債息過高 內房難翻身

【明報專訊】股市高歌猛進之下，內地房市卻未能鹹魚翻生。儘管降息、減少二套房貸首付比重等措施陸續有來，但高債息嚴重影響內房擴張速度和利潤水平。金輪天地（1232）表示，今年內房商海外發債利率高達14至15厘，已難有盈利空間。彭博分析師方興則認為，內房盈利增長緩慢的同時，負債比率卻一路攀升；今年房價難以回升，部分城市更會愈跌愈深。


外資恐債務違約 借貸成本大增

金輪天地（1232）首席財務官姚智文表示，目前借債存在很大風險和不確定性，寧願犧牲公司擴大規模的速度，也要嚴控負債水平。他坦言，近期佳兆業（1638）樓盤被封引發一系列債務違約，海外資金對內房債避而遠之，令內房商最近的海外融資成本明顯加大，「現時以14、15厘息率貸款給內房商是很平常不過的事情」。但他表示，以金輪天地為例，去年的平均借貸成本為7%，「若以12、13厘息率貸款，獲利空間已經十分微，若融資成本再繼續升高，生意就白做」，因此在借貸方面公司會十分謹慎，今年暫時沒有發債的計劃。


彭博行業研究亞太區房地產行業分析師方興指出，內地貨幣政策已全面鬆綁，一年期的借貸利率5.35%已經接近10年來的最低水平5.31%；房地產行業也轉為全面支持模式，由於首次置業和改善型需求遠遠不足以讓內地地產行業復蘇，投資性需求已經非官方地得到鼓勵；但債息高企等因素下，內房難以回暖，在一些城市裡今年會跌得更深。


以去年的借貸息率為例，恒大（3333）是10.31厘，富力（2777）和碧桂園（2007）分別達到8.97厘和8.32厘。唯獨國企潤地（1109）和中海外（688）可以獨善其身，息率分別為4.1厘和4.24厘。


方興指出，息率過高直接影響公司利潤率。去年毛利率方面，上述恒大、富力、碧桂園全面收壓，分別由29.5%降至28.4%，40.7%降至37.1%，以及由27.7%將至24.1%；反觀債息較低的潤地和中海外，去年毛利率分別由26.1%提升至29.3%，以及32.5%提至32.7%。


如果將收租物業租金減去內房的借貸成本，大部分內房收租物業都是負利潤，不過，方興認為，這與開發商將收租物業估值過分進取也有關係。