放寬二套房首付 內房有餘未盡

【明報專訊】受多個利好消息刺激，恒指及國指齊齊大升，當中又以AH股價差股升勢最凌厲，動輒錄得雙位數字升幅。焦點雖然集中在價差之上，但整體市况亦見升勢全面，全市上升股份佔比達64%，整個3月份都未曾出現過如此大範圍的升勢。始終A股在3月份累積升幅直逼20%，港股卻幾乎原地踏步，若市場借內地取消公募股投資港股的QDII限制，追落後的空間相當大。上周本欄指內房走勢正在轉強，一如以往消息隨後出台，昨日人行、住建部等多部委便聯手再救市，放寬二套房首付，料整個板塊升勢有餘未盡。


內房銷情續改善

人行、住建部和銀監會昨聯合下發通知，二套房最低降至40%，首套房首付比例最低降至20%。財政部和稅務總局也聯合發文，將售房免徵營業稅的門檻從5年下調至2年。首付比例降低到40%，是歷史上最寬鬆的水平，可見中央已意識到樓市下滑非但已到了不得不救，而且是一定要大力刺激才能延緩跌勢的階段。在這種全面救市的環境下，1、2線城市很容易量價齊升甚或變得過熱，本港上市的內房股多主攻一、二線城市，故昨日明報數據庫追蹤的15隻內房股中，多達14隻股份上升，僅綠城（3900）下跌。


在政策寬鬆的預期下，3月份銷情不斷改善。根據中指院數據，今年第13周重點監測的37個城市成交面積繼續按周上漲23.2%，其中27個城市按周上升，佔監測重點城市超七成；與去年同期相比，當周代表城市成交量整體上漲9%，其中22個城市按年上漲。此外，回暖勢頭漸見擴闊，全線城市按周均有所上漲，一線及二線代表城市漲幅均超過20%，按年計，二線代表城市上漲10%，三線代表城市亦升9.6 %，就算要銷售大升拉低庫存仍是奢望，但低位回穩勢頭卻相當明顯。以二、三線內房股僅3、4倍市盈率，升勢應有餘未盡。


二三線內房股現價低殘

由於三線或以下供應過剩問題極為嚴重，以往政策利好出台，例如減息、降準、取消限購等，資金多買入龍頭，拒絕沾手二、三線內房股。但就昨日整個板塊來看，由龍頭的中國海外（0688）、華潤置地（1109），到次一線的世茂（0813）、融創（1918），再到小型開發商合景泰富（1813）、首創置業（2868）均有理想升幅，整個板塊升勢全面，升勢亦更具持續性。


在一眾內房股中，較有趣的是恒大地產（3333）。昨日公布業績，單看數字表現相當不俗，收入升18.9%至1114億元（人民幣．下同），毛利和核心利潤分別升15.2%及16.5%，利錢收窄但優於同業，純利增長31.4%至180億元，每股盈利0.85元，末期息每股0.43元，以昨日收市價3.93元計算，市盈率及股息率分別為3.7倍和13.7厘，相當吸引。


待售物業多 恒大財政緊張

當然，如此低殘事必有因。恒大總借貸高達1561億元，並且尚有應付帳款1237億元，但現金卻不足600億元，財政頗為緊張。此外，去年營業額為1114億元，但集團去年底止庫存則為2108億元，大量資金積壓在待售物業，阻礙了現金周轉，似乎過去幾年的超高速發展，成為了今後數年的絆腳石。究竟市場對業績反應正面，還是繼續因財政狀况而看淡，實在很難估計，但恒大股價不斷創52周新高是事實，單以走勢計可說是整個板塊中最強，還是值得留意。


[張兆聰 數據尋寶]