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施羅德:核心城市商業地產值博長青網文章

2015年04月22日
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Submitted by 長青人 on 2015年04月22日 06:35
2015年04月22日 06:35
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財經
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【明報專訊】美國經濟正逐漸復蘇,但高核心通脹的預期令聯儲局延遲加息,歐洲與日本更是依靠量化寬鬆刺激經濟增長脫離泥沼。在相對緊張的全球經濟環境下,房地產成為一些投資者的替代選擇。在量寬政策的作用下,大量資金湧向英國、日本以及澳洲等地的樓市。但投資物業是否真的是一個好選擇呢?施羅德全球地產股票投資主管Tom Walker就表示,相比購置實體資產,地產股更能提供穩定長遠的投資回報。


眼下許多人對買樓趨之若鶩,全球樓價也隨著蜂擁而入的水漲船高,泡沫亦愈吹愈大。Walker指出,不少跟風買樓的投資者其實只注重眼前的收益,認為買樓出租每年4厘至5厘的收益要好過將錢放在銀行。但他們卻忽視了如果一份租期結束後,屆時因翻新整修而需要投入的資金,反而有可能為業主帶來更多的負債。但若選擇投資地產股,則可以在每年獲得穩定的資本增值的同時,避免投資物業而帶來的種種後顧之憂。


投資者明白投資應該盡量避免「所有雞蛋都裝在一個籃子裏面」,即在資產分配時應盡量做到多樣化。投資地產也是如此。Walker表示,許多投資者普遍傾向選擇投資自己本國的地產,或是針對海外某個地區進行投資。這樣做風險其實很高,再加上實體資產流動性差,若投資者需要資金時,不動產很難能夠在短時間內進行兌現。而地產股或基金則可以在提供流動性的同時提升行業內的覆蓋面,以盡可能降低泡沫破裂等潛在風險。


房產基金流動性高覆蓋面廣 減低風險

Walker表示,儘管全球經濟正在緩步增長,但並不意味着所有地區全面增長,也不是每個地方的樓市都能夠因此受益。以倫敦為例,儘管倫敦經濟一直穩健,但英國其他地區的經濟狀况仍然不盡人意。


美國與日本也是一樣,一些核心城市如東京、紐約、三藩市等地的經濟增長情况要遠超其他二三線城市。


Walker坦言,即使央行加息,GDP上漲,但若一座城市沒有持續的勞動力需求,那麼長期來看這一地區的樓市增長潛力亦不大。他認為相對現在全球主要城市偏高的住宅用地,商業地產反而有更大的增值空間。尤其是紐約、東京以及香港等核心城市需求明顯,以中環為例,現時中環辦公樓的空置率在5%以下,而隨着內地愈來愈多的資產管理公司與金融企業赴港開設業務,未來的需求只會進一步增加。


在選擇投資目標時,Walker表示自己重點會關注四個方面:獨特的區域位置、科技、城市化以及人口結構。以銅鑼灣為例,作為赴港遊客的必經之地,銅鑼灣一直有着充足的人流,而即便內地政府的反腐與限行等政策或將對其造成部分影響,但銅鑼灣的人流量依然遠高於本港其他地區。作為這座城市的一個重要目的地,銅鑼灣獨特的區位優勢將維持它在未來的投資價值。


位置與人口結構 成選股因素

除了地理位置,人口結構也是人們日漸關注的一個問題。Walker認為,儘管住宅用地房價高企,但老齡化人口反而為一些地區提供了機遇。


如美國洛杉磯地區的一些小城市,其居民以年邁退休的富裕人士為主,這樣一批族群由於養老的需求願意付出更多,故此當地的房地產市場提供了更為廣闊的投資潛力。


明報記者

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