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【明報專訊】由金融界轉戰漢能薄膜（0566）做財務董事的林一鳴，仍不斷筆耕的發表財經文章，最近更出了首部財經小說《財技風雲》。林一鳴認同，投資物業也是一種利用低息賺取回報的財技，並指繼續看好樓市，預料今年和明年樓價每年可續升5％至10％，租金更會跑贏樓價；不過，他也指出縱使利好因素存在，一旦樓價升至香港最高收入的三分之一家庭也覺得難以負擔之時，也會面對下調壓力。
坊間常以樓價已超出市民的負擔能力，一般大學生不吃不喝20年也買不到樓為理由，預測樓價必須大幅調整。林一鳴則認為，大部分人、甚至政府官員計算市民的供樓負擔能力，都是以香港的家庭中位數收入作計算基礎，但事實上收入在中位數或更低的市民，從來不是買樓的主力，而事實上香港收入最高的三分之一人口，約等同50萬個家庭，買樓供樓仍是相對輕鬆，所以樓市不虞大跌，甚至有上升空間。
不擔心樓市加按「借爆」
「這批收入最高的三分之一人口，個人收入中位約為4萬多元，估計家庭每月收入可達6萬至7萬元，假設拿一半收入來供樓，便可借樓價約600多至700萬元，並可買入約1000萬元的物業。如果當一般樓遠遠升過此一銀碼，令這三分之一人口也覺得難以負擔的話，樓市便會出現危機。」
坊間另一擔憂樓市的地方是可能有不少業主因樓價升了，尤其細價樓的業主向財務公司加按，涉及個案可能超過1萬宗，他們遲早還不了高息貸款，物業便會淪為銀主盤並強制出售，從而拖垮樓市。「我不排除市場存在一些四按甚至更多重的按揭，但是否有多達一萬宗的財務公司加按，卻有所疑問，也暫看不到實際的統計數字，就算是2003年SARS時，香港曾出逾10萬宗負資產個案，會樓價跌了而不能供款，以致淪為銀主盤的數目也可能少於1％，所以不擔心樓市會因『借爆』而爆煲。」
居屋業主加按 由來已久
最近有報道指多達7000個居屋業主原來有透過財務公司進行加按，會否是樓市會爆煲的導火線？「我做了10多年的金融，也曾在多家銀行工作，知道香港其實有多達100萬人，又或三分之一的信用卡持有人，不會每月都清了卡數，所以實際每月要支付18厘，甚至20厘以上的卡數利息，不排除這些人會是將居屋向財務公司進行加按的客仔，但這已是存在已久的現象，應不會由此而引發樓市危機。」
林一鳴認為，近年細價樓急升，最主要的原因是之政府推出了錯誤的政策——辣稅和收緊按揭，令業主更惜售，以免賣了樓買唔番。「有關措施確會短時間壓抑之買樓需求，但需求不會消失，反而令買不了樓的要焗住租樓住，又或眼白白看着樓價上升而收入追不上，只能愈租愈細，便成了推升細價樓的幫兇。」
料樓價每年續升5％至10％
林一鳴預期，在歐洲、日本、中國都紛紛放水，美國勢難大幅加息。「頂多加半厘或四分之三厘，藉以平抑市場噪音便了事，又看不到香港政府可以有什麼有用的房屋政策，所以樓價仍是易升難跌。我估計，今年和明年，樓價每年還可再升5％至10％，租金因過去10多年其實落後於樓市升幅，往後每年甚至可以升10％甚至更多，如此又會再將租金回報推升，又增加了買樓收租的誘因。」
明報記者 陸振球
攝影 劉焌陶
坊間常以樓價已超出市民的負擔能力，一般大學生不吃不喝20年也買不到樓為理由，預測樓價必須大幅調整。林一鳴則認為，大部分人、甚至政府官員計算市民的供樓負擔能力，都是以香港的家庭中位數收入作計算基礎，但事實上收入在中位數或更低的市民，從來不是買樓的主力，而事實上香港收入最高的三分之一人口，約等同50萬個家庭，買樓供樓仍是相對輕鬆，所以樓市不虞大跌，甚至有上升空間。
不擔心樓市加按「借爆」
「這批收入最高的三分之一人口，個人收入中位約為4萬多元，估計家庭每月收入可達6萬至7萬元，假設拿一半收入來供樓，便可借樓價約600多至700萬元，並可買入約1000萬元的物業。如果當一般樓遠遠升過此一銀碼，令這三分之一人口也覺得難以負擔的話，樓市便會出現危機。」
坊間另一擔憂樓市的地方是可能有不少業主因樓價升了，尤其細價樓的業主向財務公司加按，涉及個案可能超過1萬宗，他們遲早還不了高息貸款，物業便會淪為銀主盤並強制出售，從而拖垮樓市。「我不排除市場存在一些四按甚至更多重的按揭，但是否有多達一萬宗的財務公司加按，卻有所疑問，也暫看不到實際的統計數字，就算是2003年SARS時，香港曾出逾10萬宗負資產個案，會樓價跌了而不能供款，以致淪為銀主盤的數目也可能少於1％，所以不擔心樓市會因『借爆』而爆煲。」
居屋業主加按 由來已久
最近有報道指多達7000個居屋業主原來有透過財務公司進行加按，會否是樓市會爆煲的導火線？「我做了10多年的金融，也曾在多家銀行工作，知道香港其實有多達100萬人，又或三分之一的信用卡持有人，不會每月都清了卡數，所以實際每月要支付18厘，甚至20厘以上的卡數利息，不排除這些人會是將居屋向財務公司進行加按的客仔，但這已是存在已久的現象，應不會由此而引發樓市危機。」
林一鳴認為，近年細價樓急升，最主要的原因是之政府推出了錯誤的政策——辣稅和收緊按揭，令業主更惜售，以免賣了樓買唔番。「有關措施確會短時間壓抑之買樓需求，但需求不會消失，反而令買不了樓的要焗住租樓住，又或眼白白看着樓價上升而收入追不上，只能愈租愈細，便成了推升細價樓的幫兇。」
料樓價每年續升5％至10％
林一鳴預期，在歐洲、日本、中國都紛紛放水，美國勢難大幅加息。「頂多加半厘或四分之三厘，藉以平抑市場噪音便了事，又看不到香港政府可以有什麼有用的房屋政策，所以樓價仍是易升難跌。我估計，今年和明年，樓價每年還可再升5％至10％，租金因過去10多年其實落後於樓市升幅，往後每年甚至可以升10％甚至更多，如此又會再將租金回報推升，又增加了買樓收租的誘因。」
明報記者 陸振球
攝影 劉焌陶
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