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【明報專訊】4月份港股大升逾3000點，大家都以「大時代」來形容，殊不知甫踏入5月份，恒指即大幅調整1000多點，又再次聽到大家談論甚麼「五窮月」，又或Sell in May。可見股市心理可以瞬間轉變，相對之下，樓市參與者卻大多仍信心十足。
明報記者 陸振球
不過，樓市雖然續見創新高成交，如將軍澳寶林邨便有公屋單位以430萬元於自由市場成交，以金額計，成為新的公屋王，而如呎價計，新界公屋也紛紛錄呎價逾萬元的成交，令人咋舌。
同一時間，新盤由發展商以貼近二手價開售下，紛紛賣個滿堂紅，那是否代表樓市全無隱憂？這又未必，如大家留意地產新聞報道，5月份也有一些值得留意的消息，比方說，天水圍嘉湖山莊的放租盤數目，便由一、二月時只有20至30個，大幅攀升至80個，升幅達2倍多至3倍，而據代理表示，太古城的放租盤，也在近兩個月急升了約3至4成！
嘉湖山莊重現9000元以下租盤
今年2月時，政府再收緊700萬元以下住宅按揭，當時有業主表示要「開香檳」，因他們認為一些原本可以入市的買家，突然因借不夠按揭而被迫放棄買樓，勢必轉化為新的租務新需求，令租盤更加供不應求，租金只會焗升！
不過，中原和美聯的統計已表示今年3月份全港主要屋苑的平均租金已見下調，而近來更見到一些屋苑放租盤急增，而租金也開始見到壓力，比方嘉湖山莊已重新出現月租9000元以下的租盤，而代理更有業主因單位空置了數個月，要減叫租達13％才將單位租出，至於太古城也重新出現久違了的月租2萬元以下的成交個案。
政府出招打擊買家 業主被迫放租
筆者早前在本欄已指出，人們因收緊按揭而被迫放棄買樓，自然要租樓住（當然部分可能選擇與有樓的家人同住），但他們買不了樓，原來可以售出的單位，不是變成空置，就是業主也被迫轉售為租，即租盤也會增加。况且，今年多個大型新盤陸續收樓，也會令租盤供應增加，對二手屋苑也會構成壓力。
小市民選擇少 搶「磚頭」保值
最近訪問了星展香港財資市場部董事總經理王良享，他說近一年多市民急於搶樓，主要有兩個原因，一是香港負利率嚴重，現時香港的通脹率約4.6％，但香港10年期外匯基金債券息率僅約1.4厘（圖1），將兩者相減，即香港的負利率超過3厘，人們為了保持資金購買力，又怕股債波動，便紛紛買樓投資。
另一原因是租金年年升，一些年份簽新約時，可能租金較原來舊約租金勁升3成，人們被加租嚇怕了，所以就算覺得樓價貴，也願意長痛不如短痛，買樓自住算了。
現在，市場預期美國極可能加息，雖然加息速度和幅度未必快和大，但如香港通脹不再升溫，負利率或會稍稍紓緩。另一個要注意之處，倘若租金升勢放緩，甚至回落，人們還會像早前的瘋狂搶樓？
美加息紓緩負利率 減買樓誘因
事實上，香港一般住宅租金回報率僅約2厘多一點（如計及其他雜項，淨回報隨時不足2厘），如與香港通脹相比較，除非租金續升，否則單計收租便不足以對抗通脹（圖2）。當然，現在雖有個別屋苑租盤增加，並出現一些減租個案，暫時仍未成勢，但也要加以留意才好。
世界經濟論壇日前發表兩年一度的《旅遊業競爭力報告》，全球141個國家及地區中，西班牙居首位，而香港排行第13位，比上次報告升兩位，但較鄰近地區如日本（排第9位）及新加坡（排第11位）的排名低。其中，香港在道路及港口基建方面排行第一，但在價格競爭力卻排第127位。
《明報》記者比較日本及本港物價，發現名牌LV手袋，本港標價較日本高逾一成，頂級酒店更比日本貴八成。
強美元削港競爭力
筆者認為，近一年多的美元強勢，令香港的商品和服務價格以非美元計大幅飈升，為香港的競爭力帶來極大隱憂，而事實上，當人們擔心近月的反蝗和反水客行動，打擊內地客來港消費的意欲，其他外國旅客來港的數字也急跌（圖3），還好最近美元匯價稍作調整，但如美國加息，勢令美元強勢重現，則對香港的競爭力會再構成壓力，而這在物業市場，已率先見到香港商舖的價格和租金受壓。
明報記者 陸振球
不過，樓市雖然續見創新高成交，如將軍澳寶林邨便有公屋單位以430萬元於自由市場成交，以金額計，成為新的公屋王，而如呎價計，新界公屋也紛紛錄呎價逾萬元的成交，令人咋舌。
同一時間，新盤由發展商以貼近二手價開售下，紛紛賣個滿堂紅，那是否代表樓市全無隱憂？這又未必，如大家留意地產新聞報道，5月份也有一些值得留意的消息，比方說，天水圍嘉湖山莊的放租盤數目，便由一、二月時只有20至30個，大幅攀升至80個，升幅達2倍多至3倍，而據代理表示，太古城的放租盤，也在近兩個月急升了約3至4成！
嘉湖山莊重現9000元以下租盤
今年2月時，政府再收緊700萬元以下住宅按揭，當時有業主表示要「開香檳」，因他們認為一些原本可以入市的買家，突然因借不夠按揭而被迫放棄買樓，勢必轉化為新的租務新需求，令租盤更加供不應求，租金只會焗升！
不過，中原和美聯的統計已表示今年3月份全港主要屋苑的平均租金已見下調，而近來更見到一些屋苑放租盤急增，而租金也開始見到壓力，比方嘉湖山莊已重新出現月租9000元以下的租盤，而代理更有業主因單位空置了數個月，要減叫租達13％才將單位租出，至於太古城也重新出現久違了的月租2萬元以下的成交個案。
政府出招打擊買家 業主被迫放租
筆者早前在本欄已指出，人們因收緊按揭而被迫放棄買樓，自然要租樓住（當然部分可能選擇與有樓的家人同住），但他們買不了樓，原來可以售出的單位，不是變成空置，就是業主也被迫轉售為租，即租盤也會增加。况且，今年多個大型新盤陸續收樓，也會令租盤供應增加，對二手屋苑也會構成壓力。
小市民選擇少 搶「磚頭」保值
最近訪問了星展香港財資市場部董事總經理王良享，他說近一年多市民急於搶樓，主要有兩個原因，一是香港負利率嚴重，現時香港的通脹率約4.6％，但香港10年期外匯基金債券息率僅約1.4厘（圖1），將兩者相減，即香港的負利率超過3厘，人們為了保持資金購買力，又怕股債波動，便紛紛買樓投資。
另一原因是租金年年升，一些年份簽新約時，可能租金較原來舊約租金勁升3成，人們被加租嚇怕了，所以就算覺得樓價貴，也願意長痛不如短痛，買樓自住算了。
現在，市場預期美國極可能加息，雖然加息速度和幅度未必快和大，但如香港通脹不再升溫，負利率或會稍稍紓緩。另一個要注意之處，倘若租金升勢放緩，甚至回落，人們還會像早前的瘋狂搶樓？
美加息紓緩負利率 減買樓誘因
事實上，香港一般住宅租金回報率僅約2厘多一點（如計及其他雜項，淨回報隨時不足2厘），如與香港通脹相比較，除非租金續升，否則單計收租便不足以對抗通脹（圖2）。當然，現在雖有個別屋苑租盤增加，並出現一些減租個案，暫時仍未成勢，但也要加以留意才好。
世界經濟論壇日前發表兩年一度的《旅遊業競爭力報告》，全球141個國家及地區中，西班牙居首位，而香港排行第13位，比上次報告升兩位，但較鄰近地區如日本（排第9位）及新加坡（排第11位）的排名低。其中，香港在道路及港口基建方面排行第一，但在價格競爭力卻排第127位。
《明報》記者比較日本及本港物價，發現名牌LV手袋，本港標價較日本高逾一成，頂級酒店更比日本貴八成。
強美元削港競爭力
筆者認為，近一年多的美元強勢，令香港的商品和服務價格以非美元計大幅飈升，為香港的競爭力帶來極大隱憂，而事實上，當人們擔心近月的反蝗和反水客行動，打擊內地客來港消費的意欲，其他外國旅客來港的數字也急跌（圖3），還好最近美元匯價稍作調整，但如美國加息，勢令美元強勢重現，則對香港的競爭力會再構成壓力，而這在物業市場，已率先見到香港商舖的價格和租金受壓。
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