限制供應
至於在美國哪一城市置業？官永寧認為，買樓最重要是選址。紐約作為美國最大城市，除了全球金融機構進駐的華爾街外，亦有著名歌劇院坐落的百老匯大道，而當地四大廣播公司包括美國廣播公司（ABC）、哥倫比亞廣播公司（CBS）、霍士廣播公司（FOX）和美國國家廣播公司（NBC）都在當地設立總部。而且紐約還有大都會藝術博物館及聯合國總部，故當地是美國主要的金融、藝術、娛樂、媒體及文化中心，是在美國置業的首選城市。
在行政規劃上，紐約包括曼克頓（Manhattan）、布朗克斯（The Bronx）、布魯克林（Brooklyn）、皇后（Queens）及斯塔滕島（Staten Island）5個行政區。當中，為紐約中心的曼克頓，被喻為「世界上最好的地方」，亦是當地交通交匯處。
官永寧解釋：「紐約地鐵有逾百年歷史，四通八達，但所有路線目的地都是曼克頓，因為這裏機會最多，娛樂亦多姿多采，不少住在周邊的人都往曼克頓工作或生活。」
供應不足是本港樓價近年長升長有原因之一，據官永寧分析，曼克頓供應緊張的情况比本港有過之而無不及。因為該城市已發展逾百年，大部分土地已開發，而當地居民環保意識強，即使樓齡達50至60年的舊樓，亦不容易拆卸重建，令舊區重建新增住宅物業有限，供應不足支持樓價向好。
曼克頓是一個狹長的小島，從北到南可以簡單分為領使館及著名學府所在的上城區、時代廣場所在的中城區及華爾街所在的下城區，當中以上城區樓價最貴，住宅平均標價達600萬美元。
威廉斯堡屬後起之秀
另外，根據紐約房地產成交紀錄網站www.streeteasy.com數據，其樓價中位數為95萬美元，年租金中位數為3.72萬美元，以此推算，租金回報率達3.92厘，亦算吸引。
除曼克頓外，官永寧認為，布魯克林區的威廉斯堡（Williamsburg）亦有投資價值。「目前曼克頓的買家來自全世界，而威廉斯堡住宅則只有紐約市當地人買，投資者在威廉斯堡置業，由於競爭較少，檢到廉宜貨的機會亦較大」。
坐言起行才可快人一步，官永寧早於2012年已以90多萬美元購入威廉斯堡實用面積1200呎的兩房一廳單位，目前已升值至150萬美元。
「隔山買牛想法過時」
相信不少人都會認同紐約樓價有上升潛力，惟要真金白銀在當地買樓，部分人可能會有隔山買牛的感覺。不過，官永寧認為，一定要與時並進摒棄過時的投資觀點，才可提高投資回報：「所謂隔山買牛，是以前交通唔方便才會出現的情况。目前國泰1日有5班飛機來回香港紐約，每程16小時。投資逾100萬美元買紐約樓，以後每個月便有穩定租金收入，又有樓價升值潛力，有這麼多的好處，應該值得投資者花幾天時間飛過來紐約實地視察物業吧！『隔山買牛』這四個字已經過時了。」
明報記者 葉創成
官永寧生於香港，從事中港貿易達25年，近年扎根紐約，在當地經營地產代理公司。談到為何要買美國樓，官永寧如數家珍地指出三大投資亮點：「第一，美元強勁已是大趨所趨，香港實行聯繫匯率，買其他國家的物業可能會蝕匯價，買美國樓與香港樓匯率上基本是一樣。第二，世界經濟很不明朗，美國經濟卻很明朗，已經見底不會再跌，正處於擴張周期。環顧全世界，哪個國家經濟有能力持續增長呢？只有美國。第三，美國政治穩定，民主黨及共和黨輪流交替執政順暢，不會出現任何大問題。相對之下，有些國家隨着領導人換班，政局會出現一段時間的不明朗因素，阻礙經濟發展，亦不利當地樓市表現。」
官永寧有一套獨特方法，即通過黃金價格的走勢，可以「窺一斑而見全貌、觀滴水而知滄海」，顯示環球資金流向，預示美國樓市的上升潛力。
他解釋，東方人向來喜愛買金保值，惟金價卻以美元計算，金價上升往往反映東方國家國力上升及美國國力轉弱。不過，隨着美國經濟2013年從寒冬中復蘇，當年金價由每盎司1675美元急跌28%至1201美元後，至今仍在低位徘徊，而美國樓價則節節上升（見右圖）。他建議投資者順勢而為，在市場出現轉捩點後，比其他人更早地看清楚市場趨勢，讓自己的資產增值；相反，若執意逆着世界規律而動，資產可能會付諸東流。
曼克頓重建難 限制供應
至於在美國哪一城市置業？官永寧認為，買樓最重要是選址。紐約作為美國最大城市，除了全球金融機構進駐的華爾街外，亦有著名歌劇院坐落的百老匯大道，而當地四大廣播公司包括美國廣播公司（ABC）、哥倫比亞廣播公司（CBS）、霍士廣播公司（FOX）和美國國家廣播公司（NBC）都在當地設立總部。而且紐約還有大都會藝術博物館及聯合國總部，故當地是美國主要的金融、藝術、娛樂、媒體及文化中心，是在美國置業的首選城市。
在行政規劃上，紐約包括曼克頓（Manhattan）、布朗克斯（The Bronx）、布魯克林（Brooklyn）、皇后（Queens）及斯塔滕島（Staten Island）5個行政區。當中，為紐約中心的曼克頓，被喻為「世界上最好的地方」，亦是當地交通交匯處。
官永寧解釋：「紐約地鐵有逾百年歷史，四通八達，但所有路線目的地都是曼克頓，因為這裏機會最多，娛樂亦多姿多采，不少住在周邊的人都往曼克頓工作或生活。」
供應不足是本港樓價近年長升長有原因之一，據官永寧分析，曼克頓供應緊張的情况比本港有過之而無不及。因為該城市已發展逾百年，大部分土地已開發，而當地居民環保意識強，即使樓齡達50至60年的舊樓，亦不容易拆卸重建，令舊區重建新增住宅物業有限，供應不足支持樓價向好。
曼克頓是一個狹長的小島，從北到南可以簡單分為領使館及著名學府所在的上城區、時代廣場所在的中城區及華爾街所在的下城區，當中以上城區樓價最貴，住宅平均標價達600萬美元。
威廉斯堡屬後起之秀
另外，根據紐約房地產成交紀錄網站www.streeteasy.com數據，其樓價中位數為95萬美元，年租金中位數為3.72萬美元，以此推算，租金回報率達3.92厘，亦算吸引。
除曼克頓外，官永寧認為，布魯克林區的威廉斯堡（Williamsburg）亦有投資價值。「目前曼克頓的買家來自全世界，而威廉斯堡住宅則只有紐約市當地人買，投資者在威廉斯堡置業，由於競爭較少，檢到廉宜貨的機會亦較大」。
坐言起行才可快人一步，官永寧早於2012年已以90多萬美元購入威廉斯堡實用面積1200呎的兩房一廳單位，目前已升值至150萬美元。
「隔山買牛想法過時」
相信不少人都會認同紐約樓價有上升潛力，惟要真金白銀在當地買樓，部分人可能會有隔山買牛的感覺。不過，官永寧認為，一定要與時並進摒棄過時的投資觀點，才可提高投資回報：「所謂隔山買牛，是以前交通唔方便才會出現的情况。目前國泰1日有5班飛機來回香港紐約，每程16小時。投資逾100萬美元買紐約樓，以後每個月便有穩定租金收入，又有樓價升值潛力，有這麼多的好處，應該值得投資者花幾天時間飛過來紐約實地視察物業吧！『隔山買牛』這四個字已經過時了。」
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