【明報專訊】雖然港股近日顯著波動，本港二手樓價仍然硬淨。安柏環球投資顧問投資總監梁偉民接受訪問時表示，本港息口過去6年半持續低企，令借按揭買樓者的負擔能力增加，是支持樓價上升重大因素。他認為，即使下半年本港或跟隨美國加息半厘，惟由於息口仍處偏低水平，樓價仍然看升3%至5%；直至港息於2017年較目前水平上升3厘，港樓價始會有出現下調壓力。
梁偉民任職的安柏環球投資顧問，為客戶提供基金、債券、商品及房地產投資意見，而該公司也有姊妹機構經營物業顧問業務。
料下半年樓價仍升3%至5%
近日港股顯著波動，恒生指數較4月高位回落逾一成，惟中原城市領先指數最新報143.15，僅較歷史高位143.56輕微回落0.29%。到底本港樓價在下半年會否跟隨港股回落呢？梁偉民的看法偏向樂觀，他預料下半年本港樓價不單不會下跌，反而可以上升3%至5%。
梁偉民分析，近年中資股佔香港股市值逾五成，令港股與A股關連度轉強，故本港股市對樓市的啟示作用已經不大。他進一步解釋，港股在上周一至周三曾急跌3228點，主要是受內地A股跌勢拖累，特別是內地監管機構以各種方式禁止投資者沽空或賣貨，內地股市參與者有套現需要，便會轉為沽港股作「提款機」。惟他認為，港股過去一星期市况已見回穩，看不到港股是次波動對本港經濟前景有何重大不利影響，加上未來供應相對穩定，故此，他認為作為長線投資工具的住宅物業，暫時亦沒有很大沽售壓力。
低息減供樓負擔 增港人置業需求
梁偉民說：「自從2009年以來，本港股市曾出現很低迷的時間，惟期內樓市仍然上升。原因是，過去6年半推動樓市上升的動力，並非因為投資者炒股獲利後再買樓，而是因為利息一直偏低，市場借按揭買樓的供款負擔能力提升，令置業需求增加。我覺得下半年本港低息環境仍會持續，故本港股市近日下跌對樓市的不利影響料有限。」
事實上，2009年以來反映整體二手樓價的中原城市領先指數連升6年，恒生指數則5年升、1年跌，在2011年即使恒指下跌20%，惟樓價仍上升8%（見圖）。
收租回報勝存款 帶動投資需求
「第二個因素是投資需求，目前買樓收租有約3厘租金回報，但銀行定期存款利率普遍低於1厘。有些人覺得與其存錢在銀行回報跑輸通脹，不如買磚頭既賺價又收租。只要市場不出現息口急速回升的預期，這些投資需求將繼續存在。」梁偉民續稱。
根據上述分析，除非港息日後跟隨美息顯著回升，本港樓價始會出現下調壓力。這樣的話，梁偉民對美息及港息走勢有何預測呢？他預計美國聯邦儲備局會於今年下半年加息0.25至0.5厘，此後基準利率將一直上調，明年底及後年底將較現水平分別高2厘及3厘，料港息期內亦會跟隨美息上揚。
息口屬後市最重要變數
假如港美息口走勢一如上述預測發展，梁偉民估計，2016年本港樓價將持平，而2017年將轉升為跌，他解釋說：「若本港加息3厘，借按揭買樓者每月供款將增加約三成（見表），這可能超出很多家庭，尤其是過去一兩年始買樓者的供樓預算。屆時這些人可能供唔起樓，被迫將層樓賣番出來，令樓價出現調整……另外，如果將來把存款放在銀行亦有3厘回報，何必去冒風險買樓呢？屆時部分投資需求亦會離開市場，是樓價下跌的另一催化劑。」
明報記者 葉創成
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